??2021年第21周（2021年5月17日-2021年05月23日），受集中拍地的重點城市減少影響，重點監測城市本周成交量出現縮減，但地價和溢價率卻在多個長三角熱點城市優質土地集中出讓的影響下環比上漲。重點城市集中供地方面，本周有3個城市推出了集中出讓地塊公告，其中上海為首批集中供地，長春和廈門則均為第二批；成交方面，南京于本周完成了首場集中土拍，共成交51宗，攬金992億元，溢價率達18%。

??土地政策

??土拍高熱下重點城市拍地規則升級

??蘇州發布公告重申“禁馬甲”

??為了成功競得目標地塊，資金雄厚的房企往往以多個“馬甲”圍攻目標地塊，不利于市場穩定。因此，福州、無錫、合肥等城市已明確禁止馬甲，本周蘇州也發布公告再度強調拍地“禁馬甲”。事實上，蘇州早就禁止馬甲拍地，但由于處罰僅針對馬甲公司，對關聯母公司并未有較大影響，因此各大房企套馬甲拍地現象依然存在，如4月份出讓的高鐵新城15號地塊吸引了數百家馬甲公司參拍。本次，蘇州重申“禁馬甲”主要是為了即將到來的首場集中土拍做準備，以對房企起到一定的約束作用。

??土地供應

??上海首批集中供地清單出爐

??長春、廈門二批次供應量均較首次有所增長

??供應方面。本周重點監測城市土地掛牌量突破3500萬平方米，同環比均大幅增長。供應量的顯著提升主要得益于集中供地的上海、長春和廈門均推出了多宗住宅用地，其中上海推出地塊為首批次集中出讓土地，總建面達596萬平方米，涉及57宗地，但商品住宅地塊僅有28宗，且多位于五大新城片區，中心城區則僅有4宗涉宅地供應，其中僅楊浦定海社區一宗為純宅地，靜安靈石社區、普陀萬里、徐匯濱江地塊則均為綜合體項目，起拍價也都超過了50億元；長春和廈門則于本周推出了第二批集中出讓宅地清單，供應量分別達1335萬平方米和143萬平方米，均較首批次供地量增長。另外，此前提出集中供地的徐州也供應了首批集中出讓地塊，共涉及20宗，云龍、泉山、鼓樓、銅山等諸多熱點區域均有供應。

??土地成交

??成交規模不及上周

??南京首場集中土拍攬金992億元

??成交方面。由于本周集中拍地的城市僅有南京，較上周明顯減少，因此重點城市成交量較上周有所縮減。具體來看，重點監測城市成交總建筑面積為1743萬平方米，環比下降12%，同比也微跌了2%；成交金額也隨之減少，總成交金額達1642億元，環比減少8%，不過和去年同期相比卻增長了15%；價格方面，受城市成交結構改變影響，平均地價較上周出現回升，成交樓板價達9421元/平方米，環比小幅上漲4%，同比則增加了17%。

??各能級城市表現各異。具體來看，一、二線城市的成交量較上周均明顯縮減，其中一線城市僅成交了3宗商辦用地，北上廣各有一宗，且均為底價出讓；二線城市中僅集中拍地的南京成交量超過100萬平方米，其余城市的成交量都相對較低；本次南京集中土拍計劃出讓52宗地，最終成交51宗，共攬金992億元，是已完成集中土拍城市中成交金額第三高的城市。三四線城市的成交量較上周明顯回升，主要得益于嘉興、金華等城市集中土拍的影響，成交量環比上月翻番。

??市場熱度

??熱點三線成溢價率上升最大助力

??本周溢價率再度回升至20%

??成交溢價方面。本周重點監測城市的土拍溢價率也較上周出現上漲，平均溢價率達20%，環比上周增長了6個百分點。溢價率的上漲主要得益于熱點三四線如嘉興、金華、義烏、佛山等城市成交了多宗高溢價地塊所致，雖然這些熱點城市加強調控并升級了土拍規則，但地塊限價相對寬松，因此導致溢價率居高不下，如嘉興、佛山等城市本周成交溢價率均超過了30%。

??土地流拍方面。本周重點監測城市的土地流拍率和上周大致持平，流拍率為8.4%。從流拍地塊所在城市來看，三線城市成為流拍主力，金華、徐州、南通等城市均有多宗地塊遭遇撤牌或流拍。

??周度TOP5

??集中拍地的南京成為入榜主力

??南部新城土地單價創新高

??本周，又一熱點城市南京迎來了首輪集中土拍。本場土拍南京計劃出讓52宗地，玄武、建鄴、秦淮、雨花臺、棲霞等主城區也有多宗地塊供應，吸引了多家房企的參與。以本周成交總價TOP5地塊來看，共有4宗地來自南京，且全部為商住辦綜合體項目，其中爭奪最激烈的當屬位于玄武區洪山街道的G24地塊，盡管該地塊體量大、起拍金額高，但仍然經過了158輪、長達近4個小時的競拍才成交，最終由招商蛇口成功競得，成交總價達88.9億元。

??除了上述重磅商住辦綜合體項目外，南京本次土拍也推出了多宗優質純宅地，由于二三批次供應地塊質量大概率不及首批，因此房企爭奪意愿十分強烈，51宗地中有36宗觸頂成交。典型如秦淮區南部新城板塊，推出的5宗地均吸引了20多家房企參拍，并且僅經過數輪競拍就觸及最高限價，其中G28地塊更是以37137元/平方米的樓板價刷新了南部新城成交樓面地價。

??重點地塊點評

??招商蛇口89億元斬獲新玄武核心地塊

??地塊分析

??5月20日-22日，長三角熱點二線城市南京也迎來了首輪集中土拍。和另一熱點城市杭州一樣，南京此次土拍也受到了多家房企的關注，出讓的51宗地中有36宗觸及上限價進入搖號階段，競爭十分激烈。在51宗地中，起拍總價最高的地塊為新玄武G24綜合體地塊，起拍總價達71.8億元。除了高起拍價外，該地塊的體量也十分大，業態也十分多樣，對拿地企業的資金能力和操盤能力提出了較高的要求。最終，該地塊在經過激烈的爭奪后，由招商蛇口以88.9億元的總價成功競得，溢價24%。 

       據地理位置來看，該地塊位于新玄武板塊核心位置，區位十分優越。目前，地塊周邊暫無地鐵，但在建有地鐵6號線和9號線的紅葉新城站，未來交通出行十分便捷。隨著中海、融創、寶龍、復地等品牌房企的入住，項目周邊的配套也日益完善：商業方面，除了周邊社區的底商外，項目還自帶10萬平方米的大型商業綜合體，建成后商業資源會更加豐富；教育方面，地塊緊鄰南師附小和南京市科利華中學鐵北分校，配套也比較齊全。當前，地塊周邊在售、待售項目較少，附近樓盤二手房掛牌已達5.63萬元/平方米，高于地塊上住宅銷售限價近1萬元/平方米，項目未來基本無去化壓力。