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??點(diǎn)擊查看完整版報告：[易居研究院]兩會聚焦：從有序推進(jìn)到穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動

??兩會聚焦：從有序推進(jìn)到穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動

??3月5日，全國兩會政府工作報告提出：穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動。這是繼去年7月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》后，兩會進(jìn)一步明確了實(shí)施城市更新行動的基調(diào)從有序推進(jìn)到穩(wěn)步實(shí)施，說明當(dāng)前我國實(shí)施城市更新行動相比之前更加有序，今年主要任務(wù)是將城市更新作為一項長期戰(zhàn)略，穩(wěn)步實(shí)施，久久為功。

??本文在梳理歷年兩會政府工作報告中城市更新的內(nèi)容之后，談幾點(diǎn)學(xué)習(xí)體會：

??一、當(dāng)前我國城市更新進(jìn)入到穩(wěn)步實(shí)施階段

??自2021年“實(shí)施城市更新行動”首次寫入政府工作報告，隨后2022年兩會政府工作報告提出“有序?qū)嵤┏鞘懈滦袆印薄！坝行颉眱勺指噌槍@些年在實(shí)施城市更新行動過程中存在的大拆大建，過度片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益的限制，還存在著無序擴(kuò)張，過度房地產(chǎn)化的問題。因此2021年8月31日，住建部發(fā)布《在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，劃定了“2255”的底線（大規(guī)模拆除比例原則上不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建面的20%，大規(guī)模拆建比原則上老城區(qū)不應(yīng)大于2，大規(guī)模搬遷，居民就地、就近安置率不宜低于50%，城市住房租金年度漲幅不超過5%），有序?qū)嵤┏鞘懈滦袆印?/p>

??2022年黨的二十大報告提出實(shí)施城市更新行動，2023年7月住建部發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》。今年兩會政府工作報告提出“穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動”，這是歷年兩會首次出現(xiàn)這一提法。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年至2023年，我國已實(shí)施各類城市更新項目約15.4萬個。說明隨著房地產(chǎn)行業(yè)三年的深度調(diào)整，總體上城市更新項目過度房地產(chǎn)化的現(xiàn)象基本消失，我國城市更新步入到穩(wěn)步實(shí)施階段。

??二、城市更新是積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要抓手

??今年兩會政府工作報告是將城市更新在“積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”的章節(jié)中談到，而2023年兩會是將城市更新放在“著力擴(kuò)大國內(nèi)需求”的章節(jié)中談到。由于2023年政府工作重心放在疫情后的擴(kuò)內(nèi)需上，而今年政府工作重心可謂回歸，要將城市更新放到推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的長期戰(zhàn)略上考慮，這也說明當(dāng)前城市更新是積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要抓手。

??過去中國在城鎮(zhèn)化的過程中，城市空間擴(kuò)大了，由于戶籍制度等原因，空間城市化并沒有相應(yīng)產(chǎn)生人口城市化。而當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化的“新”，是要真正將工作重心轉(zhuǎn)移到進(jìn)城人口權(quán)益的市民化上來，讓進(jìn)城的農(nóng)業(yè)人口既是城鎮(zhèn)化的參與者、貢獻(xiàn)者，同時也是得益者。去年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)66.2%，與發(fā)達(dá)國家80%以上相比較，還有一定差距。我國新型城鎮(zhèn)化還有很大發(fā)展空間、提升空間。從這個角度看，在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的過程需要以城市更新為抓手，特別是當(dāng)前提出的城中村改造，是能夠促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的有效路徑。

??三、城市更新與“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造緊密結(jié)合

??今年首次將城市更新與“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造緊密結(jié)合來談。兩會政府工作報告提出：穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動，推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，加快完善地下管網(wǎng)，推動解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題，加強(qiáng)無障礙、適老化設(shè)施建設(shè)，打造宜居、智慧、韌性城市。

??之前中央對“三大工程”的提法，即保障性住房、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，更多是放到房地產(chǎn)新發(fā)展模式中去談，今年兩會將保障性住房放入房地產(chǎn)章節(jié)，而另外 “兩大工程”緊跟城市更新來談，說明“兩大工程”要與城市更新緊密結(jié)合，要發(fā)揮好存量土地和空間的作用，更多通過城市更新來解決。

??從31個省市政府工作報告看，一半以上省市將城市更新與“三大工程”銜接。天津、黑龍江、吉林、福建、河南、湖北、湖南、廣東、四川、貴州、云南、陜西和廣西等十三省市將實(shí)施城市更新與加快推進(jìn)“三大工程”銜接。預(yù)計2024年多地將城市更新的具體工作與“三大工程”建設(shè)緊密銜接，例如在制定更新計劃時同步考慮“三大工程”建設(shè)需要，在實(shí)施城市更新時同步落實(shí)“三大工程”建設(shè)相關(guān)要求。

??四、各地城市更新的著力點(diǎn)逐步從老舊小區(qū)改造到城中村改造

??從31個省市政府工作報告看，多個省市老舊小區(qū)改造個數(shù)減少，說明城市更新的著力點(diǎn)正在發(fā)生變化。北京、黑龍江、遼寧、山東和湖南等提出了老舊小區(qū)改造目標(biāo)，相比去年老舊小區(qū)改造目標(biāo)，呈現(xiàn)個數(shù)減少的趨勢。例如北京老舊小區(qū)綜合整治新開工300個、完工200個（2023年新開工300個、完工100個），黑龍江省開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)22萬戶以上（2023年為30萬戶），遼寧改造老舊小區(qū)700個、4200棟（2023年為1200個、7500棟），山東開工城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造56萬戶（2023年為69.95萬戶），湖南改造提升老舊小區(qū)3150個（2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)為4331個）。老舊小區(qū)2019年首次出現(xiàn)在政府工作報告，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，截至目前各地老舊小區(qū)改造基本完成階段性任務(wù)。

??天津和上海兩市在政府工作報告里明確了城中村改造目標(biāo)，其中天津2024年將實(shí)施7個城市更新項目和一批城中村改造項目，上海將啟動10個城中村改造項目。去年《關(guān)于在超大特大城市積極推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》出臺后，全國超大特大城市陸續(xù)公布了城中村改造計劃，例如廣州今年計劃推動149個城中村改造項目取得突破性進(jìn)展，深圳將加快實(shí)施60個城中村分類改造項目，重慶將啟動實(shí)施城市危舊房改造三年攻堅行動，滾動實(shí)施首批82個城中村改造項目。

??五、各地全面開展城市體檢，重視歷史文化區(qū)域的活化利用

??重慶、山西、遼寧、安徽、云南、河南和寧夏等提出全面開展城市體檢，例如云南提出一體推進(jìn)城市體檢與城市更新，寧夏提出做實(shí)做細(xì)城市體檢，重慶將全市域開展城市體檢。去年底住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于全面開展城市體檢工作的指導(dǎo)意見》提出，在地級及以上城市全面開展城市體檢工作，扎實(shí)有序推進(jìn)實(shí)施城市更新行動，意味著從2024年開始，我國297個地級及以上城市將全面開展城市體檢。通過城市體檢，為城市更新和高質(zhì)量發(fā)展“把脈開方”，推動系統(tǒng)治理“城市病”。

??河南、四川和福建三省提出重視歷史文化區(qū)域的活化利用，例如河南提出開展歷史文化街區(qū)摸底工作，建立保護(hù)名錄，有序穩(wěn)妥做好老街巷、老建筑、老廠區(qū)的修復(fù)保護(hù)和活化利用。四川提出保護(hù)歷史文化名城名鎮(zhèn)和街區(qū)，活化利用歷史建筑。福建提出保護(hù)好傳統(tǒng)古建筑、老宅子、老街區(qū)，讓城市更有文化、更有品位、更有底蘊(yùn)。今年2月23日，《歷史文化名城和街區(qū)等保護(hù)提升項目建設(shè)指南（試行）》發(fā)布，為各地加強(qiáng)歷史文化文城和街區(qū)等保護(hù)提升工作提供了政策指導(dǎo)，預(yù)計未來的城市更新將更加注重保護(hù)城市肌理，在尊重遺產(chǎn)價值的基礎(chǔ)上為舊空間注入新的活力，新與舊的完美結(jié)合或?qū)⒊蔀楸磉_(dá)城市價值理念的重要方式。