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??導(dǎo) 語

??二季度溢價率回落不掩優(yōu)質(zhì)宅地?zé)岫龋掳肽陮⒊掷m(xù)優(yōu)化供地、改善預(yù)期。

??◎  文 / 馬千里

??2025年6月，土地市場成交規(guī)模迎來周期性環(huán)比增長。據(jù)月末快報數(shù)據(jù)，土地成交建面和金額分別環(huán)比增長54%和89%，同比來看延續(xù)縮量提質(zhì)，建面下降、金額上升的趨勢不變。截至6月25日，本月供應(yīng)建筑面積5253萬平方米，環(huán)比上月同期增加9%，年中供應(yīng)規(guī)模略有上升。本月平均溢價率4.2%，二季度以來連續(xù)3個月環(huán)比回落，主要是由于時至年中，各地重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目成交比例增加，這些地塊大多投資總量高、開發(fā)難度較大，多為低溢價成交，如北京即于月內(nèi)成交了多宗棚改、回購地塊。月內(nèi)中央明確將更大力度推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，并如期下達(dá)了投資城市更新專項(xiàng)資金，隨著各地土地要素使用效率的提高，土地市場有望迎來更多高質(zhì)量宅地供應(yīng)。

??核心要點(diǎn)

??供求：延續(xù)面積同比回落、金額增長，截至6月25日，本月土地供應(yīng)建筑面積5253萬平方米，同比下降12.2%。成交建筑面積4570萬平方米，同比下降4%，成交金額1573億元，同比增長22%。

??熱度：各能級溢價率均現(xiàn)回落。6月平均溢價率回落至4%，一二線城市溢價率明顯下降，均降至5%左右，回落至2025年以來的低位。

??分布：三四線同比回落而一二線增長。成交建面方面，三四線同比下降15%，一二線分別增長108%和33%；成交金額方面，三四線同比回落11%，一二線分別同比增長82%和31%。

??后市展望

??二季度溢價率回落不掩優(yōu)質(zhì)宅地?zé)岫龋掳肽陮⒊掷m(xù)優(yōu)化供地、改善預(yù)期

??二季度以來各地優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)占比下降，4月份以后月度平均溢價率有所回落，這一方面是受供地周期性影響，信貸指標(biāo)更為寬松的一季度，往往也會有更多高品質(zhì)宅地出讓，另一方面也有利于放緩優(yōu)質(zhì)宅地的入市節(jié)奏，減少同類的高品質(zhì)產(chǎn)品競爭，保持良好的去化預(yù)期。但從個體地塊來看，各地優(yōu)質(zhì)宅地仍頻頻高溢價成交，并且不僅僅是杭州、上海、成都等核心城市的優(yōu)質(zhì)板塊屢屢拍出高溢價地塊，少數(shù)三四線城市如溫州、溫嶺等城市也多次拍出高溢價宅地，具有強(qiáng)確定性的回購類、低密生態(tài)類三四地塊也受到企業(yè)投資的高度關(guān)注。

??2025年下半年，地方政府將在土地市場進(jìn)一步加強(qiáng)落實(shí)“控量提質(zhì)”，并與土地收儲的全面推進(jìn)，形成促進(jìn)房地產(chǎn)庫存下降的兩大重要抓手，而中央財(cái)政對于地方債務(wù)指標(biāo)的寬松，也將為地方持續(xù)縮減供地規(guī)模提供支撐。另一方面，隨著上半年城市更新工作的完成落實(shí)，下半年與之相關(guān)的回購類宅地、以及大量優(yōu)質(zhì)核心板塊的凈地出讓有望增多，為2025年土地市場帶來更多優(yōu)質(zhì)的增量土地供應(yīng)，并進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)交易規(guī)模的穩(wěn)定和供求預(yù)期的改善。

??01 供求

??交易量季節(jié)性環(huán)比量增
同比仍延續(xù)縮量降庫存

??土地供應(yīng)方面，截至2025年6月25日，本月土地供應(yīng)建筑面積本月供應(yīng)建筑面積5253萬平方米，環(huán)比上月同期增加9%。同比下降12.2%，仍延續(xù)縮量趨勢。受季節(jié)性因素影響，隨著各地重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目供應(yīng)的增加，年中土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比上升，但同比來看仍延續(xù)縮量，助力行業(yè)庫存持續(xù)下降。

??至截稿時，一線城市中僅上海、深圳有宅地供應(yīng)，上海本批次合計(jì)出讓底價236.7億元。其中徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)、靜安東斯文里、虹口北外灘三宗地塊均處于內(nèi)環(huán)內(nèi)，均為上海兼具成熟配套與歷史底蘊(yùn)的頂豪板塊稀缺宅地，靜安、虹口地塊起拍樓板價達(dá)到8萬元/平方米，徐匯地塊容積率1.3，起拍樓板價更是高達(dá)16萬元/平方米。鑒于近年來上海頂豪市場走出了獨(dú)立行情，預(yù)計(jì)這些地塊都將引起市場的激烈競爭。本輪上海起拍總價最高的地塊位于普陀，出讓底價57億元，分為兩宗子地塊，其中住宅部分出讓底價54億元，容積率2.5，起拍樓板價超過6萬元/平方米，目前周邊次新房售價在10萬元/平方米左右。深圳供應(yīng)2宗宅地，分別位于南山前海和龍華民治，其中南山前海地塊起拍樓板價更高，達(dá)到4.5萬元/平方米，出讓底價11.58億元，限高80米，需承諾“交房即發(fā)證”，要求一年內(nèi)開工，四年內(nèi)竣工。緊鄰建設(shè)中的前海國際樞紐中心，西側(cè)可眺望海景、雙界河及摩天輪，生態(tài)資源豐富，商業(yè)配套成熟。目前周邊在售新房價格在10萬元/平方米左右。

??二線城市方面，本月合肥、成都、福州、武漢出讓建面超過100萬平方米，其中福州、合肥出讓底價超過100億元。蘇州園區(qū)地塊出讓底價、起拍樓板價均為最高，達(dá)到42.9億元，容積率1.02，規(guī)劃建面7.1萬平方米，起拍樓板價達(dá)到6萬元/平方米，刷新蘇州起拍地價紀(jì)錄。該地塊處于雙湖板塊，夾在5A級景區(qū)金雞湖和獨(dú)墅湖中間，為一線湖景宅地，交通便利、配套高端，兼具城市景觀、生態(tài)與人文優(yōu)勢。目前周邊同質(zhì)高端新房售價可達(dá)8.5萬元/平方米以上。高總價低密地塊還有武漢的長江新區(qū)諶家磯地塊，容積率1.04，起拍底價21.6億元，起拍樓板價5820元/平方米。分為兩個子地塊，其中A地塊規(guī)劃用途為教育、公園與綠地等；B地塊規(guī)劃用途為住宅、零售商業(yè)、餐飲、文化設(shè)施等。地塊位于諶家磯板塊，地處長江新區(qū)起步區(qū)全面建設(shè)中的核心位置，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅瑢匍L江新區(qū)總部商務(wù)區(qū)，且生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，綠心規(guī)劃、低人口密度。目前所在板塊新房售價在1.2萬元/平方米左右。

??當(dāng)前地方層面正在持續(xù)落實(shí)優(yōu)化供給側(cè)管理，月內(nèi)廣州、株洲、懷化、益陽等均出臺了相關(guān)穩(wěn)市場政策，將進(jìn)一步加強(qiáng)土地要素的利用效率。如廣州將扎實(shí)推進(jìn)城中村及老舊小區(qū)改造，并推進(jìn)利用專項(xiàng)借款購買存量商品房作為安置房，并進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)限制性政策，將為土地市場提供更為穩(wěn)定的市場環(huán)境、以及更多優(yōu)質(zhì)的宅地供應(yīng)。株洲更是明確將遵循“以人定房、以房定地、以房定錢”原則，調(diào)低商品住房供應(yīng)目標(biāo)，計(jì)劃減少新增商品住房供應(yīng)21.12萬平方米，其中中心城區(qū)減少新增供應(yīng)18.1萬平方米。

??土地成交方面，截至6月25日，全國300城經(jīng)營性土地招拍掛成交4570萬平方米，同比下降4%，降幅較上月全月減少了11個百分點(diǎn)，2025年以來，供應(yīng)和成交規(guī)模已經(jīng)連續(xù)6個月均現(xiàn)同比回落。本月成交金額1573億元，同比增長22%，土地成交延續(xù)縮量提質(zhì)特征。本月北京、上海、成都成交金額超過100億元，重慶、長沙、成都成交建面超過100萬平方米。因一線城市宅地成交占比上升，本月平均樓板價3443元/平方米，環(huán)比上升23%，同比增長27%。

??各能級延續(xù)分化，一二線城市量價同比均增，而三四線城市持續(xù)收縮土拍規(guī)模，溢價率受供給側(cè)結(jié)構(gòu)性影響有所回落，但是從個體地塊來看依舊亮點(diǎn)頻出。二季度以來各地優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)節(jié)奏暫緩，4月份以后月度平均溢價率有所回落，這一方面是受供地周期性影響，信貸指標(biāo)更為寬松的一季度，往往也會有更多高品質(zhì)宅地出讓，另一方面也有利于放緩優(yōu)質(zhì)宅地的入市節(jié)奏，減少同類的高品質(zhì)產(chǎn)品競爭，保持良好的去化預(yù)期。

??02 熱度

??低熱度重點(diǎn)地塊成交占比上升
溢價率進(jìn)一步回落至4%

??市場熱度方面，至截稿時6月平均溢價率為4.2%，延續(xù)回落趨勢。一二線城市溢價率明顯下降，均降至5%左右，回落至2025年以來的低位，三四線也下滑1.3個百分點(diǎn)至2.7%。在各地年度供地清單中的優(yōu)質(zhì)地塊逐漸賣出之后，與土地成交規(guī)模的季節(jié)性高位同步，土地市場中高總價、長周期、高開發(fā)難度的重點(diǎn)項(xiàng)目增多，外圍板塊宅地入市占比也有所增加，一二線城市平均溢價率回落在情理之中。本月北京、杭州土拍平均溢價率均不足1%，北京是成交了多宗高總價棚改、舊改地塊，杭州則是由于本月成交地塊均位于臨平、錢塘等外圍板塊，延續(xù)了遠(yuǎn)郊低密的土拍熱度。不過上海、成都平均溢價率仍分別高達(dá)10%和15%，優(yōu)質(zhì)地塊仍受到開發(fā)商青睞，典型如錦江區(qū)一心橋地塊，經(jīng)過154輪競拍后成交，更是拍出了76%的溢價率。

??聯(lián)系近期中央加力穩(wěn)市場的政策預(yù)期，以及地方政府進(jìn)一步加強(qiáng)土地要素管理的實(shí)際舉措來看。隨著各地舊改進(jìn)程的進(jìn)一步深入，專項(xiàng)債收儲、閑置土地回收、保障房收儲等舉措對潛在庫存指標(biāo)的改善，預(yù)計(jì)2025年下半年土地市場將迎來更多高質(zhì)量的宅地供應(yīng)。雖然受重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)（如棚改舊改、新區(qū)建設(shè)）、以及非熱點(diǎn)城市成交占比上升的影響，整體溢價率指標(biāo)或難再現(xiàn)2025年一季度的高位，但從個體地塊來看，土拍熱度的回升仍將在更多細(xì)分優(yōu)質(zhì)板塊出現(xiàn)，并成為一級市場信心回升的一個個新例證。

??6月土地流拍率6%，回落至近年低位。具體來看，本月廣州、洛陽、武漢、石家莊、濟(jì)南、西安均有宅地流標(biāo)或撤牌，因未來銷售前景確定性不足或未達(dá)出讓預(yù)期，未能成功如期出讓。

??03 重點(diǎn)地塊

??兩榜八成席位來自京滬
多宗高難度地塊低溢價成交

??與成交規(guī)模放量同步，6月份超高總價宅地?cái)?shù)量有所增加，本月上海、北京各有一宗地塊成交總價超過50億元，均為含有多宗子地塊的重點(diǎn)住宅項(xiàng)目。榜首為上海寶山組合地塊，合計(jì)規(guī)劃建面32萬平方米，出讓底價81億元，由5幅宅地和1幅商辦用地組成，也是上海第5輪土拍中起拍總價最高、規(guī)劃要求最嚴(yán)、開發(fā)難度最高的地塊，其中商辦用地要求建造250米的地標(biāo)塔樓，且需100%自持商業(yè)、40%自持辦公，住宅用地要求中小戶型比例做到40%，最終由中建八局以1%溢價率競得，成交總價81.95億元，這也是中建八局近年來在上海北部的第三次落子。此外榜單中北京的5宗地塊也均為低溢價或底價成交，原因也和上海寶山地塊類似，均為資金投入多、體量高、開發(fā)難度大重點(diǎn)項(xiàng)目地塊。不過上海楊浦、閔行兩宗地塊還是分別拍出了31%和13%的溢價率，均由保利發(fā)展競得，得益于良好的去化預(yù)期，這些優(yōu)質(zhì)宅地的熱度仍在延續(xù)。

??正如我們所預(yù)計(jì)，與各地年度住房發(fā)展規(guī)劃的推進(jìn)同步，重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目陸續(xù)迎來出讓，在更高的開發(fā)和運(yùn)營要求之下，重點(diǎn)地塊由意向企業(yè)底價競得的情況自然更加常見。這并不代表投資方信心的回落，反而是這些開發(fā)難度較高的地塊能夠在當(dāng)前市場環(huán)境下順利出讓，在一定程度上反映了市場穩(wěn)信心進(jìn)程的有效推進(jìn)。隨著中央部委發(fā)起的城市更新行動的加速落地，預(yù)計(jì)年內(nèi)還會有更多開發(fā)難度較高的重大項(xiàng)目入市，高總價地塊中的底價或低溢價成交也會更加常見。

??單價榜方面，楊浦區(qū)東外灘板塊排在第一，平均樓板價高達(dá)9.5萬元/平方米，該地塊處于上海主城核心區(qū)位，周邊頂豪產(chǎn)品集聚，同類新房產(chǎn)品售價可達(dá)20萬元/平方米左右，且板塊新房流速較快。不過熱度最高的則是單價榜門檻的成都錦江區(qū)地塊，溢價率高達(dá)76%，平均樓板價3.55萬元/平方米，也是成都樓板價第二高位。