??近年來，黨中央、國務院多次強調防范化解重大風險尤其是系統性金融風險。各行業中，房地產業金融化泡沫化傾向較強，是現階段中國金融風險方面最大的“灰犀牛”，也是監管的重中之重。為了進一步落實長效機制、實施好房地產金融審慎管理制度的要求，房地產貸款集中度管理制度于去年底建立。實施半年，取得了怎樣的進展？實施效果如何？給房企帶來了怎樣的影響？以上問題值得關注。

??從新規落實情況來看，半年以來房地產貸款余額保持平穩，增速顯著回落。增量低于同期，且占同期各項貸款增量比重下降。個人購房貸款余額雖然處于高位，一季度增速上升，但二季度已有所降低。新規政策效果開始顯現，信貸結構持續優化，對實體經濟薄弱環節支持力度進一步提升，且對于“穩房價”具有積極意義。多數大中型銀行半年考達標，涉房貸款態度普遍審慎，下半年壓降壓力或較上半年有所緩解；從新規對房企的影響來看，開發貸余額存量規模下降，增速繼續保持回落趨勢。疊加發債緊縮和信托新規實施效果，房企近期主要融資渠道進一步收緊。

??房貸集中度管理制度實施，旨在提升金融體系韌性和穩健性

??央行、銀保監會于2020年12月31日正式發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，要求建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度,對房地產貸款余額及個人住房貸款余額設置上限,對超出管理規定要求的銀行設置過渡期以進行貸款規模調整，提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。

??其中，房地產貸款占比是指，銀行業金融機構房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例；個人住房貸款占比是指，個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例。計算公式為：

??房地產貸款占比=房地產貸款余額/人民幣各項貸款余額×100%

??個人住房貸款占比=個人住房貸款余額/人民幣各項貸款余額×100%

??涉房貸款增速增量持續壓降，新規政策效果開始顯現

??1. 涉房貸款增速持續下降

??從央行公布的金融機構貸款投向統計數據來看，截至2021年上半年末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額50.8萬億元，同比增長9.5%，增速較3月末低1.4個百分點，低于各項貸款增速2.8個百分點，比上年末增速低2.2個百分點。

??個人住房貸款余額方面，截至2021年上半年末，我國個人住房貸款余額為36.6萬億元，占全部信貸余額的19.72%。上半年同比增速從2018年第四季度開始持續下降，2021年第一季度小幅回升后，第二季度繼續下降至13.0%，增速比上年末回落1.6個百分點。

??2、涉房貸款增量繼續收縮

??上半年房地產貸款增加2.42萬億元，占同期各項貸款增量的18.9%，比去年上半年水平低5.83個百分點，且2021年第一、二季度增量值均明顯低于2019年和2020年同期；個人住房貸款余額增量方面，增量值為2.1萬億元，較去年上半年下降0.2萬億元，占同期各項貸款增量比重較去年變化不大。2021年二季度增量則分別低于2019年和2020年同期。

??3、銀行信貸對重點領域和薄弱環節的支持力度進一步加強

??在新規引導下，銀行信貸結構持續優化。商業銀行把更多的精力放到了支持制造業、三農、小微企業、綠色發展、戰略新興產業等重點領域和薄弱環節。6月末，制造業中長期貸款增速為41.6%，連續4個月超過40%。其中，高技術制造業中長期貸款同比增長達46.3%。普惠小微貸款余額17.7萬億元，同比增長31%，比2020年末高4個百分點。

??4、新規對于“穩房價”具有積極意義

??通過統計方法實證檢驗，2018年四季度至2021年二季度涉房貸款占人民幣貸款比重與70個大中城市新建商品住宅價格同比的皮爾遜相關系數達到0.5，相關性較高。根據這一趨勢，房貸集中度管理制度管理的常態化，有利于使房價更趨于平穩。長遠來看，新規有助于調節市場供求，抑制房地產投機，穩定金融市場、土地市場預期，健全市場化、法治化的房地產金融管理規則。

??多數大中型銀行半年考達標，涉房貸款態度普遍審慎

??1、多數大中型銀行半年考達標

??新規實施以來，中資大中型銀行對房地產相關貸款繼續保持審慎態度。根據各上市銀行2021年中報數據，截至2021年6月末，18家樣本銀行中，共有15家銀行房地產貸款余額占比符合監管要求，僅3家不符合要求。其中，第一檔中資大型銀行房地產貸款余額占比均符合監管要求。13家銀行個人住房貸款余額占比符合監管要求，5家不符合要求。2020年12月末，房地產貸款余額占比和個貸余額占比合規銀行數則分別為15家和12家。二者比較來看，本年度銀行合規情況繼續保持穩定。

??根據各上市銀行2021年中報數據，相比去年末，多數超標銀行的兩項貸款余額占比有所壓降。房地產貸款余額占比方面，北京銀行和招商銀行分別下降1.8%和0.9%；個人住房貸款余額占比方面，第一檔中資大型銀行中，中國建設銀行和中國郵政儲蓄銀行分別下降1.1%和0.6%。第二檔中資中型銀行中，中信銀行涉房貸款占比回落并符合新規，北京銀行壓降1.1%，興業銀行和招商銀行也分別下調0.7%和0.6%。以上銀行涉房類貸款下降，一方面反映了銀行業高度重視監管合規，另一方面也表現出銀行業對高杠桿房企信貸風險的積極防范態度。

??值得注意的是，新規對超出管理規定要求的銀行設置過渡期，以進行貸款規模調整。2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求2%以內的，業務調整過渡期為2年；超出2%以上的，業務調整過渡期為4年。超標銀行雖然完成壓降存在一定壓力，但整改時間較為寬裕。

??2、大中型銀行下半年壓降壓力或較上半年有所緩解

??在2021年上半年和2020年末數據基礎上，對下半年一二檔大中型銀行落實房地產貸款集中度新規，所需的壓降幅度進行測算。提出以下前提假設：個人住房貸款占比和涉房貸款占比超限銀行將會在規定的過渡期內線性完成壓降。

??以中國建設銀行為例，2020年12月末個人住房貸款占比34.9%，超標2.4%。假定在4年過渡期內勻速壓降，每年需壓降0.6%，則本年度目標值可以設定為33.1%。上半年個人住房貸款占比33.8%，壓降1.1%，“超出值”1.3%（如為負值，代表距離標準尚有空間）。“完成度”達到183%，表示該銀行上半年已超額完成全年壓降目標。

??測算結果發現：第一，大多數大中型銀行涉房貸款占比和個人住房貸款占比低于上限，占比較低的銀行可能有增長空間；第二，多數超標銀行上半年兩項指標的壓降完成度已超過目標值的50%，部分銀行完成度超過100%，超額完成全年目標。其中，個人住房貸款壓降完成度較高，對商品房銷售存在一定利好，或有助于部分房企加快資金周轉速度。

??房企開發貸增速下降，主要融資渠道繼續收緊

??隨著 “三道紅線”、房地產貸款集中度管理等金融審慎制度的建立和實施，房企外源性融資受到嚴控。今年上半年，銀行業對新增開發貸的發放更為審慎，收緊力度進一步加大。前兩季度，住房開發貸款余額分別為9.5和9.4萬億元。自2018年第4季度以來，開發貸余額增速已經連續11個季度下降，且存在加速下滑趨勢。至2021年2季度，增速已下降至3.4%，較3月末低2.4個百分點。

??強監管的效果同樣體現在其他融資渠道上。債券融資方面，根據貝殼研究院統計，2021年1-8月房企境內外債券融資累計約6999億元，較2020年同比下降21%，金額規模減少1817億元。前8月累計增速較前7月加速下滑，2021年1-8月發債規模占比2020年全年約58%。信托融資方面，限制“非標”，嚴管“通道”的效果逐步顯現，投向房地產的信托資金余額已經連續7個季度下滑。8月新增投向房地產業信托規模創今年來新低，降至420.96億元。在政策疊加作用下，未來房企融資渠道或將保持收緊態勢。

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