??導 讀 

??1、1月百強房企銷售仍低迷

??2、銷售門檻繼續大幅下降，企業分化加劇3、2023年行業規模的樂觀預期是止跌

??榜單解讀

??前言：2023年1月，雖然疫情管控全面松綁、春節假期再度迎來返鄉高峰、三四線返鄉置業初見端倪。但受樓市低迷、市場需求及購買力不足，疊加春節期間房企推盤積極性普遍不高，1月的市場總體表現仍難挽去年來的頹勢，房地產市場表現略顯平淡。

??市場層面，重點30城供應顯著縮量，多數城市春節周無新盤上市，以去庫存為主。成交層面，典型城市環比下降41%，同比下降41%，與去年春節月（2021年2月）相比，降幅也達到6%。企業層面，TOP100房企1月僅實現銷售操盤金額3542.9億元，單月業績規模同比降低32.5%，環比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達11.8%。

??整體來看，全國商品房銷售規模經過5年的高位運行之后，在2022年下調筑底。房屋新開工面積、房地產開發投資以及企業投資積極性也均降至谷底。目前行業下行并真正迎來負增長時代已成為共識，2023年行業規模的樂觀預期是止跌。

??對企業來說，雖然2022年末以來融資渠道和融資環境有所改善，但在2023年的前三季度仍將迎來一波大規模的償債潮。短期內，企業運營改善的核心還是在于銷售端。一方面，要耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障。另一方面，出險房企仍應以保交付為主要目標，其他規模房企也需保證貨量供應，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。

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??1月百強銷售低迷

??業績不及去年同期

??2023年1月，雖然疫情管控全面松綁、春節假期再度迎來返鄉高峰、三四線返鄉置業初見端倪。但受樓市低迷、市場需求及購買力不足，疊加春節期間房企推盤積極性普遍不高，1月的市場總體表現仍難挽去年來的頹勢。1月，TOP100房企僅實現銷售操盤金額3542.9億元，單月業績規模同比降低32.5%，環比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達11.8%。預計短期內，市場的供求和成交不會出現明顯轉暖的跡象，整體銷售將保持低位運行。

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??銷售門檻降幅顯著

??企業格局分化加劇

??2023年1月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期均有不同程度降低。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低5.8%至107.5億元。TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為26.8億元和15.8億元，同比降幅較高達52.2%和45.1%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低45.7%至4.7億元。目前的行業形勢下，央國企及部分優質民企發展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局將繼續分化。

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??1月春節返鄉、供需兩淡

??政策利好疊加+需求修復二季度或見轉機

??1月傳統成交淡季穿插春節假期，房地產市場表現略顯平淡。重點30城供應顯著縮量，多數城市春節周無新盤上市，以去庫存為主。成交層面，環比下降41%，同比下降41%，與去年春節月（2021年2月）相比，降幅也達到6%。

??分區域來看，長三角熱度走弱，僅滬杭等個別城市尚能保溫。上海、杭州仍保持7成左右去化率，改善盤支撐短期市場熱度。蘇州、寧波因個別網紅盤加推，結構性拉升平均去化率水平，整體市場運行平穩。南京、無錫、常州持續走弱，成交低位徘徊，去化率均不足25%。

??大灣區僅深圳小幅回暖，廣佛莞惠珠延續筑底行情。深圳1月4盤推新，整體去化率較上月提升20個百分點至39%，核心地段優質新房成交提速。廣州成交尚屬低位，1月成交環比“腰斬”，同比降幅也達47%，春節期間人員返鄉，來訪及認購量均有大幅回落。佛山、東莞、惠州、珠海供應積極性普遍較低，僅核心地段有少量新盤加推，去化率波幅較大，市場暫未實質性回暖。

??環渤海地區成交穩中有增，北京“一枝獨秀”，天津企穩。北京疫后利好政策密集出臺疊加房企“小步快跑”加快推盤節奏，使得樓市活躍度明顯提升，剔除共有產權房之外，前20天的成交量已與12月持平。天津年末客戶信心明顯好轉，1月份案場轉化率在8%左右，恢復常態。濟南、青島樓市平穩運行，暫無下探跡象。

??中西部地區持續分化，成都、西安等仍是“成交大戶”，重慶、武漢等局部城市輪動復蘇，居民信心逐步修復，重慶1月來訪量環比上漲7%，客群看房意愿上漲，武漢春節成交也略好于2022年同期。鄭州形勢最為嚴峻，市場尚屬筑底狀態，成交外冷內溫，2023年預期低迷行情延續。

??總體來看，1月雖然疫情管控全面解綁，中央“降首付、降利率”釋放利好預期，但是整體市場表現略顯平淡。恰逢春節傳統假期，居民返鄉潮帶動蘇北、川渝個別三四線“看房熱”，但高能級城市除北京外普遍表現不佳，房企推盤放緩，營銷力度減弱，對成交提振作用較小。

??展望后市，我們認為，行業深度調整或將進入收尾期，二季度整體市場有望回升。不同城市分化格局還將延續：核心一二線上海、杭州、合肥、成都等或將進入需求透支后的短期瓶頸期，僅個別核心區位倒掛改善盤尚能熱銷。深圳、武漢等當前市場已出現企穩回升征兆，無論是來訪、認購都將保持小幅回升態勢。而弱二線重慶、南寧、福州等客戶信心也逐步修復，若后期房企以價換量政策延續，成交還有進一步增長的可能。而對于蘇北、川渝等個別三四線城市雖然疫情放開刺激短期返鄉置業需求釋放，但持續性仍存疑。

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??2023年行業規模的樂觀預期是止跌

??整體來看，全國商品房銷售規模經過5年的高位運行之后，在2022年下調筑底。1月17日，國家統計局公布了2022年國民經濟運行情況以及房地產行業數據。2022年全國商品房銷售金額13.33萬億元、商品房銷售面積13.58萬平方米，同比分別下降了26.7%和24.3%。同時，房屋新開工面積、房地產開發投資以及企業投資積極性也均降至谷底。預計在宏觀經濟環境發生明顯扭轉、銷售回暖之前，房企的投資都將延續非常謹慎的態度。目前行業下行并真正迎來負增長時代已成為共識，2023年行業規模的樂觀預期是止跌。

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??2023年前三季度償債潮需警惕

??2022年末，中央層面多部門發文定調房地產市場、提振市場信心。信貸、債券、股權三方面“三箭齊發”全面支持房企融資，紓困方向也從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。中央經濟工作會議上，房地產作為國民經濟支柱產業的地位再獲確認。

??穩信用下隨著融資渠道逐漸恢復，企業整體融資環境或將有所改善，央國企及優質民企將顯著受益。但值得注意的是，房企在2023年的前三季度仍將迎來一波大規模的償債潮，其中逾7成屬于民營房企。由于2021年以來房企發債量長期小于到期量，因此房企償債一直處于承壓狀態。且相對于央國企而言，民營房企需更注意謹慎應對。

??整體來看，目前短期內，企業運營改善的核心還是在于銷售端。一方面，受制于市場整體需求和購買力不足、表現依舊疲軟，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業真正走出困境。另一方面，出險房企仍應以保交付為主要目標，其他規模房企也需保證貨量供應，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。同時，在行業調整期下，企業也更應該回歸產品，加強產品力打造、持續關注產品升級迭代，在日趨加劇的行業競爭中強化發展優勢。