??導(dǎo) 讀

??2019年，溢價降、流拍升，土地成交低位運行，房企投資同樣趨謹。2020年，審慎的投資態(tài)度難逆轉(zhuǎn)，投資聚焦?jié)摿π统鞘校①忂M入 “大魚吃大魚” 時代。

??榜單解讀

??“前言：2019年土地成交規(guī)模回到近十年低位，“小陽春”后熱度持續(xù)下行。溢價率創(chuàng)新低、流拍回到高位，在“地價底線未降、預(yù)期下行”的大背景下，2019年房企投資延續(xù)了2018年以來謹慎趨勢，全年百強房企拿地銷售比降至0.34，與去年同期相比下滑0.04，與2017年高峰也相距甚遠。但仍有42%的貨值被TOP10占據(jù)，強者恒強的格局未變。進入下半年，投資進一步趨緊，四季度近3成房企未拿地。市場低迷的同時企業(yè)表現(xiàn)持續(xù)分化，部分頭部企業(yè)和國企拿地積極性凸顯，中海、綠地、世茂等拿地金額同比不降反升，且年末收并購活動頻發(fā)，融資收緊之下，行業(yè)整合加速，收并購的“浪潮”還將持續(xù)。相比2018年，回歸二線成為眾多企業(yè)的首選，二線占比也由去年的38%上升至45%，但由于整體供應(yīng)節(jié)奏和地價的制約，僧多粥少導(dǎo)致回歸二線戰(zhàn)略在下半年進入“平臺期”。總體而言，受限于資金、市場等多方面因素，當前企業(yè)現(xiàn)金為王、利潤為先是首選策略，預(yù)計2020年拿地將保持著審慎的態(tài)度。

??01 溢價降、流拍升，全年土地成交低位運行

??2019年土地成交回到近十年低位，溢價率創(chuàng)新低、流拍創(chuàng)新高預(yù)示當前土地市場嚴峻形勢。盡管城市地價沒有明顯下滑，但從整體均價來看，已經(jīng)出現(xiàn)了價格調(diào)整的苗頭，整體走勢不容樂觀。盡管12月終于迎來年末周期性回溫，市場成交量環(huán)比大幅上揚，成交建面同環(huán)比分別上漲15%和41%。但土拍規(guī)模的上行并未能有效帶動溢價率的回升，12月成交溢價率7.7%，較上月再降0.3個百分點，同比下降1.7個百分點，開發(fā)商溢價拿地的積極性不高。

??02 42%的新增貨值被銷售TOP10占據(jù)

??1-12月銷售百強房新增貨值超9.7萬億，較2018年下降10%左右。新增貨值百強門檻達到180億元，較去年同期增長5.2%。全年來看，28家企業(yè)進入新增貨值千億陣營，16家企業(yè)新增貨值突破2000億，碧桂園、融創(chuàng)、萬科新增貨值超5000億，分列前三。盡管貨值集中度有所下滑，但規(guī)模房企優(yōu)勢依舊巨大，42%的新增貨值被銷售TOP10占據(jù)，且銷售20強與新增貨值20強基本重合。另，TOP50房企占據(jù)了百強新增貨值的84%，強者恒強的格局未變。各梯隊房企的銷售、新增貨值在百強中的占比來看，僅有操盤金額TOP11-20梯隊的房企新增貨值高于操盤金額占比2個百分點，沖擊規(guī)模的“野心”不減。而后50強房企在規(guī)模增長壓力下“求生”反應(yīng)顯著。

??03 拿地節(jié)奏先揚后抑，四季度明顯剎車

??全年百強房企拿地銷售比為0.34，較11月末再降0.02，延續(xù)了自2017年高點持續(xù)下滑的趨勢，2019年、2018年持續(xù)保持低位，維持謹慎態(tài)度。

??分梯隊來看，TOP10及21-50的房企全年拿地銷售比維持在0.3左右，低于百強均值；而11-20強和后50強房企，全年拿地銷售比維持在0.4以上，出于各自“爭份額“和“活下去”需求，拿地相對活躍。

??從投資節(jié)奏來看，全年先揚后抑的趨勢明顯，四季度房企投資明顯剎車。從單月操盤金額50強房企拿地銷售比來看，9月份以來始終維持在0.3以下的低位，顯著低于上半年均值。 

??04 近5成百強房企拿地金額同比下滑  綠城、金茂相對積極

??在整體拿地保持謹慎之下，2019年百強房企中有49%的企業(yè)拿地金額較2018年同比下降，其中5成降幅在30%以上，謹慎的態(tài)度一覽無遺。且主要集中在“一頭一尾”：10強房企中僅有中海、綠地和世茂拿地金額同比增長22%、18%和20%。TOP50以后房企受限于資金和自身規(guī)模不足，拿地優(yōu)勢并不大。此外，金科、綠城、金茂等全年拿地金額漲幅均在25%以上，表現(xiàn)相對積極，土儲也得到一定補充，在保證運營能力的前提下，未來業(yè)績有望再上臺階。

?? 05 招商、中梁、禹洲新增貨值  排名高于銷售，未來增長有支撐

??土地作為房企規(guī)模增長的重要支撐，除了總土儲的規(guī)模外，新增土儲的多少很大程度上將決定企業(yè)未來1到2年的策略和規(guī)模進階的節(jié)奏。

??就2019年房企表現(xiàn)而言，銷售在前三十的房企中，招商、金科、中梁等新增貨值排名較銷售排名高出5位以上，考慮到部分企業(yè)例如中梁的三四線高周轉(zhuǎn)策略，只要把握年初獲得土地的上市時機，規(guī)模再上臺階潛力巨大。

??另外，禹洲、東原等新增貨值排名較銷售高出10位以上，短期來看，如何高效的實現(xiàn)貨值轉(zhuǎn)化率是關(guān)鍵，這對企業(yè)的操盤能力和運營能力提出了更高的要求，完善和優(yōu)化機制體制，通過節(jié)奏的精準把握，未來業(yè)績沖進50強問題不大。

??06 二線投資上升7個百分點 中西部仍是“要塞”

??房企投資回歸二線顯著。百強房企二線投資占比較2018年提升7個百分點，三四線占比降至50%。由于二線城市供應(yīng)有限、競爭激烈，回歸二線戰(zhàn)略進入平臺期，分季度來看，二季度二線占比一度接近48%，四季度則有所回落。

??結(jié)合投資區(qū)域的分布來看，中西部、長三角仍是兩大投資重點地帶，尤其中西部的省會城市仍有較多優(yōu)質(zhì)地塊出讓，未來發(fā)展?jié)摿^大，吸引了大量房企投資。2019年百強房企在中西部拿地建面占比達到38%。

??具體城市方面，百強投資的二線城市以中西部核心城市如武漢、重慶等為主，此類城市從產(chǎn)業(yè)、人口規(guī)模方面都極具優(yōu)勢，長遠來看房地產(chǎn)市場尚有較大潛能；而百強在三四線城市中也主要選擇經(jīng)濟前景較好的城市，如溫州、徐州、佛山等城市圈核心三四線，投資持續(xù)聚焦優(yōu)質(zhì)城市。

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      07 現(xiàn)金為王、分化加劇  投資仍會能保持謹慎

??縱觀全年土地市場走勢，由于企業(yè)面臨銷售艱難、融資緊張等多方面因素，企業(yè)全年都維持著較為審慎的拿地態(tài)度，工作重心集中在去負債、降杠桿、穩(wěn)銷售上，保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定是企業(yè)“生存”的基礎(chǔ)。在市場預(yù)期持續(xù)走低和政策放松有限的情況下，2020年企業(yè)拿地大概率維持審慎、保守的態(tài)度。

??在整體保持謹慎的態(tài)勢下，我們認為城市、房企間的分化會更加劇烈。首當其沖的是城市之間分化，部分“底線未降、預(yù)期下行”城市的土地市場格局或?qū)⒋蚱疲扔谪斦毫ο拢胤秸欠駮偃龣?quán)衡調(diào)低出讓底價值得關(guān)注。其次是企業(yè)間洗牌分化仍將加劇，土儲充裕的龍頭企業(yè)隨著償債高峰到來，依舊保持審慎，第二梯隊急需規(guī)模支撐的房企仍將維持現(xiàn)有的相對積極的態(tài)勢。

??08 聚焦?jié)摿π统鞘?nbsp; 并購進入“大魚吃大魚”時代

??具體到城市，聚焦、收縮、深耕是房企未來戰(zhàn)略布局的主要方向。當前市場走勢并不適合廣撒網(wǎng)、全覆蓋。投資能級上浮、投資區(qū)域下沉，保持小步慢跑、區(qū)域深耕的整體策略。

??在拿地城市選擇上，一二線城市仍是首選，尤其是行情反彈的省會城市。但考慮到供地有限，僧多粥少導(dǎo)致競爭加劇，因此拿地仍需保持理性。三四線選擇上，避免全覆蓋和過度下沉，警惕前期地價非理性上漲的和人口流失嚴重的三四線，重點關(guān)注城市圈紅利之下有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線，例如長三角一體化和粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的衛(wèi)星城市。從輪動角度而言，這些環(huán)核心周邊三四線城市經(jīng)過一波調(diào)整之后，在城市群、城市圈紅利的推動下，未來發(fā)展前景依然巨大。

??2019年收并購逐步增多，成為房企補充土儲的主要方式之一。例如融創(chuàng)收購董家渡、成都環(huán)球世紀等大型項目，電建地產(chǎn)收購武漢地產(chǎn)旗下項目公司。收并購市場的活躍一方面是由于部分企業(yè)自身難以支撐運營，另一方面大型房企也在積極尋求多樣化納儲的渠道，從多起并購表現(xiàn)來看，龍頭房企的收并購對象已經(jīng)逐漸從小魚變成了有一定規(guī)模的大魚，未來這一節(jié)奏會加快，而收并購也將會進入“大魚吃大魚”的階段。