??蘇州和南京兩個強二線城市調控政策的放寬對其他二線城市和周邊三四線城市具有較強指導意義。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??4月11日，蘇州和南京房地產市場和交易管理中心確認，蘇州對限售和限購、南京對溧水和六合限購政策調整。本次兩城“雙限”政策寬松是給予市場面嚴重下行和政策面持續寬松的背景。對蘇州而言，短期將有效緩解市郊在售項目銷售壓力、縮短改善置換周期，中長期將助力恢復一二手市場活性。對南京而言，兩區限購調整對市場規模提振有限。同時，兩個強二線城市調控放寬在全國范圍內具有“先行先試”的指導作用，兩市后續市場變化也將成為其他二線城市施政根據。

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??蘇州、南京一季度市場規模大降
從外圍市場著手調整限購、縮短限售時間

??本次出臺“雙限”政策的背景是市場層面是蘇州樓市交易規模的斷崖下滑。2022年一季度，蘇州新房市場和二手房市場成交面積分別為141萬平方米和148萬平方米，同比下降39%和33%。存量較大的郊區項目開盤去化率低于10%。南京一季度新房和二手房市場成交面積同比下降26%和48%。

??在市場下行背景下，兩市直接使用樓市調控政策工具箱中最重要的兩個抓手，即限購與限售：

??蘇州在限購方面：外地戶籍在蘇州購買首套房，社保要求由3年內連續繳滿2年改為累計繳滿2年；賣房后2年內無需繳納社保和個稅可再次購房。限售方面：二手房限售由5年改為3年，（與新房限售一致）從4.11開始，之前取得產證按之前政策。

??南京在限購方面：外地戶籍在六合區和溧水區購買首套房無需提交社保或個稅證明，不包含歸屬江北新區管轄的南鋼、揚子石化。

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??疊加此前信貸寬松東風
引入剛需新需求、加快觀望改善入場

??蘇州信貸政策至3月首套房房貸利率降至4.6%，較2021年高點每百萬房貸還款降低35萬元；南京信貸政策在3月也有大幅放寬。而且，限價政策在蘇州核心板塊也有所松動，例如園區最高售價由4萬/平方米提升至4.2萬/平方米；此番圍繞限購與限貸政策疊加，向市場注入新的活水，對剛需和改善購房者有不同的意義。

??兩城歷史上均多次加碼“雙限”調控。以蘇州為例，2016年和2019年均加碼了限購政策，本次調控修改后門檻降至2019年水平。

??對剛需購房者而言，外地人購買首套房在蘇州不需連續社保、在南京兩區直接購買。有利于促進外來購房者購房需求的釋放，極大降低了購房門檻。對改善購房者而言，外地人置換后買房不需繳納社保可縮短置換周期，促進一批先前已投資置業的客戶改善置業，“小換大”或“郊區換市區”。同時也將向市場新增一批市區小面積或郊區二手房房源，增加市場活力。

??二手房限售縮短至3年增加了二手房的流通性，但鑒于本次蘇州新政只針對未掛牌二手房，且蘇州一二手房存在嚴重倒掛現象，限售政策寬松短期作用有限。

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??蘇州新政利于改善市郊庫存去化
預期提升約10%成交規模

??落至政策對樓市的作用，“雙限”政策的放寬不再是如房貸利率下調、限價上調等的信號意義，更具有立竿見影的實際意義和長效價值。

??蘇州，一季度樓市下行之中最大特點是區域間嚴重分化。一季度園區核心板塊去化最好，2個價格倒掛項目首開“日光”；新區去化率87%，在售項目去化率均60%以上。而絕大多數郊區板塊則成交慘淡，在售項目普遍做出降價8折以上優惠，但去化率仍不足40%，其中吳中區僅19%。

??對市郊區域，如相城區、吳江區和吳中區，外地剛需購房門檻降低后將優先選擇房價較低的市郊置業，顯著提高區域內質優價廉的剛需項目銷售表現，將三區商品住宅庫存消化周期縮短至安全線以內（3月末三區消化周期分別為20個月、22個月和18個月）。

??對核心區域，園區和獅山板塊，外地購房者置換周期的縮短將加劇區域內熱銷項目認籌難度。但當前蘇州二套房首付80%的限貸政策尚未松動，因此改善市場不會出現較大波動。以園區為例，一季度120-140平方米首改面積段成交占比43%最高，其次是180-200平方米終改。因此新政后預計首改和終改產品競爭將更加劇烈。

??對新房市場整體，回溯2016年和2019年“雙限”政策收緊前后，商品住宅季度成交面積分別較收緊前下降56%和13%。鑒于本次蘇州調控放寬至2019年相當水平。因此預計將在短期全市新房成交規模帶來10%左右提振效果。

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??南京新政作用試水意義較大
前期外地需求早已消化，后續提振余量有限

??南京，相比蘇州而言本次政策更多的是試水和信號意義。2019年六合已放開大專以上學歷落戶，2021年六合和溧水落戶政策也均有放開，在實際購房操作上已不需要社保要求。從數據上來看，溧水和六合商品住宅成交分別于2019年和2021年達到規模高點，需求已提前釋放。同時本次政策并不包含購買力更好、市場較佳的江北新區覆蓋區域。因此本次放寬外地戶籍在兩區購房對后續新房成交提振余量有限。

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??強二線“先行先試”振奮市場信心
對其他二線也有借鑒意義

??與2022年一季度其余約60個城市不同，蘇州和南京兩個強二線城市調控政策的放寬對其他二線城市和周邊三四線城市具有較強指導意義。

??兩市“先行先試”后對樓市的提振作用程度具有借鑒意義。將在一定程度上指引省內無錫、常州、鎮江等以及其他二線城市如成都、重慶、長沙等。在面對當前同樣樓市下行困局，如何更大力度地出臺刺激性政策。同時使用“雙限”這一重要調控政策工具能否有限提振市場信心也具有較大借鑒意義。

??與此同時，兩市“先行先試”對周邊低能級城市樓市利大于弊。尤其是對蘇州周邊的無錫、常州而言。蘇州樓市提振后將輻射帶動無錫和常州市場信心回升。而二者均為強三線城市內生需求充足，受蘇州政策放寬而被虹吸的投資性需求占全市比重有限。