??導 讀 

??1、12月業績環比增長22.2%

??2、百強累計業績同比降低41.6%

??3、碧桂園全口徑4643億元排名榜首

??4、近9成百強房企累計業績負增長

??5、規模房企目標完成率處在歷史低位 

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：2022年，中國房地產市場延續下行壓力，行業信心處在低位、市場需求和購買力不足，企業各季度的銷售相較往年均表現低迷。行業TOP100房企全年累計業績規模同比降低41.6%，多數規模房企深陷負增長困局，銷售業績普降態勢明顯。具體來看，2022年有近9成百強房企累計業績同比下滑，規模房企整體目標完成率處在歷史低位。

??近日，中央層面多部門發文定調房地產市場、提振市場信心，從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發”全面支持房企融資，“輸血”優質房企恢復經營“造血”功能，紓困方向也從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。預計2023年，中央政策定調將繼續托底，核心目標在于全面落實保交樓，逐步引導房地產市場底部修復。

??穩信用下隨著融資渠道逐漸恢復，企業整體融資環境或將實質性改善，央國企及優質民企將顯著受益。但短期內多數房企仍然面臨較大的償債壓力，2023年前三季度仍將迎來一波大規模的償債潮。目前，企業運營改善的核心還是在于銷售端。出險房企仍應以保交付為主要目標，其他規模房企也需保證貨量供應，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。

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??百強房企累計業績同比降低41.6%

??2022年12月，TOP100房企實現銷售操盤金額6775.1億元，環比增長22.2%，增幅低于往年同期；同比降低30.8%，降幅較10、11月提升。累計業績來看，百強房企1-12月實現銷售操盤金額64622.2億元，同比降幅保持在41.6%的較高水平。

??2022年，中國房地產市場整體延續去年以來的下行壓力，行業信心處在低位、市場需求和購買力不足。疊加疫情因素影響，市場的供求和成交都沒有明顯轉暖的跡象，企業各季度的銷售相較往年均表現低迷。

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??千億房企20家
碧桂園全口徑4643億元排名榜首

??2022年，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于近年同期。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低41.9%至1673.1億元。TOP30房企銷售操盤金額門檻507.2億元，同比降幅較高達55.8%。截至12月末，TOP100和TOP200房企的銷售操盤金額門檻也分別顯著降低至116.1億元和23.9億元。此外，2022年僅20家規模房企全口徑規模超過千億，千億房企數量顯著減少。

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??央國企及部分優質民企發展韌性較強

??2022年，多數規模房企深陷負增長困局，銷售業績普降態勢明顯。具體來看，2022年有近9成百強房企累計業績同比下滑，累計業績同比降幅大于50%的企業數量達到36家，另有32家百強房企累計業績增速在-50%至-20%之間。

??但同時也有部分企業通過穩健的財務運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性。一類是央國企如華潤、招商、建發、越秀、華發等，憑借自身的資金、布局和運營優勢，同時強化產品力和保交付，在本輪行業下行調整周期中表現穩健。另一類是部分優質民企如濱江、仁恒、瑞安等，基于自身資金面的安全、產品力在市場上的認可度也較高，在眾多規模房企中表現相對突出，行業排名穩步提升。

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??規模房企整體目標完成率處在歷史低位

??2022年，即使公開披露目標的企業數量較往年顯著減少，或是已經主動調降了全年目標，但規模房企實際的業績完成情況仍遠不及預期。1-12月規模房企目標完成率的中位數僅74.5%，明顯低于往年的平均水平。

??具體來看，在公開披露年度目標的規模上市房企中，僅有濱江、越秀兩家房企達成了全年業績目標。多數企業截至12月末的目標完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。且絕大多數企業的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。

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??短期內企業運營改善的核心還是在于銷售端

??業績：行業步入無增長時代，房企業績預期將更為謹慎

??整體來看，行業規模增速自2016年以來持續放緩，特別是2021年下半年至今市場降溫明顯，項目去化率不佳。結合今年規模房企實際的目標完成情況來看，2023年企業整體業績預期勢必將更為謹慎，不排除有更多房企不再公布年度目標。預計未來三至五年全國商品房銷售規模將保持在13億平方米左右，行業規模步入無增長時代。

??目前，企業運營改善的核心還是在于銷售端。受制于市場整體需求和購買力不足、表現依舊疲軟，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業真正走出困境。具體從企業發展戰略角度而言，出險房企仍應以保交付為主要目標，其他規模房企也需保證貨量供應，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。同時，在行業調整期下，企業也更應該回歸產品，加強產品力打造、持續關注產品升級迭代，在日趨加劇的行業競爭中強化發展優勢。

??融資：國企及優質民企受益，2023年前三季度償債潮需警惕

??近期，中央層面多部門發文定調房地產市場、提振市場信心。11月，央行、銀保監會及證監會等，從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發”全面支持房企融資，“輸血”優質房企恢復經營“造血”功能。紓困方向也從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。12月，中央經濟工作會議上，房地產作為國民經濟支柱產業的地位再獲確認。

??穩信用下隨著融資渠道逐漸恢復，企業整體融資環境或將實質性改善，央國企及優質民企將顯著受益。但值得注意的是，房企在2023年的前三季度仍將迎來一波大規模的償債潮，到期債券總規模將達到5573億元，其中逾7成屬于民營房企。由于2021年以來房企發債量長期小于到期量，因此房企償債一直處于承壓狀態。且相對于央國企而言，民營房企需更注意謹慎應對。

??投資：央國平支撐但動能衰減，企業拿地應以換倉提質為先

??2022年，投資低迷的情緒維持了一整年。22城集中供地雖在延續，但自2021年首輪之后，熱度一路走低，除部分特別優質的地塊以外，底價成交、城投托底成為常態。對于大部分房企而言，三道紅線帶來的壓力尚未緩解，又受到疫情等不可抗外界因素的影響，在市場持續低迷下，依然面臨較高的現金流壓力和經營難度，因此整體的投資積極性降至谷底。全年百強房企拿地銷售比僅有0.18，創2017年以來的最低水平，有超過四成百強房企今年投資幾乎暫停。

??整體而言，年末已有利好房企發債、融資等政策出臺，但目前來看對于房企投資并未產生立竿見影的效果。預計在宏觀經濟環境發生明顯扭轉、銷售回暖之前，房企的投資都將保持非常謹慎的態度。而對于頭部央企、以及小部分優質民企來說，此刻也仍是獲取優質地塊、補倉核心城市和深耕城市的窗口期。

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??年末搶收、12月新房供求小幅翹尾收官
成交降幅仍在擴大

??12月房地產市場迎來小幅翹尾行情，重點30城新房供應、成交環比增幅分別為9%和18%。得益于房企年末業績沖刺，增加了推盤頻次的同時加大了營銷折扣力度，整體成交有小幅微增勢頭，但單月同比依舊下降了34%，較上月擴大4個百分點，全年累計同比降幅達39%，成交規模高位回落。

??分區域來看，長三角韌性較強，熱點城市尚能保溫。上海、杭州去化率7成以上高位持穩，市區改善盤熱銷顯著優于外圍剛需。蘇州、寧波平穩運行，去化率受供應結構影響小幅回升。南京、常州持續走弱，成交低位徘徊，以南京為例，即便限購松動，對成交刺激作用平平，12月開盤平均去化率依舊不足15%。

??大灣區市場小幅回升，但向好程度有限。廣州、深圳、佛山成交小幅翹尾，但同比持降，全年累計同比跌幅均在3成以上。隨著疫情管控全面解禁，近2周廣州、佛山案場到訪量較此前小幅回升，周均1萬組左右，轉化率持穩7%-8%。

??環渤海地區進入成交平淡期，跌多漲少。北京、天津、濟南12月成交同環比齊跌，北京、天津平均去化率亦有轉降趨勢。北京僅部分高性價比樓盤保持熱銷；天津尚屬筑底階段，購房者迫于總價壓力“買舊不買新”，新房去化壓力猶存。

??中西部地區持續分化，輪動復蘇。成都、西安等西部區域中心全年成交降幅已收窄至15%，購房需求相對穩定，行情自成一體。重慶、鄭州隨著疫情管控全面解除，需求迎來了補償性回升。武漢項目平均去化率降至10%，短期供過于求，狹義庫存走高，市場尚無明顯起色。

??展望下月，成交環比或將大幅回落，同比持穩或小幅微跌。一方面，按照歷史規律，每年1月基本都是成交淡季，今年恰逢傳統春節佳節，購房者歸鄉情切，成交熱度或將進一步轉淡。另一方面，拿地收縮，新年伊始房企供貨積極性亦不會太高，也會限制整體成交放量。此外，政策利好基本進入尾聲期，對于成交的提振作用也呈現邊際遞減。值得關注的是，不同城市“強者恒強、弱者積弱”的分化格局還將延續：核心一二線城市諸如上海、杭州、成都等市場復歸平穩理性，尚能“保溫”。部分人口大市諸如阜陽、周口、駐馬店等或將迎來一輪返鄉置業行情，但是預期對于本地樓市成交的帶動將遠遠低于歷史同期。而對于廣大內陸缺乏人口優勢、經濟基礎的三四線城市，需求透支嚴重，還將面臨較長時間的低位盤整期。