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??短期來看京滬深二手房市場還將延續震蕩行情，高改和頂豪需求相對穩定，成交占比或將延續穩中有增。

??◎  文 / 俞倩倩

??2025年4月以來，二手房成交熱情略有回落，據CRIC監測數據，2025年4月30個重點城市二手住宅成交環比下降6%，同比增幅收窄至10%，而熱點恒熱的京滬深杭無一例外環比均出現穩步回調，加之外部中美貿易戰關稅影響之下，二手房成交結構有怎樣的特征？二手房業主心態又有哪些變化呢？

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??關稅影響下4月京滬深杭二手掛牌量增速放緩但高端占比上升

??從CRIC監測的京滬深杭新增掛牌套數來看，2025年一季度基本都呈現出逐月遞增態勢，4月業主掛牌積極性顯著下降，環比2025年3月日均都出現了回落，同比來看，北京、上海分別增長17%和60%，而深圳、杭州下降7%和29%。

??從新增掛牌套數總價段來看，2025年以來京滬杭高改和豪宅業主掛牌積極性穩中有增：北京呈現穩態特征，總價800-3000萬元和3000萬元以上占比持穩14%和0.5%左右；上海則呈現出明顯上揚態勢，尤其是2025年4月以來總價3000萬元以上新增掛牌量占比達到了2025年以來高點。而深圳則呈現出明顯差異化特征，總價800-1000萬元和1000-3000萬元各面積段占比均出現了不同程度的回落，高端業主掛牌積極性不升反降。

??從面積段來看，與以上結論基本類似，北京、上海、杭州雖然160平以上面積段新增掛牌量占比均不足10%，但是從月度變化趨勢來看，基本呈現出持穩或穩中有增態勢，僅深圳一城160-180平米面積段顯著回落。

??關稅貿易戰給高端二手房市場帶來的最直接影響是業主和投資者的心態變化。當前市場出現短期掛牌量上升現象，背后主要有三方面原因：一是高位套現的避險心態：一方面一線城市核心地段豪宅長期被視為抗跌資產，但當前宏觀經濟增速放緩、房地產行業整體調整，部分房東認為豪宅價格可能已觸及階段性高點，選擇在高位套現以鎖定收益。另一方面房地產稅試點預期、遺產稅傳聞等政策不確定性增加持有成本，尤其是多套房持有者傾向于提前減持高總價資產，避免未來政策沖擊。二是流動性需求驅動下的優化資產配置，全球加息周期下，海外資產（如美元資產、海外房產）收益率吸引力上升，房東可能拋售國內不動產以置換更高收益或更安全的境外資產。三是“賣舊買新”的置換需求，近兩年來以上海為代表的核心一二線城市新房豪宅供應大爆發，產品力持續升級，隨著四代宅、高得房率、高裝配標準的優質豪宅入市，也客觀上使得部分豪宅客戶將置換需求前置。

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??京滬深總價千萬、140平以上成交占比持增

??高改和豪宅堅挺

??從成交總價段來看，改善和豪宅購買力相對堅挺：除了杭州之外，京滬深總價段1000萬以上成交占比均呈現同環比齊增態勢，這點也不難理解，優質豪宅受限于新房供應有限，高端客群被迫選擇二手房市場置業，除了自住需求外更多是滿足資產保值增值需求。

??從成交面積段來看，與高總價段成交占比持增結論趨同，高改和豪宅需求旺盛，京滬深三城140平以上面積段成交套數占比穩中有增。

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??滬深高端住宅可比房價持穩

??核心區豪宅保值增值“越漲越買”

??上文可知，京滬深三城大面積段、高總價段的高改和豪宅產品成交占比持增，與剛需小區“以價換量”略有不同，高端住宅呈現出“越漲越買”的特征，我們選擇了上海、深圳2025年4月單月成交套數超3套以上典型項目，可以看出6城以上小區價格持穩，環比漲跌幅基本在10%以內，其中上海、深圳2025年4月可比房價環比增10%以內小區分別達35.88%和34.47%。

??而可比房價環比持增、保值增值性良好的小區多集中在配套健全、交通便利的城市核心區，諸如上海靜安區、普陀區和徐匯區；深圳南山區和福田區等，因高端新房供應相對稀缺，加之高端客群愿意為優質的產品和物業等增值服務買單，二手次新房也成為很多高凈值人群主流選擇之一。

??總體而言，在貿易戰持續升級背景下，京滬深等二手住宅成交雖環比持降，但高端豪宅市場掛牌占比和成交占比雙增，房價持穩，抗跌性良好，預判后市，我們認為，短期來看京滬深二手房市場還將延續震蕩行情，高改和頂豪需求相對穩定，成交占比或將延續穩中有增，而增幅大小還將受到新房高改和豪宅盤供應影響。

??而對于有意參與高端二手房市場的投資者而言，建議重點關注以下幾點：

??一是聚焦城市核心區。數據顯示，關稅貿易環境下，位于城市中心區域的高端住宅表現出更強的抗風險能力和保值增值性；比如上海徐匯區、普陀區、靜安區；深圳南山區、福田區等區域的豪宅市場恢復勢頭更為明顯。

??二是優選改善型大戶型產品。90-140平方米的三居室及140平以上的大戶型產品成交活躍度較高，且價格抗跌性更強。

??三是避免遠郊區域和功能配套不完善的項目。在當前市場環境下，遠郊區域和居住功能性缺失的老舊小區面臨更大的去化壓力。