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??據(jù)11月21日資本市場消息，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會三部門于11月17日召開金融機(jī)構(gòu)座談會，會議上提及多項(xiàng)房地產(chǎn)金融放松政策，其中“三個不低于”的硬性指標(biāo)要求引發(fā)市場關(guān)注。同時有市場消息稱，一份包括約50家房企的“白名單”正被擬定；此后又有市場消息傳言，部分出險(xiǎn)房企或?qū)⒈涣腥氚酌麊巍?/p>

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     “三個不低于”量化指標(biāo)更有強(qiáng)制性

??出險(xiǎn)房企能否獲益仍等確認(rèn)據(jù)悉，金融監(jiān)管部門于11月17日召開的金融機(jī)構(gòu)座談會，有包括18家全國性商業(yè)銀行、5家全國性金融資產(chǎn)管理公司、4家大型證券公司主要負(fù)責(zé)人參加。

??而上述所提及的“三個不低于”，具體為：1）各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；2）對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；3）對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

??從這三個不低于來看，“第一個不低于”為國有銀行對房企信貸增速不低于同業(yè)水平，旨在營造行業(yè)競爭氛圍，從被動放貸到主動尋貸，緩解房企流動性不足及信用問題。

??“第二個不低于”針對非國有房企融資難的問題，這類房企是當(dāng)前債務(wù)違約的“核心區(qū)”，有助于化解這類房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

??“第三個不低于”，則是從需求端出發(fā)，保障非國有房企的銷售回款預(yù)期，通過增強(qiáng)個人按揭貸款投放，實(shí)現(xiàn)非國有房企經(jīng)營狀況持續(xù)改善。

??事實(shí)上，此次“三個不低于” 的表述并非歷史首次，最早在針對2015年小微企業(yè)融資難、融資貴的問題時就有類似表述。彼時“三個不低于”指的是：1）小微企業(yè)貸款增速不低于各項(xiàng)貸款平均增速；2）小微企業(yè)貸款戶數(shù)不低于上年同期戶數(shù)；3）小微企業(yè)申貸獲得率不低于上年同期水平。相比小微企業(yè)的“三個不低于”，本次針對的是基數(shù)規(guī)模遠(yuǎn)超小微企業(yè)貸款的房地產(chǎn)貸款，并涉及各行與行業(yè)平均增速，以及不同所有制房企貸款要求，在目標(biāo)達(dá)成上更有挑戰(zhàn)。

??不同于去年2022年11月陸續(xù)出臺的“金融16條”以及“三支箭”等政策，本次“三個不低于”屬于量化的指標(biāo)性監(jiān)管要求。此外，根據(jù)市場傳言，“白名單”企業(yè)包括了50余家國有及民營房企，覆蓋范圍也有所擴(kuò)大，且有傳言出險(xiǎn)房企或?qū)趦?nèi)。

??出險(xiǎn)房企之所以難以得到銀行貸款，是由于銀行發(fā)放貸款主要依據(jù)擔(dān)保物價(jià)值。如工商銀行年報(bào)披露，會基于對交易對手的信用風(fēng)險(xiǎn)評估決定需要取得的擔(dān)保物金額及類型。辦理貸款抵質(zhì)押擔(dān)保時，優(yōu)先選取價(jià)值相對穩(wěn)定、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的擔(dān)保物，一般不接受不易變現(xiàn)、不易辦理登記手續(xù)或價(jià)格波動較大的擔(dān)保物。部分出險(xiǎn)房企資不抵債，能用于抵押貸款的標(biāo)的少之又少，在市場化機(jī)制下不太可能取得銀行貸款。

??近日也有市場消息稱，或可能“允許向房企提供無抵押的流動資金貸款，房企不需要提供土地等抵質(zhì)押物”，若消息屬實(shí)對于出險(xiǎn)房企無疑是重大利好，但對于商業(yè)銀行而言，如何在實(shí)操中把控風(fēng)控將會是一大難點(diǎn)，考慮到高風(fēng)險(xiǎn)貸款可能出現(xiàn)的壞賬率,銀行對于這類貸款投放或仍保持相對謹(jǐn)慎。

??02

??受地產(chǎn)影響銀行業(yè)盈利能力下滑

??白名單擴(kuò)圍或增大銀行風(fēng)險(xiǎn)敞口

??自11月21日“三個不低于”及50余家房企白名單的消息出來后，多數(shù)港股內(nèi)房股股價(jià)呈現(xiàn)上升趨勢，截止11月24日，萬科、龍湖及新城發(fā)展收盤價(jià)較11月20日收盤價(jià)上漲10%、17%及26%。但從股份制銀行的股價(jià)表現(xiàn)來看，資本市場反應(yīng)相對冷淡，中國銀行、工商銀行及建設(shè)銀行均出現(xiàn)了不同程度下跌。工商銀行11月24日收盤價(jià)3.79港元/股，較20日收盤價(jià)下跌了1%；建設(shè)銀行較20日收盤價(jià)下跌了1.3%。

??對50余家白名單房企的援助若嚴(yán)格執(zhí)行，可能會將當(dāng)前地產(chǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)傳遞給銀行體系，或是資本市場不看好的原因。事實(shí)上，自2021年銀行業(yè)的盈利增速就開始趨緩。2023年前三季度，資產(chǎn)規(guī)模最大的工商銀行的歸母凈利潤同比僅增長0.79%，為五大行中增長最為緩慢的；此外農(nóng)業(yè)銀行增長了4.97%，增長最快，但也未超過5%。此外，銀行業(yè)的整體凈利息差也在不斷收窄，凈利息差指的是平均生息資產(chǎn)收益率減平均計(jì)息負(fù)債付息率，能夠體現(xiàn)一家銀行的盈利能力。以工商銀行為例，凈利息差自2018年（2.16%）就不斷下降，2023年上半年已下降至1.52%。銀行業(yè)盈利能力下降，部分也是受到房地產(chǎn)行業(yè)下行的影響。

??隨著近年來房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，房企陸續(xù)發(fā)生流動性危機(jī)，各商業(yè)銀行涉房貸款資產(chǎn)質(zhì)量也明顯惡化。以工商銀行及建設(shè)銀行為例，雖然歷年房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模均有增長，但占總公司類貸款的占比卻不斷下降，工商銀行從2020年的7.2%下降至2023年上半年的5.3%，建設(shè)銀行則從4.11%下降至3.61%。需注意的是，2022年末出臺了“三支箭”等一系列政策扶持，但2023年上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款占比仍在減少。同時，房地產(chǎn)貸款中不良貸款率卻不斷攀升，工商銀行從2022年的2.32%快速上升至6.68%；建設(shè)銀行則從1.31%上升至4.76%。未來若銀行按照硬性指標(biāo)加大對房地產(chǎn)貸款的投放，可能出現(xiàn)不良貸款率繼續(xù)上升，每年計(jì)提的資產(chǎn)減值侵蝕企業(yè)利潤的情況。

??整體來看，“三個不低于”出臺對房企而言是利好，但具體的實(shí)施效果仍然難料。同時，國有銀行面臨兩難選擇，既要完成硬性量化指標(biāo)，又要控制自身風(fēng)險(xiǎn)敞口。即使出險(xiǎn)房企進(jìn)入白名單，銀行對于出險(xiǎn)房企的貸款投放或仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度。此外，通過國有銀行增加對房企貸款，未解決當(dāng)前銷售端疲軟的問題，獲得貸款的房企雖能“喘口氣”，但債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并未完全化解，仍需積極去化償還貸款。