文/CRIC研究中心分析師 朱一鳴、陳開朝

  全年有望突破1300億元，在高速擴張中周轉效率持續提升

  2013年上半年，保利地產實現銷售金額636.4億元，同比增長27%，依然保持快速攀升態勢。上半年企業已完成年度目標的53%，時間過 半、任務也過半，預示著全年1200億元的年度目標有望順利完成。如果下半年增速與上半年保持一致，企業全年業績將達1300億元；而按照企業2008年 -2012年的銷售經驗數據，上半年銷售業績的比重均值為47%，以此估算，全年業績也將突破1300億元。

  需要指出的是，去年以來，一二線城市的剛需持續釋放，改善型需求也在持續回暖。在此背景下，許多回歸一二線的房企如雅居樂、佳兆業，都提高了改 善型產品的比重，以提高項目利潤。但一向追求高周轉、快節奏的保利地產，卻始終堅持以中小戶型普通住宅開發為主的發展戰略。今年上半年，企業成交產品中商 品住宅套數占比為82%，住宅產品中 144 平方米以下的普通住宅套數占比為 90.3%，迎合了主流市場的需求。也因為此，企業產品的去化速度較快，使得很多樓盤出現開盤即售罄的現象。數據顯示，今年上半年企業總資產周轉率為 0.11，較2011年的0.09以及2012年的0.1呈現穩步提升的趨勢，表明企業在高速擴張中，持續強化了高速運行效率。

  加大一二線城市戰略布局，深化對現有中心城市周邊的輻射力度

  根據企業2013年中報，上半年企業新增土地項目20個，總建筑面積達565萬平米，總投入161億元，新增土地儲備建筑面積同比增長53.8%，繼續大幅擴張。

  從樓板價看，今年上半年，企業新增土地儲備的成本為2849元/平方米，比2012年的4301元/平方米下降了逾三成。主要原因是：在完成所 有沿海一線城市的布局后，今年上半年企業加大了縱深內陸一、二線城市如武漢、成都、重慶的戰略布點，且對現有中心城市周邊經濟發達的二、三線城市如合肥、 青島、沈陽、大連、長春、遂寧的輻射進一步加強，因此企業的拿地成本有所下降。

  從城市能級看，自去年以來，企業一、二線城市拿地的比重在不斷上升，而三四線城市拿地持續收縮。2012年，企業在一、二線城市的資金投入比重 分別為34%和48%，建筑面積比重分別為12%和52%；三四線城市的資金投入和面積比重分別為18%和35%；到今年上半年，企業在二線城市的土地儲 備面積占比上升到71.2%，一線城市面積比重則下降2個百分點至10.4%?？傮w上，企業在一二線的拿地比重都在上升。與此相反，企業在三四線的拿地繼 續收縮，拿地資金和面積比重分別下降11個百分點和13個百分點。

  從區域看，華東板塊占比上升幅度最大，中南板塊銳減。今年上半年，企業在華東的資金投入比重大幅上升，從2012年的30%上升到53%；中南的比重銳減，資金投入從去年的38%下降至9.2%。

  首次結算比重過大導致毛利率下降，負債率和結構持續優化

  上半年，保利地產實現營業收入和歸屬于母公司的凈利潤分別為305.44億元、34.07億元，分別同比增長51.34%和35.7%，符合預期。

  上半年，企業毛利率同比下降7個百分點至28%，主要原因是上半年結算的房地產項目中，逾四成屬于首次結算，一般結算成本較高，拉低了整體毛利 率。下半年，隨著這些項目后續銷售的產品價格提升，以及結算產品的結構趨于均衡，預計全年毛利率將逐漸恢復至35-37%左右的正常水平。

  上半年，企業凈負債率較去年同期大為改善，下降20個百分點至95%。雖然這一數值在行業中屬于高水平，但由于企業握有351多億的現金和上千 億的預收賬款，配合企業的高周轉策略，都能夠保障企業財務處于穩健的狀態。而且企業的債務結構進一步優化，截至今年6月底，企業一年內到期的流動負債為 258億元，雖然較去年有所增長，但隨著43 億元“08 保利債”于7 月到期，償付后公司一年內到期的流動負債將降至215 億，長短期負債比將從上半年2.5 提升至3.0 左右，負債結構進一步改善。同時公司8 月在境外發行5 億美元5 年期固息債券，年利率4.53%，將進一步降低公司資金成本。

  綜合開發顯成效，商業、旅游多元發展

  今年上半年，在堅持住宅地產主業的同時，保利地產在商業、旅游等領域也取得積極成效。

  在商業方面，今年上半年保利地產商業地產累計銷售73.5億元，對上半年業績的貢獻已超過10%；今年下半年，還有120億以上的可售貨量。目 前，企業在廣州、北京、上海、天津、成都、武漢等中心城市已建商業地產項目總建面積超過250萬平方米，形成了涵蓋商業寫字樓、高端休閑地產、星際酒店、 商貿會展、購物中心、城市綜合體等多元化優質商用物業的規?；洜I格局。預計“十二五”期間，企業擁有的購物中心和酒店項目將分別達到12個和15個。未 來，保利地產營業收入中的住宅和商業地產比重將形成7：3的格局。

  在旅游地產方面，企業在成功開發成都保利石象湖、陽江保利海陵島等旅游地產項目的基礎上，提煉了一種全新的新復合地產開發模式——即在集旅游、 休閑、度假、居住為一體的旅游地產上，進一步融合運動地產、教育地產、養老地產、藝術地產等業態，形成人、自然、生態高度和諧的境界。而作為企業新復合地 產開篇之作的東莞保利生態城項目，今年5月24日又大幅擴容，從原來的26.6平方公里擴至60平方公里；企業將在未來6-8年時間內，投資200億元打 造童話王國、夢幻城堡、快樂森林等多個主題樂園。等項目建成后，將成為“珠三角”地區最大的旅游地產項目。我們認為，這一項目對于保利地產而言，猶如海南 清水灣之于雅居樂，可以成為企業業績的爆發點，并引領企業走向多元平衡的發展格局。

  補充說明：此報告僅為企業當日業績發布后的及時快評，后期CRIC研究中心還將有詳詳實的半年報分析報告推出，敬請關注！

  分析師簡介
朱一鳴，CRIC研究中心企業研究經理，擅長房地產企業戰略、融資及財務分析
陳開朝  CRIC研究中心企業研究員，擅長房地產企業研究