市場報告 2023-12-27 15:48:23
- 城市:全國
- 發布時間:2023-12-27
- 報告類型:市場報告
- 發布機構:克而瑞
??城市篇
??2023年，全國百城商品住宅成交規模低位再降，延續筑底行情。月度呈現出脈沖式復蘇態勢，二手成交韌性優于新房，掛牌量增價跌，全面承接剛需。事實上，即便9-10月核心一二線相繼松綁限購、限貸，但對成交的提振作用邊際遞減，樓市深度調整還將延續。熱點城市個數逐步減少，即便是上海、北京、杭州、成都等熱度居前城市短期也出現了降溫跡象，改善項目去化優于剛需。
??總結
??01
??市場綜述：2023年新房筑底、城市項目深度分化，二手韌性優于新房
??縱觀近年來120個重點城市樓市成交變化，2019-2021年一直保持著高位微增走勢，2021年下半年以來行情開始“急轉直下”，低迷走勢延續至2022年，步入2023年以來，雖然也迎來兩輪脈沖式復蘇，但整體回暖持續性不足，延續筑底：預估全年新房供應預計為2.68億平方米，同比下降13%，成交預計為3.17億平方米，同比下降6%，供求比由2022年的0.91降至僅為0.84，供給約束愈發明顯。
??深度分化是當前樓市最為重要的特征，二手房憑借交付安全性和低價拋售，整體成交韌性好于新房，成交量增價跌。城市分化加劇，在市場弱修復格局下，北京、上海、杭州等熱度轉降，南寧、長春、徐州等繼續下行。
??從需求客群層面來看，因投資全面退潮，自住需求回歸，改善客群青睞于供應稀缺板塊、價格倒掛的低密度新房，剛需客群則聚焦于郊縣折扣力度較大、性價比較高新房或市區小面積、低總價二手房。 項目分化加劇，而熱銷項目的共性特征無外乎以下幾點：一是區域板塊內供應稀缺，一般是處于城市核心改善盤，部分甚至出現了一二手倒掛跡象，僧多粥少，因而使得短期內熱度較高。二是性價比較高、折扣力度較大、營銷到位的剛需盤，同樣迎合了部分首置價格敏感度較高的客群需求。三是擁有學區、商圈、醫療等核心配套資源的優質樓盤。四是開發商具備央國企背景、或是地方龍頭企業，口碑較好，或是產品設計獨具特色，軟實力較強的部分項目。五是還有少部分樓盤短期受政策利好影響，限購松動、消費券刺激等迎來了一波走量。
??02
??新增供應：以銷定產+地市縮量致供給約束加劇，三四線降幅超2成
??（本節有刪減）
??據CRIC統計，2023年前11月全國120個重點城市商品住宅新增供應面積24123萬平方米，同比下降14%。即便12月迎來“翹尾”行情，全年新房供應規模預期仍將縮減至近五年低點，主要受到新房低迷行情和地市顯著縮量的雙重影響。從月度表現來看，僅3月和9月單月供應量超過3000萬平方米，余下多數月份均在2000萬平方米左右波動，供給約束愈發顯著。
??結合重點30城12月預估數據不難看出，四季度供應量較三季度環比微降3%，一線城市因京滬放量而環比持增，二三線降幅達6%，30城全年供應累計同比下降10%，供給約束愈發明顯。
??多數城市今年新房供應量不及2022年，降幅超3成的多為昆明、無錫、常州、徐州、嘉興等弱二三線城市，當前仍處于樓市深度調整期，以銷定產模式之下，供給縮量顯著。熱點城市諸如成都、西安，房企推盤熱情較高，累計同比持增，增幅均為6%，深圳、天津等核心一二線城市新房供給也呈現穩步放量，增幅均在15%以上。
??03
??新房成交：兩輪脈沖式復蘇、規模微降，京滬杭蓉等熱點去化亦承壓
??（本節有刪減）
??CRIC監測數據顯示，全國120個典型城市2023年前11月商品住宅成交面積合計29328萬平方米，同比下降4%。不同于往年“階梯式”復蘇，今年樓市呈現“脈沖式”復蘇：先是2023年3-4月因疫情解封和政策調整帶來了一波剛性、剛改需求集中釋放；而后9-10月，隨著認房不認貸、核心一二線城市松綁限購等政策落地，市場又迎來一輪短暫復蘇。
??結合重點30城12月預估數據不難看出，四季度成交量較三季度環比大增20%，主要得益于四季度核心一二線城市松綁政策持續加碼，房企積極自救，開啟價格戰，帶動了一波成交熱潮。二三線環比大增22%，增幅超一線。30城全年成交累計同比微增1%，與去年基本持平，延續筑底行情。
??城市分化加劇，可劃分為以下五類：其一，北京、上海、深圳等全年成交尚不及2022年，四季度“認房不認貸”、限購局部松綁、降首付、降利率、調整普宅標準等利好新政加持下，市場維持平穩運行。其二，成都、武漢、西安等中西部城市行情自成一體，憑借巨大人口基數的自住需求支撐樓市短期熱度，全年累計同比持增。其三，同為人口大市的天津、鄭州、重慶剛需購買力持續降級，二手房成交占比持增，新房市場緩慢復蘇，僅折扣力度較大的新房項目尚能走量。其四，蘇州、寧波等藏富于民的江浙核心二線城市，主要依托改善需求驅動，核心區域供應稀缺板塊的推盤節奏直接決定市場去化率月度波動情況，今年高端供給約束逐步顯現。其五，昆明、福州、嘉興、無錫、常州、徐州等弱二三城市市場繼續下行，不僅成交低迷，而且房價一降再降，處于探底階段。
??04
??二手房：成交面積全年同比增33%，深蓉杭成交領漲、廈渝不及去年
??（本節有刪減）
??2023年，30個重點監測城市二手房全年累計成交面積18162萬平方米，同比增長33%。四季度，30城二手房總成交面積約為4519萬平方米，環比增長12%，同比增長37%。
??按月來看，二手房成交呈脈沖式復蘇走勢。2-4月為第一輪強復蘇，春節前置、疫情解禁、政策松綁等多重因素影響下，2月二手房成交便顯現出強勢復蘇勢頭，30城成交面積逼近1600萬平，同比倍增，3月成交保持快增，并創下近3年單月新高，4月規模雖有所走弱，但回調幅度相對較小，顯示市場韌性較足。9月以來開啟第二輪復蘇行情，認房不認貸等政策刺激下，二手房成交持續穩步回升，但復蘇動能弱于第一輪。
??從城市維度來看，四季度深圳、杭州、成都成交表現相對亮眼，成交同比增幅居前，而合肥、青島等面臨回調走勢。全年深蓉杭同樣領漲，廈門、重慶市場表現不及去年。多數重點城市二手房成交表現明顯強于去年同期，深圳、成都、杭州等增幅居前，達到5成左右，然而，廈門、重慶、大連等個別城市二手房市場未見起色，成交持續低迷，累計同比繼續負增長。
??05
??房價：新房抗跌性強于二手，莞甬蘇改善盤占比上升拉動房價正增
??（本節有刪減）
??從全國層面來看，從國家統計局公布的70個大中城市房價變動情況來看，2022年開始新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比和環比均進入下降通道，2023年1-5月，價格有所反彈，但6月以來，又重回下行區間，11月依然同環比齊跌。
??同比來看，二手住宅銷售價格于去年2月率先于新房進入下降區間，一直到今年1月，跌幅都在持續擴大，多至3.8%，2月到5月伴隨著階段性小陽春行情，二手住宅銷售價格降幅有所收窄，不過6月以后又調頭向下，至10月下跌3.4%。新建商品住宅價格晚一步于去年5月進入負增長區間，到今年10月下降0.6%。二手房價格同比下降城市數量較多且還在增長，到11月有68個，而新房銷售價格同比下降城市數量為48個。
??聚焦新房市場，從CRIC監測的2023年重點城市新建商品住宅成交統計均價看，受改善需求支撐的一線和強二三線城市房價相對穩定，而內陸弱二三線城市房價出現較大回調。
??具體來看，一線及長、珠三角城市占據房價高點。如上海前11月商品住宅成交均價超過6萬元/平方米，同比上漲5%。其次如北京、廈門、東莞、義烏、蘇州等居民改善需求依舊旺盛的城市，房價同比均有不同幅度上漲。而深圳、杭州、南京等受推盤結構和成交轉淡等影響，房價下跌。
??變動情況來看，漲幅較大的主要集中在除了熱點恒熱的成都、北京之外，還有部分城市諸如東莞、寧波、蘇州等受高端盤成交占比增加影響，同比亦保持5%以上增幅，而弱二三城市整體房價進入回調期，譬如三亞，伴隨著投資需求托超，整體房價降幅高達16%，在不同城市中居首，拉薩、西寧、青島等內陸城市同樣面臨深度調整，房企加速以價換量，同比降幅也在10%左右。
??06
??新房庫存：Q3小幅回升至5.2億平仍處階段底部，消化周期由增轉降
??（本節有刪減）
??2023年狹義庫存持續回落，四季度小幅微增但仍為階段性底部。據CRIC監測數據，2023年11月末百城商品住宅庫存量達到了51852萬平方米，環比微增2%，同比下降13%。
??從去化周期變動來看，以4月和9月為轉折點，4月由降轉增，而9月則由增轉降并持穩，至11月末達25.4個月，環比微增1%，同比上漲10%。一線持平18.8個月，二三線環比持降，三四線保持增勢。目前三四線去化周期已突破36個月，創2019年以來新高，去化風險顯現。
??具體來看，一線城市上海庫存仍處低位，去化周期僅為10個月，供給導向型特征顯著。廣州為18.5個月，同比持降，整體庫存風險可控；北京、深圳去化周期均在20個月以上，北京近期成交熱度已有轉降趨勢，而深圳消化周期則在2年以上，去化風險依舊較大。
??二線城市中，僅哈爾濱、呼和浩特、大連、沈陽等4城消化周期還超過40個月，與之相對應的是，杭州、合肥等庫存消化周期不足10個月，近乎沒有短期去化風險。從變化情況來看，同比漲跌參半，漲幅超過20%的城市主要分為以下兩類：一類為杭州、合肥等短期市場轉冷城市，還有一類為濟南、沈陽、哈爾濱、呼和浩特等內陸弱二線城市。青島、重慶、蘭州、鄭州等供需兩淡，仍處于去庫存階段，去化周期穩中有降。
??展望
??07
??新增供應：地市縮量+開工放緩加劇供給約束，核心一二線以銷定產加速補貨
??預計2023年全國商品住宅供應總量仍將穩中有降，整體降幅較今年或將有所放緩，主要是基于以下幾點：一是2023年前11月300城經營性用地成交建面同比降2成，整體降幅略有放緩，但仍處低位，后續可新開工土地規模量仍然有限；二是今年仍延續國央企、城投托底的主基調，客觀上也會拖慢整體新開工和新入市節奏；三是目前低迷的市場環境之下，房企推盤積極性相對一般，主要還是會集中“去庫存”，促進適銷對路產品的“高周轉”，因而也導致整體供應會延續提質縮量。
??分能級來看，短期內市場熱度較高的北京、上海、成都、西安等整體供應量有望持穩或微增，而低迷型二線和內陸廣大三四線新房供應或將延續低位徘徊，已跌入歷史規模底部城市或將止跌，但回升無望。
??08
??成交：全年總量或將微跌延續筑底，鄭渝漢等二手成交占比還將提升
??預判2024年，我們認為成交總量規模仍將回落，預期延續筑底。從全年走勢來看，大概率延續本年度脈沖式復蘇，傳統的“金三銀四”、“金九銀十”或將迎來小波段向好行情，但持續性不足。
??分能級來看，一線城市成交熱度延續，整體成交面積穩中微降。二線城市成交規模持穩，強弱城市間輪動復蘇。首先，當前熱度居前的北京、上海、杭州、成都、西安等若無政策利好的持續加碼，成交或將面臨階段性瓶頸，穩中有降。其次，今年面臨調整的核心城市諸如南京、蘇州、武漢、天津等或將低位回升，購房自住需求小幅修復。最后對于當前市場仍處低迷的南寧、福州、昆明等弱二線城市，或將面臨1-3年的低位盤整期，短期成交難見明顯起色。
??三四線城市成交規模將延續筑底行情，經歷了這兩年的調整，多數城市已下挫至成交底部，降無可降，內需型強三線城市尚能維持市場熱度，諸如昆山、義烏、金華等藏富于民的東南沿海三四線，樓市成交規模有望較2024年回升。
??此外,值得關注的是，二手韌性強于新房的態勢還將延續，尤其是針對天津、鄭州、重慶等以剛需客群主導的城市，居民購買力透支、消費降級，倒逼客戶轉戰二手，持續分流新房客戶。
??09
??庫存：供求再平衡，狹義庫存5億平階段性持穩，三四線去庫存道阻且艱（略）
附表1：2023年1-11月120個典型城市分能級新建商品住宅供應情況（單位：萬平方米）（略）
??附表2：2023年1-11月120個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）（略）
??附表3：2023年1-11月120個典型城市新建商品住宅成交均價情況（單位：元/平方米）（略）
??附表4：2023年11月末100個重點城市商品住宅狹義庫存和消化周期及其變化情況（單位：萬平方米，月）（略）
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
