◎  作者 / 謝楊春、吳嘉茗

??上半年土地市場整體經歷了小幅回溫，但5月份以來調控政策不松反緊、融資監管持續加強，土地市場降溫明顯。7月份各能級城市成交溢價率、土地成交均價再度回落。隨著房企回歸一二線的腳步加快，三四線城市樓市、地市波動也在加劇、且冷熱不均。在分化加劇、拿地謹慎之下，房企投資三四線的態度也不盡相同，哪些在“追高”？又有哪些在逆周期抄底？

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??三四線地市冷熱不均

??流拍與高溢價并現

??相比部分二線城市土地熱度較高，三四線土地市場的內部分化明顯、冷熱不均。通過對比30個樣本城市近期土地市場來看，部分城市土拍熱度仍維持在高位：如海門、義烏6、7月份平均成交溢價率都在70%以上；上饒、日照連續3個月平均地價上漲；煙臺、商丘、滁州、宜春、惠州等城市6、7月份地價漲幅也在10%到50%不等。其中雖有成交結構的影響，但整體來看這些三四線土地仍較熱。

??相反地，部分城市地價連續下行，溢價率也持續處于低位，流拍頻現，市場轉冷：婁底、六安、荊門、株洲和常州連續3個月地價下行，常州7月份土地成交平均溢價率僅有6%，遠低于全國平均水平；另外還有少數城市7月流拍頻出，如金華7月份流拍地塊數量高達37幅，部分地塊經過近100輪競拍尚未達到保底價而流拍，此外溫州、清遠、湖州7月份流拍數量也在10幅以上。

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　　謹慎投資下“買漲不買跌”規模房企南通拿地熱情高

　　在樣本城市中，7月份市場表現量價齊升的15個城市土地成交總量達到700萬平方米以上，共吸金超過330億元，整體成交量比市場下行的15個樣本城市高出3-4倍。

　　從40個重點企業來看，接近7成房企熱衷在熱度較高的城市投資，僅6家企業選擇了近期土地降溫的城市。由此可見，熱點城市還是更易引起企業的扎堆進駐和積極拿地，企業投資整體仍然保持謹慎。

　　典型的如萬科、恒大、碧桂園等企業，7月份熱衷在土拍較熱三四線繼續拿地。例如萬科在臺州、南通、唐山等地均有落子。另，從城市選擇來看，規模房企在南通拿地仍維持著較高的熱情。7月萬科、恒大、碧桂園、中南、中海等企業均有落子，其中不乏高溢價和高地價的地塊。

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??低價拿地抵御市場轉冷風險

??土拍降溫城市成為少數房企戰略性布局的首選

??在多數房企選擇扎堆熱點城市同時，仍有少部分市場轉冷的城市吸引了企業拿地，主要源于兩個原因：

??一是城市位于經濟較發達的城市群內、或是城市中心地塊，企業看好其長期發展潛力。典型城市包括義烏、吉安。其中紅星美凱龍、世茂房地產7月份在義烏競得的商住地塊溢價率都在30%以上。中梁競得的吉安市核心區域的一宗純宅地，溢價率高達52%，但成交樓板價3102元/平方米，區域商品房均價在7000-10000元/平方米，以此看來中梁仍有不低的溢價空間。

??二是這些城市本就是企業準備布局、外擴的區域，且整體拿地價格不高，盈利空間仍大。典型如奧園，作為粵系房企，江西在其全國化布局戰略中占有重要地位。奧園在九江瑞昌市拿下5宗純住宅用地的樓板價均不超過1000元/平方米，目前瑞昌住宅均價僅有4000元/平方米左右，一方面盈利空間仍存，另一方面也是奧園走出廣東深度布局江西的良好機會。

??整體來看，三四線城市內部在經濟、產業、人口等多方面都存不小的差異，所以市場走勢難免有所分化：7月份仍在量價齊升的三四線城市多為經濟條件相對較好、房價還有上行空間的城市，如南通、贛州、許昌等。

??在三四線城市地市分化的背景下，謹慎拿地仍然是絕大多數房企的共識，城市選擇上“買漲不買跌”，熱點城市還是更易引起企業的扎堆進駐和積極拿地。全國型房企如萬科、碧桂園、恒大等都積極布局熱點城市。但值得注意的是，在土地市場轉冷的城市伺機低價拿地，也是部分降低土地成本、戰略性布局城市的好時機。