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??與10月、11月商品房交易的止跌回正同步，年末土地供給節(jié)奏也有所加快。

??◎  文 / 馬千里

??給大家看一個(gè)有趣的先行指標(biāo)：每一年之中，11月供地規(guī)模的占比。

??關(guān)心行業(yè)數(shù)據(jù)發(fā)布情況的大家知道，自2023年1月以來，國家統(tǒng)計(jì)局已不再發(fā)布土地購置面積這一數(shù)據(jù)，自然資源部的土地市場網(wǎng)信息，年末成交延遲公布的現(xiàn)象又較為突出。而12月土地成交規(guī)模又往往可以達(dá)到其他月均值的2倍以上，因此較為準(zhǔn)確的年度土地成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，往往需要等到來年2月才可得到。

??但所幸的是，與快節(jié)奏的商品房預(yù)售證發(fā)放不同，土地掛牌數(shù)據(jù)一般會(huì)提前1個(gè)月公布，為分析年末土地市場交易規(guī)模發(fā)展趨勢提供了更為可靠的依據(jù)。

??對比歷年11月供應(yīng)/近一年供應(yīng)，以及12月成交/全年成交來看，兩者走勢極為相近。尤其是自2021年以來，隨著更多土地集中在11月供應(yīng)，12月成交翹尾的現(xiàn)象也愈發(fā)突出，2023年11月供應(yīng)占比達(dá)到25.7%，12月土地成交也達(dá)到了全年的27.9%，創(chuàng)下歷史新高，12月土地成交達(dá)到了前11月均值的3.3倍。

??而2024年這一供應(yīng)占比還在上升，11月新增供應(yīng)建面3.7億㎡，達(dá)到近一年供應(yīng)總量的26.3%，并且考慮到年末土地補(bǔ)錄供應(yīng)的情況，由此來看，2024年年末，土地成交將迎來最為顯著的一次“翹尾”，并進(jìn)一步收窄全年土地成交的同比降幅。

??PART01

??四季度以來地方供地意愿顯著復(fù)蘇
12月土拍將迎“翹尾新紀(jì)錄”

??為了更加準(zhǔn)確地預(yù)估年末土地交易規(guī)模，研究中心梳理了地塊公告信息，根據(jù)掛牌、招標(biāo)、拍賣日期信息，統(tǒng)計(jì)每個(gè)月到期的土地總建面。可見四季度以來土地到期建面持續(xù)增長，尤其是在9月末政治局會(huì)議定調(diào)止跌回穩(wěn)之后，10月地方供地意愿顯著復(fù)蘇，帶動(dòng)11月、12月到期建面大幅上升，并且明顯超過了往年周期波動(dòng)的正常范圍。

??2024年12月將有3.8億㎡的土地迎來出讓截止時(shí)間，為年內(nèi)最高。進(jìn)一步對比到期建面和成交建面關(guān)系，可見9月份以來全國土地出讓率1穩(wěn)定在85%左右，由此推算，12月土地成交將達(dá)到3.3億㎡左右，環(huán)比增長97%。2024年土地成交累計(jì)降幅也將進(jìn)一步收窄至16%，2021年以來，全年成交建面同比降幅首次收窄至二成以內(nèi)。

??在全年土地成交規(guī)模持續(xù)收窄的大趨勢之下，預(yù)計(jì)2024年12月將達(dá)到年內(nèi)月均值的3.5倍，創(chuàng)下歷史新高。對比這一指標(biāo)的歷史曲線可見，2021年之前多在2倍左右或更低，2021年以后顯著上漲。這一變化趨勢也不難理解，受地方工作鋪排影響，大量與城建發(fā)展相關(guān)的重點(diǎn)項(xiàng)目會(huì)在年末完成交易，每年的出讓量也相對穩(wěn)定。因此在行業(yè)投資規(guī)模下降的大環(huán)境之下，隨著平常月份交易量的下滑，“水落石出”之下，年末土地成交翹尾特征也愈發(fā)顯著。

??再加之2023年、2024年下半年中央部委出臺(tái)了一系列穩(wěn)市場政策，如2023年下半年全面推進(jìn)三大工程，配售型保障房開啟了行業(yè)發(fā)展新賽道；2024年四季度更是定調(diào)“止跌回穩(wěn)”，新房成交明顯改善。年末供地節(jié)奏均明顯加快。

??從2024年四季度供地規(guī)模發(fā)展趨勢來看，在行業(yè)去庫存、穩(wěn)市場的基本大前提之下，雖然供地規(guī)模同比仍在持續(xù)收窄，預(yù)計(jì)2024年12月新房成交仍將有超過一成的同比降幅。但是從年末翹尾情況來看，3.5倍的“翹尾”新紀(jì)錄，還是透露出了地方供地信心的回升。

??PART02 武漢、長春等高庫存城市年末供地顯著加快，僅上海、杭州等少數(shù)城市保持平穩(wěn)

??具體到城市視角，可見武漢、長春、無錫等消化周期在20個(gè)月以上，庫存壓力較大的城市，年末供地信心回升也更加明顯。四季度以來行業(yè)銷售端信心的提振，以及中央對行業(yè)融資端的給出適度寬松預(yù)期，大大促進(jìn)了這些城市供地信心回升。其中武漢12月更是計(jì)劃出讓737萬㎡建面的土地，總底價(jià)達(dá)到418億元，供地“流速”達(dá)到全年均值的7倍，僅僅一個(gè)月計(jì)劃出讓的土地規(guī)模，即超過了前面11個(gè)月的總和。

??而12月供地節(jié)奏保持相對平穩(wěn)的，則大多是去化壓力較低，或土地投資熱度本身較高的城市。這些城市供地計(jì)劃完成進(jìn)度相對平穩(wěn)，年末加速供應(yīng)的意愿反而不高。典型如北京計(jì)劃12月出讓土地底價(jià)132億元，僅為年內(nèi)平均流速的60%，上海計(jì)劃出讓土地底價(jià)219億元，也僅為年內(nèi)平均流速的1.7倍。二線城市中僅杭州“翹尾倍率”低于2倍，而其不到10個(gè)月的消化周期，也是現(xiàn)階段全國庫存壓力指標(biāo)最低的城市。

??PART03

??與供應(yīng)規(guī)模增加同步
12月底價(jià)成交比例明顯上升

??進(jìn)一步聯(lián)系12月以來土拍成交，可見大多數(shù)城市土拍平均溢價(jià)率降至0%，僅深圳、南昌、濟(jì)南等少數(shù)城市、少數(shù)稀缺優(yōu)質(zhì)地塊出現(xiàn)了高溢價(jià)土拍，典型如深圳南山區(qū)粵海板塊商住地塊，該地塊僅有兩名競買人報(bào)名，依舊經(jīng)過了近300輪競價(jià)，才由華潤中海聯(lián)合體以185億元競得，溢價(jià)率約46.3%。

??但更多的地塊還是底價(jià)成交，北京、上海、杭州等城市也是如此。如北京的首宗不限價(jià)百億宅地，起拍總價(jià)110.5億，由中海以底價(jià)競得；廈門湖里區(qū)05地塊以57.7億底價(jià)成交，由廈門建發(fā)競得。

??12月以來，大多數(shù)城市土地溢價(jià)成交的比例有所下降，其中成都12月更是只有3%的地塊溢價(jià)成交，較前11月減少了11個(gè)百分點(diǎn)。12月供地節(jié)奏明顯加快的武漢、長春，地塊溢價(jià)成交的比例也在低位下行。僅西安、無錫溢價(jià)成交的地塊占比明顯上升，不過無錫溢價(jià)地塊均為優(yōu)質(zhì)袖珍地塊，全市平均溢價(jià)率仍不足1%，西安的溢價(jià)地塊也集中在曲江新區(qū)和灃東新城等優(yōu)質(zhì)板塊。

??在去庫存、穩(wěn)定市場預(yù)期仍是行業(yè)調(diào)控主要任務(wù)的大背景之下，土地項(xiàng)目的去化速度和盈利空間的確定性，必然要經(jīng)受投資方、融資方層層的嚴(yán)格考驗(yàn)。地方層面能夠適度增加土地供給，并順利完成競拍出讓已實(shí)屬不易。

??從樂觀角度解讀，溢價(jià)率指標(biāo)的適度下降，搭配交易量的大幅上升，意味著有更多“優(yōu)勢不突出”的地塊為投資方所接受，供求雙方信心均在緩慢恢復(fù)之中。

??綜上， 與10月、11月商品房交易的止跌回正同步，年末土地供給節(jié)奏也有所加快。預(yù)計(jì)2024年12月將創(chuàng)下年末土地成交翹尾的新紀(jì)錄。

??比數(shù)據(jù)紀(jì)錄更重要的，還是更多地方政府供地信心、以及投融資對于市場預(yù)期的回暖。鑒于當(dāng)前行業(yè)采取的預(yù)供地模式，絕大多數(shù)地塊在出讓前即已有了明確的意向買家，供應(yīng)節(jié)奏的變動(dòng)，在很大程度上也等同于城市供求信心的變動(dòng)。尤為可喜的是，少數(shù)高庫存城市12月供地節(jié)奏也迎來大幅加快，更多的城市供求預(yù)期開始逐步進(jìn)入企穩(wěn)周期。

??在各地成交規(guī)模、盈利空間、供求風(fēng)險(xiǎn)均大幅分化的時(shí)代背景下，希望“止跌企穩(wěn)”的預(yù)期趨同，能夠在行業(yè)更多層面顯示出明確信號，并推動(dòng)行業(yè)新平衡周期更快到來。