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??導語

??短期供應量還有上升空間，而需求端整體成交仍將進一步走低，點狀回暖、城市分化將加劇。

??◎  作者 / 楊科偉、謝楊春、吳嘉茗

??5月16日上午，國家統計局公布了2023年1-4月宏觀經濟和房地產行業數據，從消費、服務業來看，整體經濟運行延續恢復態勢。但前幾日發布的金融數據回落則從另一個角度反映了經濟恢復偏弱，主要問題來自國內需求、內生動力的不足。

??房地產也同樣承壓，盡管前四月銷售金額同比增8.8%，整體好于去年，但月度數據由漲轉跌，未能延續2月、3月的復蘇態勢。4月銷售金額、面積環比均下滑超30%。此外，開發投資和新開工依舊疲弱，僅有竣工保持高位增長。

??01

??4月經濟延續恢復向好之勢
但需求與內生動力仍顯不足

??在宏觀政策靠前協同發力之下，4月經濟全面恢復常態化運行，多數生產需求指標同比增速提升，服務業和消費恢復較快，就業物價總體穩定，經濟運行延續恢復向好態勢。

??4月份社會消費品零售總額34910億元，同比增長18.4%，比上月加快7.8個百分點，呈現快速增長趨勢。全國規模以上工業增加值同比增長5.6%，比上月加快1.7個百分點。貨物進出口總額34347億元，同比增長8.9%。尤其是出口，增長16.8%。全國服務業生產指數同比增長13.5%，比上月加快4.3個百分點。

??但從金融數據來看，在一季度政策提前“發力與釋放”下迎來“開門紅”，但4月迅速回落，社融增長乏力、住戶貸款負增長都從側面反映了當前國內需求、內生動力仍顯不足，經濟活力偏低。

??4月份新增社融大幅低于預期（預期值1.72萬億），與上月5.38萬億相比低了一截。居民中長期貸款新增為-1156億元，說明居民主體信心尚未恢復，居民加杠桿意愿偏弱，地產消費依舊低迷。

??此外，4月M2-M1差值在7.1個百分點，較3月份收窄0.5個百分點，金融空轉現象有邊際緩解，但整體差值仍處在高位，表明資金活化程度未有明顯改善，當前貨幣信貸投入產出效率較低。

??02

??4月商品房銷售面積
金額環比跌48%和39%
前期復蘇動能轉弱、城市分化顯著

??1-4月，商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，較2022年全年、2023年1-3月降幅收窄26.3個百分點和1.4個百分點。商品房銷售額39750億元，同比增長8.8%，繼1-3月轉正后增速繼續擴大，整體市場與去年同期相比仍處在邊際修復、復蘇的過程中。

??4月商品房銷售面積、金額分別達到7690萬平方米、9205億元，同比增長5.5%和28%，但環比分別下降48%和39%。4月商品住宅銷售面積、金額為6715萬平方米、8373億元，同比增長8.1%和30.1%，環比下跌48%和38%。

??就4月單月數據而言，體現出當前市場復蘇動能衰退，點狀回暖之下城市愈發分化。

??雖然以往4月銷售均呈現環比下跌走勢，但就銷售幾乎腰斬來看，實際上未能延續2月、3月的“小陽春”行情，“銀四”市場整體偏弱，反映了前期積累的剛需需求釋放完畢，市場整體供求均迎來“拐點”，增長動能轉弱。

??成交規模由升轉降從CRIC監測的百城數據也可見一斑。4月百城成交面積環比下降28%，市場熱度恢復到本輪行情啟動初期水平。雖然單月成交量略好于去年同期，但仍顯著低于2019-2021年同期水平。

??其中南京、武漢、天津、重慶等來訪、認購回落，階段性需求釋放至尾聲，成交環比跌幅超過30%，而南寧、昆明、長春等弱二線成交近“腰斬”，市場熱度顯著回落，僅北京、深圳、成都等城市熱度尚能維持。

??此外，1-4月份商品住宅均價10562元/平方米，同比漲幅達到11.1%，一方面是售價較高的核心城市、東部城市是成交主力，另一方面也與部分城市限價寬松不無關系。

??03

??4月竣工繼續高增長、同比漲41.8%
新開工繼續低迷、降幅27.4%

??1-4月，房地產開發企業房屋施工面積771271萬平方米，同比下降5.6%。房屋新開工面積31220萬平方米，下降21.2%。其中，住宅新開工面積22900萬平方米，下降20.6%。房屋竣工面積23678萬平方米，增長18.8%。其中，住宅竣工面積17396萬平方米，增長19.2%。

??前四月竣工持續保持高增長，累計增速回到2021年四季度。但新開工依舊萎靡，連續兩個月降幅擴大。

??其中竣工累計增速較1-3月提升4.1個百分點，增幅大幅收窄。4月竣工面積4256萬平方米，環比降31%，同比則依舊保持高位增長，達41.8%，較1-3月增加9.7個百分點。

??相較之下，新開工仍未有起色，表現持續低迷。1-4月降幅較上月擴大2個百分點，降幅回到2021年一季度，單月新開工面積7099萬平方米，創下2015年以來新低，與2022年月均開工量相比下跌35%，同比跌幅則較1-3月小幅收窄至27.4%。

??值得注意的是，1-4月房企到位資金降幅繼續大幅收窄，結合前四月銷售面積、金額的回升，可以發現銷售端的回暖并沒有傳導至供應端，房企開工意愿仍然較低，未來市場新增供應依舊短缺。

??04

??4月房地產開發投資跌幅擴大至7.3%
新開工、土地購置是拖累項

??1—4月，全國房地產開發投資35514億元，同比下降6.2%，降幅較1-3月份擴大0.4個百分點，且連續兩個月下跌。單月而言，4月全國房地產開發投資額同比下降7.3%，較1-3月增加1.4個百分點，單月規模不足萬億，比2022年月度投資平均值低21%。

??開發投資持續走弱一方面是受到新開工低迷的拖累，供給端企業擴張、生產、開工意愿不強，另一方面，銷售回暖之下更多資金用于“保交樓”與清債務，土地購置大幅下滑。根據CRIC數據顯示，1-4月300城土地成交面積同比下降23%，且有近60%的城市土地成交金額不足5億元。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：

??隨著月末中央政治局會議召開，再次重申“房住不炒、因城施策”，支持剛性和改善性住房需求，定調延續積極，也算是為后期行情企穩奠定了良好的政策基礎。

??我們認為，因二季度仍是年內供應高峰期，短期供應量還有上升空間；從需求端來看，剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，整體成交仍將進一步走低，點狀回暖、城市分化將加劇。對于熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或將面臨供給約束，整體成交還將平穩運行；而對于武漢、鄭州、天津等前期低迷型城市，仍面臨階段性的調整期，成交短期內難見明顯起色，而對于依托返鄉置業驅動的蘇北、川渝三四線熱度還將持續下滑。

??在銷售端到供給端的傳導上，仍會有較大“延遲”。短期竣工保持高增長，新開工則繼續底部運行，房地產開發投資或將進一步下滑。