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??導(dǎo)語(yǔ)

??5月預(yù)期延續(xù)低位波動(dòng)，核心一二線(xiàn)二手房市場(chǎng)份額還將上升。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??4月供求較3月環(huán)比微降，不過(guò)絕對(duì)量仍處年內(nèi)次高，好于一季度月均水平約二成，二手房環(huán)比增18%，同比降幅收窄至10%以?xún)?nèi)顯著好于新房。土地市場(chǎng)成交規(guī)模低位持穩(wěn)，由于重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比略有下降，4月平均溢價(jià)率降至3.5%，較上月下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。

??01新增供應(yīng)

??環(huán)比降20%，一線(xiàn)大幅縮量
西安長(zhǎng)沙南京等增量顯著

??4月，供應(yīng)規(guī)模轉(zhuǎn)跌，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)930萬(wàn)平方米，環(huán)比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以來(lái)同期最低值。

??一線(xiàn)供應(yīng)環(huán)比腰斬，北京、深圳高位回落70%以上。4個(gè)一線(xiàn)城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)面積156萬(wàn)平方米，環(huán)比下降53%，同比下降36%，基本回落至一季度月均水平。北京、深圳供應(yīng)在上月集中推貨后略顯乏力，規(guī)模環(huán)比均下降7成以上，上海第四批次新房集中入市，推貨量較三批次有所下降，4月整體新房供應(yīng)下降41%，廣州供應(yīng)同樣回落，環(huán)比跌30%。

??二三線(xiàn)城市供應(yīng)整體回落，武漢、杭州等縮水明顯，西安仍保持高位。26個(gè)重點(diǎn)二三線(xiàn)城市合計(jì)供應(yīng)774萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，同比下降45%。環(huán)比來(lái)看，近6成城市成交有所回落，其中，武漢、杭州、南寧等規(guī)模縮水4成左右，成都、天津等小幅回落，而長(zhǎng)沙、南京等在上月低基數(shù)下供應(yīng)有所增長(zhǎng)。和一季度月均相比，二三線(xiàn)城市總體供應(yīng)有所改善，近7成城市高于Q1月均值。同比來(lái)看，僅有2城供應(yīng)規(guī)模高于去年同期，西安供應(yīng)繼續(xù)發(fā)力，同比實(shí)現(xiàn)翻番，與之形成鮮明對(duì)比的是，濟(jì)南、青島等接近半數(shù)的城市，供應(yīng)同比腰斬。

??02 新房

??成交同環(huán)比齊跌仍好于年內(nèi)月均
蓉鎬總量高位、鄭寧合增幅明顯

??4月成交較3月小幅微降，總體仍高于一季度月均，市場(chǎng)處于緩慢修復(fù)中。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，4月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交978萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17%，同比下降43%，與一季度均值相比增長(zhǎng)13%。前4月累計(jì)同比降47%，降幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)。

??分能級(jí)來(lái)看，一線(xiàn)和重點(diǎn)二三線(xiàn)均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊跌，累計(jì)同比持降態(tài)勢(shì)，4月成交絕對(duì)量好于一季度月均，一線(xiàn)同比降幅和累計(jì)同比降幅均為40%且低于二三線(xiàn)，可以看出市場(chǎng)修復(fù)程度顯著好于二三線(xiàn)。

??為了更好的分析各城市成交修復(fù)程度，我們將不同成交4月成交與2024年一季度月均值進(jìn)行可以橫向?qū)Ρ龋梢詫⒏鞒鞘袆澐譃橐韵聨最?lèi)：

??一是短期內(nèi)熱點(diǎn)恒熱的西安、成都等核心二線(xiàn)，單月成交規(guī)模居前，環(huán)比持增。以西安為例，單月成交量突破100萬(wàn)平方米，為2024年內(nèi)高點(diǎn)，且同環(huán)比保持增勢(shì)，累計(jì)同比與去年基本持平，短期內(nèi)改善盤(pán)入市支撐市場(chǎng)成交熱度延續(xù)。

??二是仍處于穩(wěn)步需求修復(fù)期的城市，諸如南京、合肥、鄭州、昆明、廈門(mén)等，4月成交環(huán)比持增，絕對(duì)量已顯著好于2024年一季度月均，這些城市本月項(xiàng)目來(lái)訪(fǎng)、認(rèn)購(gòu)均有了不同程度回升，但是尚未修復(fù)至去年月均水平，客戶(hù)觀(guān)望情緒比較濃厚。

??三是部分弱二線(xiàn)城市穩(wěn)步回調(diào)，4月成交規(guī)模已不及2024年一季度月均，典型代表為天津、青島、濟(jì)南、重慶、南寧、珠海、徐州等，成交動(dòng)力略顯不足，目前這些城市基本以剛需客群為主導(dǎo)，購(gòu)買(mǎi)力趨緊已是不爭(zhēng)的事實(shí)，加之二手房持續(xù)以?xún)r(jià)換量分流客戶(hù)，也使得新房成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。

??四是多數(shù)城市熱度較4月小幅微降，但仍好于2024年一季度月均，市場(chǎng)處于地位盤(pán)整期，武漢、蘇州、長(zhǎng)沙、福州、東莞、常州、嘉興等，這些城市目前已處于筑底階段，市場(chǎng)降無(wú)可降，需求容量基本恒定，整體延續(xù)低位波動(dòng)。

??03 項(xiàng)目去化

??平均去化率增至39%
京滬繼續(xù)降溫、津漢甬低位回升

??4月同樣是傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季，各城市房企推盤(pán)積極性較3月小幅回調(diào)，去化率則呈現(xiàn)穩(wěn)中有增，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市4月平均開(kāi)盤(pán)去化率為39%，較上月環(huán)比上升10pcts，同比下降3pcts；和一季度相比微增2pcts，去化率仍處于低位波動(dòng)。

??多數(shù)城市去化率保持環(huán)比上升、同比下降，略好于一季度均值。廣州、長(zhǎng)沙、鄭州、天津、武漢等城市保持同環(huán)比齊增，主要因核心區(qū)高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)入市帶動(dòng)整體項(xiàng)目去化低位回升；京滬熱度略有回落，去化率基本維持在3-4成，不及一季度均值。蘇州、寧波、廈門(mén)等4月熱度較3月略有回升，但同比持降，對(duì)于這類(lèi)改善客群主導(dǎo)型城市而言，亦面臨紅盤(pán)縮圈，熱盤(pán)降溫。

??04 庫(kù)存

??規(guī)模面積再降2%
8成城市消化周期超18個(gè)月壓力無(wú)減

??4月，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市整體供求比由上月的0.99降至0.95，6成城市供求比降至1以下，供應(yīng)總體趨緊，廈門(mén)、珠海、東莞等供求比降至0.5以下，而長(zhǎng)沙、杭州等成交縮量幅度大于供應(yīng)，供求比升至接近2。30城庫(kù)存面積為23857萬(wàn)平方米，環(huán)比下降1.6%。

??受此影響，3成城市消化周期環(huán)比有所縮短，西安、濟(jì)南等下降20%左右，所有重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市消化周期均高于去年同期，顯示庫(kù)存壓力有增無(wú)減。從絕對(duì)量來(lái)看，仍有8成以上城市消化周期超過(guò)18個(gè)月的警戒線(xiàn)。

??05 二手住房

??成交環(huán)增12%、同降9%
深圳創(chuàng)近2年新高、京杭回落

??4月，16個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為796萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12%，同比下跌9%，跌幅有所收窄。前四月累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為2531萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降18%。

??二手房成交環(huán)比保持増勢(shì)，原因主要有三方面，一是臨近入學(xué)信息集中采集期，學(xué)區(qū)房成交有所回溫，二是 “以?xún)r(jià)換量”，業(yè)主借機(jī)“金三銀四”加速出貨，三是“以舊換新”等政策，鄭州等多地試點(diǎn)國(guó)資收購(gòu)二手房模式。

??分城市來(lái)看，近7成重點(diǎn)城市成交環(huán)比繼續(xù)回升，青島、廈門(mén)、蘇州等前期二手房成交表現(xiàn)相對(duì)平淡的城市，本月成交有所發(fā)力，環(huán)比增幅在3成左右，深圳成交延續(xù)増勢(shì)，高基數(shù)基礎(chǔ)上環(huán)比再增長(zhǎng)15%，而北京、杭州等城市，成交沖高后小幅回落，但仍處在相對(duì)高位。同比來(lái)看，僅4成城市成交規(guī)模高于去年同期，特別是深圳，4月成交面積同比增長(zhǎng)40%，與2021年4月的高位持平，并創(chuàng)2021下半年以來(lái)單月新高。

??06 土地市場(chǎng)

??成交建面低位持平
溢價(jià)率下行、流拍延續(xù)高位

??4月，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏與去年同期相當(dāng)。截止4月25日，全國(guó)300城4月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模僅4189萬(wàn)平方米，與上年同期基本持平。熱度方面，由于重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比略有下降，4月平均溢價(jià)率降至3.5%，較上月下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。典型如上海、杭州，月內(nèi)集中土拍熱度較上月均有明顯下降。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，同比量?jī)r(jià)均呈下降趨勢(shì)。一線(xiàn)城市本月共成交土地69萬(wàn)平方米，同比大降79%；成交金額136億元，同比也下降了84%。上海月內(nèi)進(jìn)行了2024年第一批次二輪集中土拍，掛牌的6宗地均成功出讓?zhuān)偨?4.9萬(wàn)平方米，成交總金額約118.9億元。整體上來(lái)看，市場(chǎng)熱度不及一批次首輪，3宗封頂搖號(hào)、1宗溢價(jià)、2宗底價(jià)，整體溢價(jià)率減至5.8%，較一批次首輪下降了3.2個(gè)百分點(diǎn)。此外，廣州、深圳成交少量商辦地塊，均以底價(jià)成交。北京本月無(wú)宅地成交。

??二線(xiàn)城市同比量?jī)r(jià)齊跌。至25日二線(xiàn)城市成交建面827萬(wàn)平方米，同比下降29%。樓板價(jià)同比下降8%，降至5554元/平方米。僅有杭州和成都兩城成交建面超過(guò)100萬(wàn)平方米，榜首杭州成交建面141萬(wàn)平方米，攬金額195億元，涉及13宗地，其中8宗是涉宅地，除新街單元XSCQ150101-08地塊1.8%低溢價(jià)成交外，其余地塊均是底價(jià)成交，整體溢價(jià)率僅有0.1%，市場(chǎng)熱度較上月明顯下滑。居于第二位的成都成交建面121萬(wàn)平方米，涉及20宗地，攬金額112億元。熱度來(lái)看，其中高新、錦江、青羊5宗地高溢價(jià)成交，其余地塊均是底價(jià)成交，整體溢價(jià)率達(dá)13%，是二線(xiàn)城市主力城市中溢價(jià)率最高的城市；其余城市土拍熱度較低，溢價(jià)率多為零。

??三四線(xiàn)城市也表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊跌。截止4月25日，總成交建面僅3293萬(wàn)平方米，同比下降31%，成交均價(jià)同比下降8%，減至1547元/平方米。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線(xiàn)城市中，僅鹽城一城成交規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)平方米，成交建面159萬(wàn)平方米，涉及24宗地，均底價(jià)成交。漳州、無(wú)錫、嘉興成交建面分別為68、68、48萬(wàn)平方米，排在第2、3和4位，所涉及地塊均底價(jià)成交，排在第五位的臺(tái)州，由于椒江、溫嶺等少數(shù)涉宅地塊超高溢價(jià)成交，使得臺(tái)州整體溢價(jià)率增至20%。從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角三四線(xiàn)城市依舊是成交主力；熱度來(lái)看，除臺(tái)州、揚(yáng)州、麗水、紹興等少數(shù)城市外，鹽城、無(wú)錫、嘉興、舟山、常州、溫州等長(zhǎng)三角均以底價(jià)成交為主，市場(chǎng)熱度降至歷史低位。

??07 綜觀(guān)

??5月預(yù)期延續(xù)低位波動(dòng)
核心一二線(xiàn)二手房市場(chǎng)份額還將上升

??預(yù)判5月，我們認(rèn)為，成交總量規(guī)模或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，絕對(duì)量與4月持平或小幅微降，不過(guò)基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢(shì)。分能級(jí)來(lái)看，一線(xiàn)整體熱度好于二三線(xiàn)是大概率事件，”強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面預(yù)期延續(xù)：對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的成都、西安而言，短期內(nèi)市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，即便局部熱盤(pán)降溫，整體市場(chǎng)仍有望高位運(yùn)行。京滬杭等近期市場(chǎng)成交穩(wěn)中有降，僅核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目還將保持高去化率，而對(duì)于城市外圍多數(shù)項(xiàng)目而言，整體去化難言樂(lè)觀(guān)。對(duì)于多數(shù)弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市而言，仍處深度調(diào)整期，目前多數(shù)城市需求容量固定，降無(wú)可降，亟待剛需購(gòu)買(mǎi)力修復(fù)帶動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。

??在撿漏“低價(jià)房”的背景下，二手房5月成交或?qū)⑴c4月持平或小幅微增，回暖程度預(yù)期好于新房，其中京滬寧廬廈目前二手房成交占比已超7成，二手房份額仍將繼續(xù)增長(zhǎng)。