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仲量聯(lián)行發(fā)布2024年一季度“中國(guó)40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)”

??北京，2024年4月23日——近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值近30萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.3%，國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)回升向好態(tài)勢(shì)，開(kāi)局良好。這背后是中國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)受考驗(yàn)中彰顯的韌性，也表明前期出臺(tái)實(shí)施的各項(xiàng)政策措施持續(xù)顯效。

??在政策漸進(jìn)發(fā)力的累計(jì)過(guò)程中，作為經(jīng)濟(jì)晴雨表的辦公樓市場(chǎng)也感受到了溫差和陣痛，內(nèi)生動(dòng)能尚在修復(fù)中，需求有待進(jìn)一步釋放。仲量聯(lián)行從全國(guó)200余座城市中選取了政治經(jīng)濟(jì)綜合影響力前40城市，就其辦公樓市場(chǎng)進(jìn)行比較，發(fā)布了2024年一季度“中國(guó)40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)”。

??指數(shù)解讀方式：以2022年第一季度數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)數(shù)，可以進(jìn)行橫向的時(shí)間軸比較和縱向的城市間比較。

• 橫向而言，隨著各市辦公樓體量增長(zhǎng)、租金上漲或租賃去化，其指數(shù)較基數(shù)錄得增長(zhǎng)，體現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)提升；同樣，各市辦公樓租金下跌和空置擴(kuò)大，將導(dǎo)致其指數(shù)較基數(shù)下滑。

• 縱向而言，盡管我們已從全國(guó)200余座城市中選取了政治經(jīng)濟(jì)綜合影響力前40城市，但其辦公樓市場(chǎng)仍然差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領(lǐng)先，銀川、拉薩等西北省會(huì)城市則相對(duì)靠后。

• 排名前10的城市中，指數(shù)延續(xù)下降趨勢(shì)。一線城市指數(shù)的環(huán)比降幅在0.5%-3.4%之間。其中北京和廣州錄得2022年一季度以來(lái)最大降幅，但由于廣州市場(chǎng)的租金降幅較低，其指數(shù)波動(dòng)略小。在南京市場(chǎng)，升級(jí)搬遷和擴(kuò)租成為主要需求來(lái)源，其指數(shù)環(huán)比小幅上升0.5%。一季度前10城市無(wú)排名變化。

• 排名11-20的城市中，指數(shù)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。一季度，該區(qū)間內(nèi)僅4個(gè)城市指數(shù)環(huán)比微漲。在西安市場(chǎng)，基建項(xiàng)目投資推動(dòng)建筑工程類企業(yè)需求釋放，且以原址擴(kuò)張、提檔升級(jí)為主，推動(dòng)其指數(shù)穩(wěn)定上升；昆明的傳統(tǒng)教育機(jī)構(gòu)成交與帶看量呈上升趨勢(shì)，帶來(lái)市場(chǎng)穩(wěn)健去化，指數(shù)排名連續(xù)上升至第18位。

• 排名21-40的城市中，指數(shù)呈現(xiàn)小幅走弱。一季度，該區(qū)間內(nèi)僅6個(gè)城市指數(shù)環(huán)比微漲。海口的快速建設(shè)及政府提供的引導(dǎo)政策逐漸落地，帶動(dòng)當(dāng)?shù)剞k公樓市場(chǎng)需求穩(wěn)健釋放，一季度指數(shù)上升0.4%，排名上升至第21位；在合肥市場(chǎng)，400-500平方米中型面積段的租賃需求相對(duì)活躍，市場(chǎng)空置率維持在24%，其主要需求驅(qū)動(dòng)來(lái)自新興金融、第三方辦公運(yùn)營(yíng)商等企業(yè)。同時(shí)，全市租金降幅收窄，推動(dòng)其指數(shù)排名上升至第27位。

??業(yè)主調(diào)整租賃策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，利好租戶搬遷升級(jí)需求

??一季度，全國(guó)40個(gè)主要城市辦公樓市場(chǎng)凈吸納總量為81.4萬(wàn)平方米，其中20個(gè)重點(diǎn)城市（含一線）辦公樓市場(chǎng)凈吸納總量為62.7萬(wàn)平方米，環(huán)比減少19.0%，同比則大幅上漲34.4%，表明市場(chǎng)已然處于修復(fù)區(qū)間，低租金環(huán)境中流動(dòng)性得到一定釋放。40個(gè)主要城市的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均租金為84元/平方米/月，均錄得0.4%-6.6%不同程度的環(huán)比降幅，租金仍在尋底中。不同城市間，直接降價(jià)和放寬商務(wù)條款在業(yè)主的租賃策略中交替出現(xiàn)。如今業(yè)主對(duì)市場(chǎng)基本面走弱已有充分預(yù)期，對(duì)通過(guò)租金讓步來(lái)確保現(xiàn)金流穩(wěn)定性的意愿普遍增強(qiáng)。租戶優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)利好搬遷升級(jí)需求，部分新近落成的項(xiàng)目將憑借高品質(zhì)的硬件、服務(wù)以及靈活的租約條件吸引來(lái)自成熟標(biāo)桿項(xiàng)目中的租戶，帶動(dòng)非甲級(jí)樓宇的租戶升級(jí)遷入；有條件的租戶則可考慮從核心商業(yè)區(qū)周邊升級(jí)搬遷至更具核心商業(yè)區(qū)“質(zhì)價(jià)比”的項(xiàng)目?jī)?nèi)。

??金融、科技、專業(yè)服務(wù)仍為拉動(dòng)全國(guó)辦公樓市場(chǎng)需求擴(kuò)張的三駕馬車(chē)。在專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，律所延續(xù)了去年的擴(kuò)張趨勢(shì)，成為甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)主要需求驅(qū)動(dòng)。傳統(tǒng)教育、在線教育、留學(xué)咨詢等細(xì)分領(lǐng)域表現(xiàn)強(qiáng)勁，在包括廣州、成都、南京、武漢、西安、昆明等在內(nèi)的多個(gè)省會(huì)城市錄得成交。第三方辦公品牌運(yùn)營(yíng)商處在品牌輪換周期內(nèi)，由于市場(chǎng)租金長(zhǎng)期處于下行通道，早先進(jìn)入市場(chǎng)的第三方辦公運(yùn)營(yíng)商因盈利空間收縮出現(xiàn)退租；同時(shí)，一些本地品牌運(yùn)營(yíng)商重新錨定價(jià)格區(qū)間后，以更合理的品牌定位抄底擴(kuò)張。在金融領(lǐng)域，除傳統(tǒng)金融行業(yè)外，小額貸款公司在重慶、合肥等城市展現(xiàn)出活躍的新設(shè)需求。在科技互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，直播電商公司抓住低價(jià)窗口，新一輪需求涌現(xiàn)，在海口、長(zhǎng)春、南昌、貴陽(yáng)等城市逆勢(shì)增長(zhǎng)。

??仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部辦公樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“展望2024年，隨著一系列影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀基本面的重大風(fēng)險(xiǎn)逐漸出清，在‘穩(wěn)中求進(jìn)’、‘先立后破’的思路下，更多穩(wěn)增長(zhǎng)政策將進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)，驅(qū)動(dòng)社會(huì)預(yù)期邊際改善。在辦公樓市場(chǎng)，在經(jīng)歷了一輪完整的市場(chǎng)周期后，業(yè)主們正逐漸彌合市場(chǎng)信息和執(zhí)行缺口，以快速的策略調(diào)整應(yīng)對(duì)市場(chǎng)感知，將極大地降低企業(yè)等終端使用者的經(jīng)營(yíng)性成本，對(duì)改善營(yíng)商環(huán)境和激發(fā)市場(chǎng)活力產(chǎn)生積極影響，從而增強(qiáng)全社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)承受能力和創(chuàng)新精神，提振發(fā)展信心。”