富力地產(chǎn)：銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升，適度擴(kuò)展企業(yè)版圖

  分析師/CRIC研究中心分析師 沈曉玲、洪圣奇、范宏華

  全年有望實(shí)現(xiàn)420億元銷售目標(biāo)，銷售均價(jià)持續(xù)下降

  富力地產(chǎn)年初將年度銷售目標(biāo)上提23%至420億元，截止到今年6月底，在沒有新推項(xiàng)目的情況下，企業(yè)完成銷售金額185.8億元，同比上漲 18.3%，銷售目標(biāo)完成率達(dá)到44%，高于預(yù)期1/3的業(yè)績(jī)完成率。下半年富力計(jì)劃推出8個(gè)項(xiàng)目，除了去年新進(jìn)入的杭州之外，均位于現(xiàn)有的一線城市市 場(chǎng)，富力在廣州、北京及天津市場(chǎng)內(nèi)成熟的銷售經(jīng)驗(yàn)使得下半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有所保障，完成全年420億元的目標(biāo)難度不大。

  富力上半年銷售均價(jià)繼續(xù)下滑，小幅下跌6%至11521元/平方米，而去年同期均價(jià)降幅更是高達(dá)21%。銷售均價(jià)的下降主要是因?yàn)楸本┯稍葐?一的北京區(qū)域擴(kuò)充至北京及周邊區(qū)域，導(dǎo)致一直為主力市場(chǎng)之一的北京，其銷售均價(jià)從去年同期的16358元/平方米高位大幅下降至10657元/平方米；同 時(shí)，太原以6750元/平方米的較低均價(jià)貢獻(xiàn)了20億元的銷售額，這兩個(gè)因素拉低了企業(yè)總體銷售均價(jià)水平。而未來隨著富力全國(guó)化布局的逐步完成，均價(jià)有望 逐漸降低。

  地域布局更加多元化，土地成本控制得當(dāng)

  富力地產(chǎn)上半年拿地節(jié)奏較去年明顯加快，同時(shí)，通過新進(jìn)城市使得公司土儲(chǔ)地域多元化更進(jìn)一步。今年年初至今，富力共新增土地儲(chǔ)備780萬(wàn)平方 米，同比去年猛增974%，使得截至6月底，富力土地儲(chǔ)備總量達(dá)到3410萬(wàn)平方米，較2012年底增加19%。在城市選擇上，富力進(jìn)一步擴(kuò)大其城市覆蓋 范圍，新增土地中有570萬(wàn)平方米位于新進(jìn)入的長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、梅州以及無錫四個(gè)城市，總進(jìn)入城市數(shù)量達(dá)到19個(gè)，其余新增土儲(chǔ)則依然位于以北京、廣州、上海 為主的傳統(tǒng)市場(chǎng)。

  今年上半年富力新增土儲(chǔ)的平均成本僅為1320元/平方米，新進(jìn)入無錫、梅州兩個(gè)三線城市使得土地成本進(jìn)一步降低。根據(jù)CRIC研究中心監(jiān)測(cè)， 富力以收購(gòu)的方式，分別從北京天潤(rùn)置地和寶新能源手中獲得位于無錫太湖13.5萬(wàn)方的閑置地塊以及梅州近200萬(wàn)方建面的綜合用地，而其中梅州地塊的轉(zhuǎn)讓 總價(jià)為8.95億元，折合樓板價(jià)僅450元/平方米。與其他銷售均價(jià)水平相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)相比，富力的土地成本占銷售均價(jià)比重僅為11%，處于行業(yè)較低水平，企 業(yè)通過與政府關(guān)系、從其他企業(yè)低價(jià)收購(gòu)等方式有效控制了土地成本，為未來項(xiàng)目上市創(chuàng)造更大盈利空間。

  酒店業(yè)務(wù)影響純利增長(zhǎng)幅度，凈負(fù)債率徘徊在較高水平

  富力上半年毛利率較去年同期下降6個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是期內(nèi)廣州等一線市場(chǎng)內(nèi)剛需住宅物業(yè)的銷售比例增加，剛需產(chǎn)品利潤(rùn)空間較小拉低毛利率。

  同時(shí)，企業(yè)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)12%至14.6億元，增幅較去年年底明顯放緩，主要是企業(yè)去年在惠州和重慶增開的兩家酒店在今年上半年仍然處于營(yíng)運(yùn) 虧損狀態(tài)，分散了物業(yè)銷售利潤(rùn)的增幅。加上今年四季度企業(yè)又計(jì)劃在成都增開酒店，酒店物業(yè)前期盈利回收較慢使得短期內(nèi)的營(yíng)運(yùn)虧損在所難免。然而富力目前持 有的六家酒店、兩棟甲級(jí)辦公樓及兩座商場(chǎng)均為較為優(yōu)質(zhì)的資本，具備長(zhǎng)期內(nèi)增值的能力，未來的扭虧為盈亦有所保障。

  此外，富力在負(fù)債方面依然處于高壓狀態(tài)，上半年凈負(fù)債率上升12個(gè)百分點(diǎn)至96%，上半年僅獲得一筆6億美元的債券融資。同時(shí)，企業(yè)自稱目前融 資方式依然以國(guó)內(nèi)銀行貸款為主。考慮到該等融資利率較高的影響，企業(yè)需擴(kuò)展新的融資渠道。從短期償債壓力來看，富力長(zhǎng)短期債務(wù)比達(dá)到4.3，負(fù)債結(jié)構(gòu)良 好，短期內(nèi)還債壓力還不大。

  “銷售+持有”兩手抓，同助企業(yè)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng) 

  考慮企業(yè)目前負(fù)債水平依然較高，富力地產(chǎn)未來將繼續(xù)通過“銷售+持有”的雙驅(qū)動(dòng)模式，穩(wěn)步推動(dòng)企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)。

  銷售方面，富力地產(chǎn)一方面將繼續(xù)加大在上海、北京、天津等一二線城市土地規(guī)模，在這些已經(jīng)進(jìn)駐的一二線城市，更容易快速贏得現(xiàn)金回籠；另一方 面，開始擴(kuò)張版圖，尤其是經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)而房地產(chǎn)市場(chǎng)還未發(fā)展成熟的城市，并將通過“精裝修”策略，與當(dāng)?shù)胤科筮M(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，贏得市場(chǎng)。

  持有方面，富力地產(chǎn)將嚴(yán)控持有物業(yè)規(guī)模，著力提升已有物業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力，從而支持企業(yè)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。據(jù)統(tǒng)計(jì)，企業(yè)目前有6個(gè)酒店、2個(gè)寫字樓 和2個(gè)購(gòu)物中心。其中惠州富力萬(wàn)麗酒店和重慶富力凱悅酒店于去年開業(yè)，目前正處于開業(yè)初期，且成都富力麗思卡爾頓酒店也將于今年第四季度開業(yè)。故隨著這些 酒店運(yùn)營(yíng)逐漸進(jìn)入成熟期，企業(yè)能從中獲取更多的穩(wěn)定收益。

  補(bǔ)充說明：此報(bào)告僅為企業(yè)當(dāng)日業(yè)績(jī)發(fā)布后的及時(shí)快評(píng)，后期CRIC研究中心還將有詳詳實(shí)的半年報(bào)分析報(bào)告推出，敬請(qǐng)關(guān)注！

  分析師簡(jiǎn)介

  沈曉玲  CRIC研究中心企業(yè)研究經(jīng)理，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、應(yīng)急策略研究

  洪圣奇  CRIC研究中心駐香港分析師，專注服務(wù)資本市場(chǎng)

  范宏華，CRIC研究中心企業(yè)研究員，專注房地產(chǎn)企業(yè)研究