??核心結論

??通過“兩集中供地”相關數據的分析，我們觀察到以下情況：

??1.22城住宅用地供應量增加，全國整體出讓面積同比減少12%；

??2.土拍規則的合理設定對穩定價格作用顯著；

??3.城市表現方面：城市熱度分化依然顯著，長三角熱度最高；

??4.房企表現方面：品牌房企表現更加突出，同時也存在分化；

??5.22城以外市場：上半年房企更偏愛南方城市，其中溫州、東莞等5城受熱捧。

??我們對未來展望如下：

??1.土拍規則方面，城市間取長補短，繼續嚴控溢價率；

??2.土地供應結構方面，核心區域土地供應量將減少；

??3.下半年22城之外的城市將加大供應；

??4.房企間城市布局策略差異將更加顯著。

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??兩集中政策執行情況總結

??1、22城住宅用地供應量增加，全國整體出讓面積同比減少12%

??根據貝殼研究院統計，上半年集中供地的22個城市住宅用地（含非集中供應土地）出讓面積1.90億平米，同比增長9%。從全國維度看，非22城中各線級城市住宅用地2021年成交量均呈現出不同程度的下滑，首次大量集中在關注度較高的城市供應土地，使得周邊城市供地節奏相應有所調整，導致了全國上半年整體住宅用地出讓面積同比減少了12% 。

??2、土拍規則的合理設定對穩定價格作用顯著

??1）土拍規則從嚴，7成地塊限地價，“限地價+控房價+競配建/競自持”成標配

??此次兩集中供地城市在土拍規則方面特點突出，限地價、觸頂搖號、杜絕馬甲、高溢價對應付款要求、產業引入要求等方式，對溢價率控制均起到一定抑制作用。

??其中，限地價是標配，據貝殼研究院統計，所有出讓住宅用地中71%設定了土地價格上限，“限地價+控房價+競配建/競自持”的規則搭配更是多數城市的選擇，以達到控制土地溢價率、控制房價、加大租賃房供給的目的，有效落實穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

??2）“一次性報價”規則，規避價高者得，考驗房企算價能力

??此次集中供地蘇州、上海、鄭州實施一次性報價，此創新性拍地規則除了能有效控制溢價率，達到穩地價效果，且由于進入一次性報價后不是價高者得，因此對房企的地塊測算能力尤為考驗，同時有效實現公平競爭，避免土地成交過于集中在個別房企。

??3、城市表現方面：城市熱度分化依然顯著，長三角熱度最高

??1）城市間供地計劃完成率差異較大，北上廣列前三位

??北京、上海與廣州等一線城市首批成交占全年用地比例位列前三，分別高達56.3%、40.4%以及40%，預期后續二、三批供地將會有所減少，下半年競爭可能會更激烈。廈門、深圳、鄭州、青島與長春等城市首批供地不及全年住宅用地供應的20%，后期供應規模將明顯加強。

??2）市場熱度分化，長三角、南方城市依然受到較高關注

??杭州與北京攬金金額均破千億元，是首批集中供地成交金額最高的兩個城市。從溢價率看，比去年的變動幅度主要在±10%之間。分城市看，杭州72%的地塊以競自持成交；北京三分之一的地塊進入報高標準商品住宅建設方案階段；寧波29宗成交住宅用地中有19宗觸頂或搖號。與之相比的是，長春、青島的市場熱度一般，如長春38宗成交用地有66%的宗地底價成交，青島延續勾地模式，出讓的55宗地中有54 宗以底價成交。

??4、房企表現方面：品牌房企表現更加突出、同時也存在分化

??1）TOP50房企在首輪集中供地中表現活躍，集中度呈現首尾活躍特征

??成交金額方面，TOP50與TOP100房企集中度分別為58%、66%，均較2021年上半年明顯提升，TOP50房企的集中度提升最為顯著。而規劃建面方面，各梯隊房企較上半年全國土地集中度均呈現倍增趨勢。一方面，集中供地22城多為一二線核心城市，自身具有較高的吸引力；另一方面，首輪集中供地中房企選擇聯合拿地比重增多，也會影響梯隊集中度表現。

??2）首輪集中供地房企取地多樣化，濱江最愛聯合、旭輝最獨立

??集中供地考驗著各家房企的資金實力，為了減少前期的資金投入以及后期的運營風險，“聯合拿地”成為不少房企的土地策略之一。盤點首輪22城集中供地中最愛聯合拿地的10家房企。濱江集團以67%的聯合比例領跑榜單。

??與此同時，8家拿地在3宗（含）以上的房企依然選擇獨立拿地方式，其中旭輝與建發拿地宗數均超過10宗（含）。

??3）22城以外市場：上半年房企更偏愛南方城市，其中溫州、東莞等5城受熱捧

??22城以外的百余城市的土地市場交易同樣高頻的進行著。根據貝殼研究院統計，盤點出上半年TOP50房企中“花錢最多”與“囤糧最多”的TOP10城市。其中，溫州、東莞、中山、南寧、徐州5個城市同時出現在兩個榜單中。整體上，上半年房企22城以外更偏愛“南方”城市。

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??第二、三批兩集中會發生哪些方面的變化

??1、土拍規則方面，城市間取長補短，繼續嚴控溢價率

??隨著首輪集中供地落下帷幕，從落地效果來看，高價值地塊即使背負較高的成本代價依然引來眾多關注。但可以判斷的是，在未來兩輪的集中供地中，城市將結合首次供地的情況進一步修正全年的供地計劃，行之有效的政策將得以延續和被借鑒，“限地價+控房價+競配建/競自持”的模式或將成為調節土地市場熱度的基礎規則被廣泛采用。同時，市場環境趨同的城市將傾向采用相似的土拍政策。

??2、土地供應結構方面，核心區域土地供應量將減少

??2021年兩集中出讓住宅用地城市核心區規劃建筑面積占比達到41%，較2020年增長13個百分點，其中八成城市提高了首批“兩集中”核心區域地塊供應占比。這主要是由于第一次實行集中供地政策，各地推出相對核心、優質的地塊，力圖在同類城市中形成一定的比較優勢。預計第二、三批集中供地的核心區土地供應比例將下降。

??3、22城之外的城市將加大供應

??上半年兩集中政策對各線級城市的土地供應節奏都有著不同程度的影響，特別是22城之外的三四線城市，較2019、2020年出讓住宅用地規劃建筑面積下降了兩成至三成，隨著“兩集中”逐步常態化，這部分城市下半年將有可能追趕節奏、加大供應。

??4、房企間城市布局策略差異將更加顯著

??我們統計了2020年至今的不同銷售規模的房企在拿地城市和宗地規劃建筑面積規模的數據發現：

??■ TOP3房企全國化布局顯著，各線級布局相對均勻；

??■ TOP4-20的房企更偏愛在二線城市拿5-15萬平米建筑規模的項目，可以保證在1-2年完成開發；

??■ TOP21-50的房企明顯加大了在三線城市的投入，并且在三線及以下城市更傾向拿10萬平米以下的項目，有利于看準一波行情一年左右完成開發，避免不可控風險的發生；

??■ TOP51-100的房企往往聚焦于幾個主力城市，更重視城市深耕；

??■ 百強之外的房企地域屬性更強，受到資金實力限制，拿的土地往往較小，“分期拿地、分期開發”的模式更符合企業實際情況。

??在“三道紅線”之下，房企規模相對固化，處于不同條件下的房企正在進行不同的嘗試，特別是中游房企，更加強調細分市場的挖掘和中短期市場行情的準確把握。