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??價格指標顯現(xiàn)筑底期特征，平均議價空間再創(chuàng)新低

??◎  文 / 馬千里

??5月份，二手房呈現(xiàn)波動筑底特征：核心城市漲價小區(qū)占比回落至45%，但核心城市二手房交易量實現(xiàn)同比微增，議價空間也再創(chuàng)新低。當前房地產(chǎn)市場仍處在去庫存的重要攻堅期，本月二手房價指標的波動范圍尚在合理范圍之內(nèi)，并且從掛牌價格動向、議價空間等指標來看，筑底進程和信心企穩(wěn)仍在持續(xù)推進：

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??小區(qū)占比再度回落

??高頻交易小區(qū)數(shù)量仍維持高位

??為探析二手房成交價格的動向，研究中心以北京、上海等11個典型城市的二手房小區(qū)為樣本，為避免單套異常成交影響較大，每個月樣本小區(qū)的選取標準，均為近2個月交易量不小于5套。

??從統(tǒng)計結(jié)果來看，5月有44.9%的小區(qū)成交價格環(huán)比上升，較上月回落了7個百分點，高頻交易小區(qū)數(shù)量仍處于高位，連續(xù)兩個月在5000個以上。在上月房價上漲小區(qū)占比過半之后，本月再度進入價格調(diào)整期，2025年以來，漲價小區(qū)占比已經(jīng)在50%上下“一漲一跌”連續(xù)波動了5個月，筑底期信號愈發(fā)明確。結(jié)合成交數(shù)據(jù)來看，5月份核心城市二手房交易量同比增長2%。二手房價格走向雖出現(xiàn)反復，但交易量已實現(xiàn)同比止跌，這也進一步說明，當前的二手房價正在越來越接近階段性底部。得益于央行一攬子金融政策的推動，以及各地積極出臺促消費政策提振住房需求，5月份重點城市二手房價格暫緩上行，但交易量仍持續(xù)高位，印證當前市場信心仍在持續(xù)恢復。

??與買方出價意愿波動不同，賣方價格仍在持續(xù)下調(diào)。2025年5月，有34.1%的小區(qū)掛牌價上漲，較上月再度回落了1.1個百分點。不論買方出價意愿如何波動，2025年以來掛牌價格環(huán)比下調(diào)的比例均在逐月走高。這也在側(cè)面表明，雖然短期內(nèi)部分指標出現(xiàn)企穩(wěn)勢頭，但從中長期發(fā)展來看，當前行業(yè)仍處于去庫存的重要攻堅期，言及賣方信心全面趨穩(wěn)仍為時尚早，當前賣方整體對于市場的判斷依舊冷靜客觀，中央和地方在穩(wěn)市場政策方面還需持續(xù)發(fā)力。

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??杭州超五成小區(qū)房價環(huán)比上漲

??武漢、蘇州房價上漲小區(qū)占比高位回落

??從城市表現(xiàn)來看，杭州居于首位，有52%的小區(qū)房價環(huán)比上漲，連續(xù)4個月房價上漲小區(qū)占比超過五成。廣州有48%小區(qū)房價環(huán)比上漲排在第二，不過上月廣州也僅有47%的小區(qū)房價環(huán)比上漲，近兩月廣州房價漲跌趨勢相對較為平緩，上海、天津也是如此。

??至于4月有八成小區(qū)房價環(huán)比上漲的蘇州、武漢，本月房價上漲小區(qū)占比均明顯回落，分別下降至47%和40%。當前需求側(cè)信心提振的持續(xù)性仍有待進一步鞏固。

??南京是唯一房價上漲小區(qū)占比增加的城市，較上月增加了10個百分點，不過更多的還是由于基數(shù)較低，本月僅有40%的小區(qū)房價環(huán)比上漲，5月份南京二手房交易量環(huán)比下降也超過一成。

??就同比數(shù)據(jù)來看，房價上漲小區(qū)較2024年5月平均高出了1.1個百分點。大多數(shù)城市不低于2024年同期數(shù)值，2025年行業(yè)企穩(wěn)勢頭明顯好于上年同期。尤其是2025年以來大部分時間均有更多小區(qū)房價上漲的杭州，買方預期持續(xù)向好，二手房市場信心加速修復。

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??掛牌價“水分”持續(xù)蒸發(fā)

??平均議價空間再創(chuàng)新低

??2025年5月，典型城市二手房平均議價空間為15.4%，環(huán)比下降0.1個百分點，再創(chuàng)2024年以來新低。正如我們上月所預計，與供求關(guān)系的持續(xù)改善同步，二手房買賣雙方對于房價的心理預期也在進一步趨同。當前各地對于城市更新進程的加快推進，正在進一步改善主城區(qū)的宜居環(huán)境，專項債收儲則在加快改善各地重點庫存壓力，得益于各地穩(wěn)市場舉措的加快落實，預計下半年二手房平均議價空間仍將延續(xù)低位。

??分城市表現(xiàn)來看，蘇州、武漢、西安等8個城市本月平均議價空間低于15%，其中蘇州、南京、西安、武漢更是連續(xù)7個月低于10%，掛牌價中的“水分”相對較小，另一方面也說明這些城市小區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房源成為了交易主力，尤其是在改善、高端房源板塊，供求雙方對于價格判斷進一步趨同。

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??高端小區(qū)房價回調(diào)

??各檔次小區(qū)議價空間低位分化

??從小區(qū)類型來看，各類小區(qū)中房價上漲占比均有所回落，5月僅有46%高端小區(qū)房價環(huán)比上漲，較上月減少了12個百分點。是各類小區(qū)中降幅最大的。2024年四季度以來，高端小區(qū)房價持續(xù)領(lǐng)跑，但是在本月的調(diào)整期中，高端小區(qū)也是變動最大的。聯(lián)系掛牌數(shù)據(jù)來看，5月份北京、上海、深圳新增1000萬以上二手房掛牌積極性均有所回落。本月高端二手房小區(qū)房價的回落，主要是由于北京、上海等少數(shù)城市高端項目成交均價出現(xiàn)普降，另一方面也可能受國際關(guān)稅波動影響，高端小區(qū)價格支撐性減弱，由于二手房成交備案存在一定滯后性，4月份的需求波動在5月份交易數(shù)據(jù)中才正真顯現(xiàn)出來。當前房地產(chǎn)市場總體仍在調(diào)整轉(zhuǎn)型之中，高端小區(qū)房價暫停升勢，可減少不同小區(qū)之間的房價分化，也有利于行業(yè)積蓄持續(xù)企穩(wěn)的價格動能。

??議價空間方面，各類小區(qū)5月延續(xù)低位分化。橫向比較來看，高檔小區(qū)仍是各類小區(qū)中議價空間最低的，僅為12%。改善類小區(qū)平均議價空間13%，排在第二。剛需類小區(qū)平均議價空間18%，仍在相對較高的位置。雖然各類小區(qū)均有更多的樣本出現(xiàn)房價回落，但是議價空間仍保持不變，說明當前供求雙方對于價格認知的聯(lián)系愈發(fā)緊密，且供給側(cè)對于掛牌價格的調(diào)整也更為積極。

??綜上，5月份二手房價格指標出現(xiàn)波動，筑底期信號愈發(fā)明確：

??1、整體價格波動筑底，交易量止跌趨穩(wěn)。成交價漲勢回落：44.9%的小區(qū)房價環(huán)比上漲，較4月回落7個百分點，2025年以來漲價小區(qū)占比持續(xù)在50%上下波動，筑底信號明確。盡管價格反復波動，5月核心城市二手房交易量同比增長2%，印證價格正在接近階段性底部。掛牌價上漲小區(qū)占比僅34.1%，掛牌價下調(diào)比例逐月攀升，反映去庫存攻堅期的階段性市場特征。

??2、議價空間再創(chuàng)新低，掛牌價“水分”收縮。平均議價空間降至15.4%：連續(xù)兩月創(chuàng)2024年以來新低，買賣雙方價格預期趨同，城市更新與專項債收儲加速去庫存，預計下半年議價空間延續(xù)低位。重點城市議價空間收窄：蘇州、武漢、西安等8城議價空間低于15%，蘇、寧、漢、西連續(xù)7個月低于10%，優(yōu)質(zhì)房源成交易主力，改善及高端板塊信心回升。

??3、高端小區(qū)回調(diào)顯著，剛需仍存壓價空間。高端市場階段性調(diào)整，5月有46%高端小區(qū)房價環(huán)比上漲，較4月大幅下降12個百分點，主因京滬深千萬級房源掛牌減少及國際關(guān)稅波動影響，短期抑制價格升勢。剛需議價優(yōu)勢延續(xù)，剛需類小區(qū)18%的議價空間仍為各類最高，表明低價房源去化依賴買方壓價，部分積壓房源仍需降價成交。

??當前二手房市場已站在階段性底部的關(guān)鍵調(diào)整期，政策托底效應(yīng)與市場內(nèi)生修復力量正形成共振。盡管短期來看價格指標仍在企穩(wěn)與回落之間反復波動，但庫存問題的逐步減輕，以及城市更新對于存量房居住價值的提升，再加之各地促銷費政策的持續(xù)加碼，均為在房價企穩(wěn)筑底提供堅實基礎(chǔ)。而聯(lián)系議價空間指標來看，價格指標的短期波動，也在進一步促進供求雙方的預期趨同。得益于供求關(guān)系在客觀層面的事實改善，以及市場參與者在主觀預期上的加速趨同，二手房市場將在價格波動中向新的供求平衡點穩(wěn)步前行，成為2025年房地產(chǎn)“穩(wěn)市場”的重要支柱。