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??2025年7月，城市發(fā)展工作被提到了更為重要的位置。中共中央時隔十年再度召開城市工作會議，部署城市工作7個方面的重點任務(wù)。其后住建部、央行、國資委、政治局會議等進(jìn)一步落實了會議精神，要求把城市更新擺在更加突出位置，并加力推進(jìn)存量和閑置用地收儲等工作。作為城市發(fā)展工作的重要資金來源，7月專項債發(fā)行規(guī)模突破6000億元1，創(chuàng)下年內(nèi)新高，其中房地產(chǎn)類專項債規(guī)模延續(xù)高位。至截稿時，7月房地產(chǎn)類專項債發(fā)行量1020億元，連續(xù)兩月在1000億元以上，其中土儲類專項債發(fā)行714億，連續(xù)兩個月突破500億。 

??本月土儲類債券中用于回收的額度持續(xù)高位，以四川為例，發(fā)行的80.79億土儲類專項債中，至少68.39億用于土地回收，且三分之二的土地回收資金投向了三四線城市，在投向成都的21億額度中，也有超過75%投向了遠(yuǎn)郊縣市。土地回收的主要發(fā)力點還是面向低能級縣市，進(jìn)一步貫徹中央城市工作會議中推進(jìn)縣域城市化發(fā)展的要求。 

??結(jié)合7月末政治局會議的最新表態(tài)來看，接下來還將繼續(xù)高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應(yīng)。土地回收后的調(diào)規(guī)再上市，也正在為市場帶來更多高品質(zhì)土地供應(yīng)，如7月寧波江北洪塘板塊收儲再上市的商住地塊即是如此，調(diào)規(guī)后限高下降、容積率降低，可打造為符合新規(guī)的“四代宅”產(chǎn)品。專項債作為現(xiàn)階段地方政府進(jìn)行舊改、棚改、土地一級開發(fā)、土地收儲等工作的重要資金來源，接下來將在城市發(fā)展中發(fā)揮更重要的作用，進(jìn)而成為房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要抓手。

??本月主要視點

??房地產(chǎn)類專項債延續(xù)高位：7月已披露發(fā)行1020億，連續(xù)兩月突破1000億元。

??土儲類占比進(jìn)一步上升：本月70%房地產(chǎn)類專項債投向土地儲備，占比創(chuàng)年內(nèi)新高。

??各省份省會首位度分化：浙江本月房地產(chǎn)專項債資金59%投向杭州，安徽則全部投向非省會城市。

??四川持續(xù)落實土地回購：至少68億用于回購?fù)恋兀瑑?yōu)化行業(yè)庫存、改善供求預(yù)期。

??01

??本月地產(chǎn)類專項債發(fā)行1020億元

??連續(xù)兩個月突破1000億元

??據(jù)CRIC整理，至截稿時2025年7月全國地方政府新增專項債發(fā)行規(guī)模繼續(xù)上升，環(huán)比6月全月上升17%，城市發(fā)展工作進(jìn)一步加快推進(jìn)。就已披露項目明細(xì)的專項債來看，7月發(fā)行的專項債中，房地產(chǎn)類占比達(dá)到31%，較上月回落14個百分點，但仍是年內(nèi)第二高位。

??按項目投向統(tǒng)計，其中1020億元投向房地產(chǎn)，連續(xù)兩個月超過1000億元。自2025年5月份以來，房地產(chǎn)專項債發(fā)布頻次明顯加快，額度也有所上升。近3個月，每月房地產(chǎn)相關(guān)專項債發(fā)行數(shù)量均超過100只，此前均在80只以下。7月房地產(chǎn)專項債涉及項目數(shù)量超過800個，也創(chuàng)下年內(nèi)新高。

??按明細(xì)項目統(tǒng)計，2025年以來，專項債累計發(fā)行投向房地產(chǎn)領(lǐng)域5120億元，占到投資總額的25%。在同期全國招拍掛土地成交金額已降至1.2萬億的情況下，2025年房地產(chǎn)類專項債已經(jīng)成為地方政府財政資金的重要來源，并通過舊改、棚改、土儲等渠道，為房地產(chǎn)穩(wěn)市場持續(xù)帶來更多優(yōu)質(zhì)土地供給和舊改安置相關(guān)的優(yōu)質(zhì)住房需求。

??本月中共中央召開了建國以來的第五次中央城市工作會議，上一次召開中央城市工作會議，還是在10年前。此次中央城市工作會議提到了兩個變化——“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。”會議提到，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造；嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平；創(chuàng)新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服務(wù)熱線等機(jī)制，高效解決群眾急難愁盼問題等。作為當(dāng)前城市發(fā)展工作的重要資金來源，房地產(chǎn)相關(guān)專項債正在帶來更多高質(zhì)量的新增投資和有效住房供給，并進(jìn)一步挖潛有待釋放的存量住房需求，加快行業(yè)企穩(wěn)進(jìn)程。月內(nèi)政治局、央行、國資委等多部委進(jìn)一步落實了會議精神，如住建部召開理論學(xué)習(xí)中心組學(xué)習(xí)（擴(kuò)大）會議，傳達(dá)學(xué)習(xí)中央城市工作會議精神，要求把城市更新擺在更加突出位置，預(yù)計下半年各地將進(jìn)一步加快城市更新工作的推進(jìn)力度，利用好當(dāng)前的專項債資金支持和政策窗口期，為房地產(chǎn)市場帶來更多穩(wěn)市場支持。

??02

       土地儲備專項債發(fā)行714億元房地產(chǎn)類中占比70%、創(chuàng)年內(nèi)新高

??本月專項債共有714億元投向土地儲備，在房地產(chǎn)各類專項債中占比最高，達(dá)到70%，占比最高。本月浙江土儲類專項債發(fā)行規(guī)模最高，達(dá)到199億元，涉及71個項目，山東其次128億元，涉及62個項目。廣東、四川、福建、安徽、湖南等省份投資額雖然不及浙江、山東，涉及土儲類項目也都在40個以上。

??保障安居類投資占比16%位居第二，本月共發(fā)行165億元，主要來自浙江、四川和寧夏，三省合計發(fā)行101億元，其中浙江省最高42.3億元，涉及杭州、臺州等地的36個項目，大多數(shù)投向城中村安置、共有產(chǎn)權(quán)房等項目，其中麗水遂昌縣一處投資標(biāo)的為收購存量閑置商品房用作保障性住房，項目總投資5500萬元，本次融資4400萬元。

??2025年以來，土儲類專項債累計發(fā)行2639億元，在房地產(chǎn)類專項債中累計占比為51%，7月共發(fā)行712億元，為年內(nèi)第二高點。土儲類專項債累計涉及項目共1112個，在房地產(chǎn)類項目中占比31%。

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??浙江省房地產(chǎn)專項債發(fā)行266億、高居首位

??投向杭州資金占比接近六成

??2025年7月，共有浙江、山東、湖南等7個省份房地產(chǎn)類專項債投資額超過50億元，其中浙江省以266億排在首位，涉及具體項目131個。山東省以146億元排在第二，涉及項目87個。四川省以131億排在第三，涉及具體項目153個。

??從各省份投資的省會首位度來看，各省份之間差異明顯，浙江接近六成的房地產(chǎn)類專項債投向了杭州，合計156億元，其中絕大部分投向了土地儲備，共計143億元。作為2025年土地成交金額最高、土拍競爭最熱的二線城市，杭州市7月份發(fā)行的專項債主要還是投向一級收儲，從項目名稱來看并沒有明確涉及回購?fù)恋兀骱^(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū)、濱江區(qū)投資金額均超過15億元，且不乏西興單元、雙橋單元、未來科技城、江南科技城等熱點板塊的土儲項目，預(yù)計將持續(xù)為杭州土地市場帶來優(yōu)質(zhì)宅地入市。

??在本月專項債發(fā)行規(guī)模超過50億元的省份中，除山東濟(jì)南的省會首位度達(dá)到46%之外，其余城市均不高于30%，同樣發(fā)行超百億的四川和廣東省會首位度分別只有26%和24%，安徽省更是全部投向了非省會城市。本月安徽省共有66個房地產(chǎn)類項目獲得專項債融資，其中57個為土儲類項目，至少25個項目涉及土地回收，98.5%的相關(guān)資金用于支持省內(nèi)三四線土地儲備相關(guān)工作，這也在側(cè)面印證了近年來合肥市政府在房地產(chǎn)庫存管理方面的良好運(yùn)作，省會對于專項債支持土地收儲的資金需求反而相對較低。

??2025年7月，共有120個城市的相關(guān)項目獲得了房地產(chǎn)專項債的融資，TOP20城市合計獲得融資577億元，占到融資總量的57%。杭州以156億的絕對優(yōu)勢排在首位，濟(jì)南以66億排在第二，其余城市均不足50億元。在TOP5城市中，杭州、濟(jì)南的專項債資金絕大多數(shù)都投向土地儲備，占比超過90%，成都占比也達(dá)到了67%，而重慶的資金則全部投向了保障安居、舊改等方面。

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??重點關(guān)注：四川發(fā)行80.8億元土儲類專項債

??至少68.4億元明確用于土地回購

??本月四川省發(fā)行的2025年第26-28期專項債主要投向土地儲備，其中土儲項目合計發(fā)債規(guī)模80.8億，涉及18個城市、58個項目。排在第一的是成都市，發(fā)行規(guī)模23.5億元，占四川省土儲類專項債規(guī)模總量的29%，其余城市均在10億元以下。

??從投向的具體項目名稱來看，至少47個項目、68.4億元用于土地回購，占四川7月土儲類專項債融資額的85%,其中德陽、宜賓、達(dá)州、廣安等城市土儲類專項債更是全部用于存量或閑置土地收儲，成都的收儲類土地資金占比也達(dá)到92%。從收儲項目所處區(qū)域來看，或是有利于庫存壓力改善，如成都岷江新城、濛陽板塊、金堂大學(xué)城等板塊回收閑置用地，或是促進(jìn)中高流速板塊的供求預(yù)期平衡，如成都都江堰城區(qū)、崇州城區(qū)土地收儲等。

??在2025年5月末的四川土儲類專項債發(fā)行中，同樣以回收土地為主，收回、收購存量閑置土地項目58個、金額78.79億元，金額占到當(dāng)期土儲類專項債總額的95.6%。利用土地儲備類專項債券盤活存量閑置土地的做法，已在四川省成熟落地。這一舉措不僅有效促進(jìn)了城市功能的完善、保障了重點項目的用地需求，更是在落實年內(nèi)中央部委指示，助力城市高質(zhì)量發(fā)展加速推進(jìn)，支持房地產(chǎn)市場加快實現(xiàn)穩(wěn)市場目標(biāo)。