??2016年8月29日，綠城管理層召開(kāi)了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，包含曹舟南、李青岸、馮征等5位高管現(xiàn)身，在綠城歷年的發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)可謂“絕無(wú)僅有”，而在中交入主的這半年來(lái)，綠城發(fā)生的改變也可以用“翻天覆地”來(lái)形容。

??戰(zhàn)略：大刀闊斧的架構(gòu)調(diào)整，“一體四翼”初具雛形

??在經(jīng)過(guò)內(nèi)部重組后，綠城已經(jīng)確立了“一體四翼”的管理架構(gòu)和業(yè)務(wù)發(fā)展格局，即以綠城中國(guó)為主體，綠城房產(chǎn)、綠城管理、綠城資產(chǎn)和綠城小鎮(zhèn)四大子集團(tuán)為側(cè)翼。

??綠城房產(chǎn)：杭州本土優(yōu)勢(shì)明顯，向千億銷(xiāo)售迸發(fā)

??綠城房產(chǎn)依舊是全力打造綠城旗艦的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，2016上半年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額為454億元，相較于去年同期323億同比增長(zhǎng)了41%，其中歸屬集團(tuán)的權(quán)益金額約為237億元。從上半年銷(xiāo)售貢獻(xiàn)度來(lái)看，杭州作為大本營(yíng)，熱銷(xiāo)項(xiàng)目眾多，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，在售項(xiàng)目總銷(xiāo)售額占比超20%；此外天津全運(yùn)村項(xiàng)目榮獲得上半年銷(xiāo)售金額榜首，累計(jì)銷(xiāo)售為55.56億元，也為企業(yè)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)了12%。

??雖然綠城并未對(duì)外公布銷(xiāo)售目標(biāo)，但是據(jù)了解企業(yè)內(nèi)部也在朝著900-1000億的銷(xiāo)售規(guī)模努力，據(jù)統(tǒng)計(jì)1-8月綠城已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額605億元，接下來(lái)還有“金九銀十”等傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，若市場(chǎng)熱度不減，企業(yè)沖刺千億還是有可能的。

??綠城管理：重組整合代建業(yè)務(wù)，品牌輸出助力輕資產(chǎn)擴(kuò)張

??綠城管理，主要負(fù)責(zé)代建業(yè)務(wù)，2016上半年也是動(dòng)作頻頻，先是于5月推出了“代建4.0”的標(biāo)準(zhǔn)化體系來(lái)整合上下游資源，構(gòu)筑行業(yè)壁壘；而后為了迅速擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，又在6月高調(diào)宣布收購(gòu)藍(lán)城代建業(yè)務(wù)。截至2016年6月30日，模擬重組整合后的新綠城管理集團(tuán)合并管轄項(xiàng)目合計(jì)達(dá)到了166個(gè)，規(guī)劃總建筑面積約5225萬(wàn)方。隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)被壓縮，房企都在謀求著上下游產(chǎn)業(yè)的延伸，綠城憑借產(chǎn)品品質(zhì)已圈得一群“綠粉”支持，開(kāi)展代建業(yè)務(wù)進(jìn)行品牌輸出，可以在較短時(shí)間內(nèi)完成輕資產(chǎn)擴(kuò)張。?

??綠城資產(chǎn)：盤(pán)活存量物業(yè)，金融創(chuàng)新“補(bǔ)血”主營(yíng)業(yè)務(wù)

??綠城資產(chǎn)則是負(fù)責(zé)統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)酒店、商業(yè)中心、街區(qū)商業(yè)、會(huì)所等自持物業(yè)，構(gòu)建資產(chǎn)價(jià)值管理體系和金融服務(wù)平臺(tái)。在業(yè)務(wù)條線上基本可分為商業(yè)管理、酒店管理和投資管理。綠城會(huì)把手上所有的商業(yè)、酒店放入資產(chǎn)集團(tuán)，除了盤(pán)活這些存量資產(chǎn)，綠城資產(chǎn)更重要的業(yè)務(wù)是金融，未來(lái)的目標(biāo)是斬獲金融牌照，做一個(gè)全牌照的金控集團(tuán)。當(dāng)下地產(chǎn)+金融已成主流趨勢(shì)，未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將更加聚焦于資源和資本的競(jìng)爭(zhēng)，中交此舉不僅可以為主營(yíng)業(yè)務(wù)提供強(qiáng)有力的金融支持，而且也可在后期嘗試金融創(chuàng)新促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的由“重”轉(zhuǎn)“輕”。

??綠城小鎮(zhèn)：全新產(chǎn)品線，差異化產(chǎn)品挖掘三四線項(xiàng)目?jī)r(jià)值

??綠城小鎮(zhèn)，是綠城新的產(chǎn)品線，目前尚在培育中。小鎮(zhèn)大體概念為距離市中心30-50公里，占地約為3平方公里，農(nóng)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)和建筑規(guī)劃的配比在2:1左右；在建筑規(guī)劃中，90%的是住宅，預(yù)計(jì)售價(jià)1萬(wàn)/平米，10%的是配套設(shè)施，包括醫(yī)療、教育、餐飲、娛樂(lè)和文化等。除了開(kāi)發(fā)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，綠城在三四線城市的項(xiàng)目也將被裝入小鎮(zhèn)集團(tuán)。我們認(rèn)為，此舉主要是基于對(duì)城市邊緣區(qū)域和三四線項(xiàng)目?jī)r(jià)值的再挖掘，城鎮(zhèn)化進(jìn)程勢(shì)必會(huì)帶來(lái)一線與部分核心二線城市的人口超載，承接外溢人口就變得尤為重要，加之目前三四線的去化難問(wèn)題加劇，為項(xiàng)目增加產(chǎn)業(yè)屬性可有效提升性價(jià)比，不失為去庫(kù)存的好方法。

??拿地：聚焦核心一二線城市，拿地謹(jǐn)慎防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

??2016上半年綠城在拿地態(tài)度上還是比較謹(jǐn)慎的，共斬獲北京及杭州的3幅地塊，合計(jì)建筑面積在27萬(wàn)方，總代價(jià)為99.7億元。雖然拿地少，但因地塊位于核心一二線，單位地價(jià)基本維持在37000元/平，成本還是比較高的；此外，截至2016年6月30日，綠城總土地儲(chǔ)備為2976萬(wàn)方，按上半年的銷(xiāo)售面積來(lái)推算，消化周期在6年左右，基本可滿足日常經(jīng)營(yíng)需要。

??從土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來(lái)看，環(huán)渤海占比最高，達(dá)35.9%，未來(lái)綠城的投資將向北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、濟(jì)南、南京、合肥、鄭州、重慶、武漢、成都、廈門(mén)、福州這15個(gè)重點(diǎn)城市集中，提出這樣的投資方向主要是為了預(yù)防未來(lái)市場(chǎng)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。相信隨著后期推貨增加和投資戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，土儲(chǔ)分布還將得到進(jìn)一步優(yōu)化。

??盈利：利潤(rùn)率相對(duì)較低，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整或?qū)⒗瓌?dòng)后期增長(zhǎng)

??綠城上半年?duì)I業(yè)收入為96.82億元，同比下降了9.98%，其中物業(yè)銷(xiāo)售為82.37億元，較2015年同期下降了13.1%，下降原因主要是由于結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目主要分布于二線城市的非主城區(qū)域和三四線城市，故而銷(xiāo)售均價(jià)偏低所致，結(jié)算面積同比基本持平。但可以看到的是，綠城的各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)還是有了不同程度的改善，毛利率為24.55%，較2015同期上升了0.74個(gè)百分點(diǎn)，凈利率為8.4%，核心凈利率更是達(dá)到了7.86%。這主要與綠城項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)密切相關(guān)，2015下半年綠城收購(gòu)了綠城鼎盛和綠城時(shí)代，二者主業(yè)均是輕資產(chǎn)服務(wù)，從而提升了集團(tuán)整理利潤(rùn)率水平。

??此外，綠城的產(chǎn)品戰(zhàn)略也有了改變，提出了2:6:2的橄欖形產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，即20%高端產(chǎn)品，60%主流產(chǎn)品，20%安置房和保障性住房來(lái)迎合不同群體的購(gòu)房需求，主流產(chǎn)品及安置保障房可低價(jià)跑量，促進(jìn)規(guī)模擴(kuò)張；高端產(chǎn)品則兼顧了利潤(rùn)空間，相信隨著后期戰(zhàn)略的逐步落地，綠城的盈利能力還將有改善的空間。

??償債：融資和負(fù)債結(jié)構(gòu)得以改善，中交助力“如虎添翼”

??2016上半年，綠城的融資成本由2015年底的7.3%成功降至6.3%，得以優(yōu)化的原因在于：一是在國(guó)內(nèi)寬松的融資環(huán)境下，房企的普遍融資成本都有下行趨勢(shì)；二是中交的支持與幫助，不僅利用旗下金融機(jī)構(gòu)為綠城增信，而且還通過(guò)中交建融租賃有限公司，為綠城提供進(jìn)行售后回租安排。此外，綠城在7月還成立了資金結(jié)算中心，將地方項(xiàng)目對(duì)資金的調(diào)度權(quán)收歸集團(tuán)，統(tǒng)一規(guī)劃安排，為后期成立財(cái)務(wù)公司做準(zhǔn)備，隨著融資途徑的多樣化，綠城的融資成本有望得到進(jìn)一步下降。從負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至2016年6月30日，綠城的長(zhǎng)短期債務(wù)比為3.3，現(xiàn)金短債比為1.95，短期償債壓力不大，負(fù)債結(jié)構(gòu)合理。