??引言

??9月22日，重慶市住房和城鄉建設委員會發布《關于房地產開發項目預售資金的監管的通知》(以下簡稱“《通知》”)，對2018年發布的《重慶市商品房預售資金首付款使用監管實施細則》進行調整。根據貝殼研究院統計，近兩年是預售資金監管相關政策發布的高峰期，2020年至今全國主要城市共發布相關政策65次（不包含應對疫情暫時紓困的政策），其中2020年44次、2021年21次，而2016-2019年年均約12次。大力度的進行預售資金監管也使得相關糾紛明顯下降，2021年前三季度商品房預售合同的民事糾紛共計2859余起，自2019年呈逐年下降走勢，且今年預售合同糾紛數量同比下降6成，與去年同期相較下降幅度擴大5成。

??房企通過預售獲得的資金理論上對應未來需要履行的交房義務，因此根據房地產項目工程進度對預售資金實施監管，一方面是對購房者權益的保障，另一方面也是對房企合理使用資金的規范。逐步加強的預售資金監管力度，體現了對購房者權益和房企穩健經營的雙重保障。預售制監管趨嚴，也將進一步放大房企運營能力差異，對健康經營、信用較好、綜合實力較強的房企競爭優勢有望進一步擴大。此外，成都、長沙、長春、惠州、荊州等城市實施的與企業信用等級掛鉤的差別化預售資金監管政策，客觀上也加強了健康穩健房企的競爭優勢。

??近期預售制監管政策不斷升級、細化，監管不斷趨嚴

??從房企開發各階段資金構成來看，形成資金循環“拍地資金—施工—開發貸—取得預售證—預售回款—再融資—拍下一宗地塊資金—施工……”近期昆明、西安、唐山、成都、佛山、珠海、濰坊等多地密集出臺預售制相關政策，政策主要表現在預售證發放標準以及預售資金監管兩方面。

??1、以施工進度為基礎，新增規模取地、限價、精裝等條款，預售證發放標準趨嚴

??據貝殼研究院不完全統計，近十年來，北京、上海、廣州、深圳、成都、東莞、合肥、武漢等多地分別從施工進度要求、設定發證最低規模、新增限價及精裝要求以及現房銷售試點等方面進行預售證發放升級。具體來看，2013年北京推出發證的施工進度要求、2020年新增限價發證要求、2021年8月中旬新增精裝發證要求、同月底在第二批集中供地中提出試點區域進行“現房銷售”；合肥2010年對預售證發放的要求是工程形象進度應達到一層封頂以上、2018年發證要求升級為當地上建筑層數1～6層的，主體結構需封頂；當建筑層數7層及以上的，應達到地上層數的三分之一且不低于7層。

??2、預售資金監管：“節點管理”監管更加細化，部分城市取消差別化資金監管，全部采用最高監管比例，充分保障交房質量

??商品房預售資金是開發商將正在建設中的商品房出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同約定支付給開發商的購房款（包括定金、首付款、后續付款、按揭付款）。預售資金監管實行全額監管和重點監管相結合的方式，重點監管資金為預售項目達到竣工備案條件所需的工程建設費用。據貝殼研究院不完全統計，北京、深圳、成都、合肥、武漢、重慶、長沙、無錫、溫州等多地從重點監管資金、首付款監管、監管資金留存、重點監管資金使用等角度設定最低標準，并補充違規政策等調控，2020年多地出臺重點監管資金使用的“節點管理”，今年重慶還取消了對信用資質不同的開發商實行差別化資金監管額度，全部采用最高比例進行監管，充分保障交房質量。

??一二線城市預售條件較三四線更加嚴格，城市間重點監管資金比例差異較大

??本文對部分城市的房地產預售制監管松緊程度進行衡量，包括預售證發放條件和預售資金監管兩個維度。其中，預售證發放條件考察施工進度（建筑層數7層及以上）要求，時點越靠后，預售越嚴格。預售資金監管考察重點監管資金額度占項目總預售款比例。比例越高，預售越嚴格。

??預售證發放條件方面，一、二線城市普遍要求嚴格，大多需要達到主體 1/2及以上，預售時點靠后。北上廣深四個一線城市施工進度條件均達到主體 1/2及以上，廣州需達到主體 2/3，要求最嚴的上海徐匯區需要商品住宅結構封頂。二線城市中，哈爾濱要求最高，需達到主體 2/3。三四線城市整體上相對寬松，預售時點也相應靠前，以主體結構1/3及以下者居多。

       預售資金監管方面，目前細化重點監管資金額度比例要求的城市相對較少，多為二線城市，且各城市間差異相對較大。其中，太原重點監管資金比例最高，達到40%。南寧重點監管資金比例最低，為15%。此外，與其他城市直接劃定重點監管資金比例的方式不同，南通按照單位面積金額設定重點監管資金設定標準。