??房地產市場還將延續筑底行情，短時間來看不會有明顯起色。

??10月，房地產市場延續筑底行情，重點30城供應環比大降43%，成交再度下挫，同環比齊跌，環比下降14%，同比跌幅達28%。二手房市場延續上月低迷行情，京寧蘇佛莞等核心城市環比跌幅均超15%。

??核心要點

??新增供應：10月整體供應量下滑至年內次低點，僅高于2月，同環比跌幅均超4成。一線連續2個月放量后本月迎來顯著回調，僅杭州、成都、寧波、福州等局部二線城市環比持增。

??成交：10月整體市場再次“探底”，30城環比再降14%，同比下降28%，1-10月累計同比跌幅達40%，當月成交創3年同期新低。一線大幅回調，同環比跌幅均在四成以上。二三線跌多漲少，僅兩類城市逆勢上揚，一是成都、大連等9月疫情封控類城市在10月迎來補漲行情；二是重慶、福州、天津等弱二線城市低位回升，環比持增，但同比仍顯著不及去年同期。

??項目去化：31城去化率由上月37%微增至38%，各城市環比跌多漲少，上海、北京、杭州、合肥等去化率全面回調；前期去化低迷城市武漢、南京、常州、佛山、珠海等整體去化率尚屬低位徘徊，不足15%。福州、無錫、東莞漲幅顯著，主要因房企推盤積極性較低，單個熱銷盤結構性拉升整體去化率，實際調研來看，客戶觀望情緒依舊濃厚，后期去化依舊不容樂觀。

??庫存：10月30城中八成以上城市供求比下降，庫存壓力略有緩解，不過大連、武漢、昆明、廈門、無錫、青島、南寧、常州等二三線城市存量消化周期均長達2年以上，去化壓力猶存。

??二手住宅：10月13城環比下降14%，同比上漲36%，前10月累計同比仍下降27%。一線成交規模回落最為顯著；二線環比下降7%，南京、蘇州等前期熱點城市環比持降。三四線城市中強三線如佛山和東莞環比回落，弱四線如舟山、資陽和寶雞則環比回升。

??后市展望

??政策利好出盡+營銷力度收回，11月“筑底”行情延續，滬杭等去化壓力猶存

??“金九銀十”成色不佳，展望下月，我們認為，房地產市場還將延續筑底行情，短時間來看不會有明顯起色。主要是基于以下幾點：一是萬眾矚目的二十大落幕，與房地產直接相關內容少之甚少，除了重申“房主不炒”之外，更多強調租售并舉，對于短期樓市提振作用有限；地方紓困政策進入疲軟期，相較9月發布頻次明顯回落。二是房企積極應對，國慶期間營銷動作頻頻，效果僅是“曇花一現”，隨著后續折扣力度變為常規，市場成交增長持續性較差。三是究其根本，當前居民購房信心不足，經濟疲軟，失業率高企的客觀環境使得居民普遍對未來月供能力持擔憂態度，也會客觀上延緩購房行為。

??就當前形勢來看，熱點城市個數還將減少，各城市分化格局還將延續。上海、杭州、合肥等前期高熱城市行情亦有轉淡跡象，隨著次核心片區供應集中放量，搶房現象不復存在。上海積分搖號項目個數顯著下降，甚至部分項目出現了50%的棄購率。事實上，二手房市場持續低迷抑制了改善置換需求的釋放，后續成交增長動力明顯不足。而對于弱二線和廣大基本面較差的三四線城市而言，前幾年成交的持續放量明顯透支了未來的需求空間，成交規模和房價或將迎來全面回調行情。

??01

??新增供應

??同環比降超四成

??僅杭州成都等二線顯著上升

??10月整體供應量下滑至年內次低點，僅高于2月。30個重點城市預計新增商品住宅供應1133萬平方米，環比下降43%，低于8月、4月，同比也下降40%。

??分能級來看，一線城市供應環比下降最為顯著，環比降61%至184萬平方米。其中上海供應規模高位回落，環比降59%至52萬平方米，但前10月累計供應仍同比上漲35%。本月上海新增供應主要位于外環外區域，如龍光天耀、虹橋璀璨公館等。

??二三線城市新增供應也如期回落。26個重點城市整體預計新增商品住宅供應不足1000萬平方米，環比下降38%，同比下降39%。僅杭州、成都、寧波、無錫、福州本月供應繼續放量，杭州、成都主要源于前期成交相對良好，新房存量較低、去化壓力可控，房企推盤積極性較高。寧波、無錫、福州等迎來階段性放量，從前十月累計供應量來看，較去年同期仍處腰斬狀態。

??部分核心城市的優質項目加推入市將對新房成交表現起到一定支撐作用。以杭州為例，本月超三成新增供應位于中環以內。杭州一圈層和二圈層優質項目如曉月和風、楓萃云軒等均新推大量貨量入市。

??02

??新房成交

??國慶營銷常態后熱度轉降

??10月環比再降14%

??2022年10月，整體市場再次“探底”，據CRIC監測，10月30個監測城市成交面積為1414萬平方米，環比再降14%，同比下降28%，1-10月累計同比跌幅達40%，繼“金九”爽約之后，“銀十”再度缺席。從周度變化規律來看，因十一黃金周房企加強了營銷力度帶動一波走量，而后增長持續性不足，尤其是受到疫情反復和營銷力度轉弱的雙重影響，整體10月成交呈現出“前高后低”的走勢。

??將2020-2022年3年以來不同月份成交面積橫向對比，可以看出，今年整體行情表現可謂“大不如前”，創3年以來新低。即便與2021年下半年“急轉直下”的行情相對比，整體市場成交量仍有一定差距，市場復蘇程度不及預期。

??一線大幅回調，10月總成交為199萬平方米，環比下降36%，同比下降31%。究其原因，一方面供應經歷了前兩個月集中放量，本月疲軟，環比大降6成以上。另一方面，前期熱點城市諸如上海、北京等市場也有轉淡征兆，以上海為例，環外推盤占比上升拉動開盤去化率由上月73%降至29%，且積分搖號項目數量逐月遞減，甚至為數不多的高分項目也迎來50%以上的棄購率，由此可見，市場正逐步由賣方市場變為買方市場，熱度有轉降征兆。廣深整體成交量尚屬低位徘徊，未見明顯起色。

??二三線城市總成交僅1214萬平方米，環比下降9%，同比降28%。各城市環比跌多漲少，顯著回落的包括前期熱點城市合肥、南京、西安等，同樣前期集中放量的青島、南寧、徐州等本月環比降幅也在20%以上。而逆勢上揚城市大體分為以下幾類：一是成都、大連等9月疫情封控類城市在10月迎來補漲行情；二是重慶、福州、天津等弱二線城市低位回升，環比持增，主要得益于十一國慶黃金周房企營銷動作頻頻，短期內以價換量效果顯著，但后續增長動能明顯不足，10月同比仍顯著不及去年同期。

??03

??項目去化

??整體持平、滬杭轉降

??武漢南京等多數去化率低于30%

??以項目開盤去化率走勢來看，據CRIC調研數據，31個重點城市平均開盤去化率由9月的37%微增至10月的38%，僅上升1個百分點，基本與上月持平。細化到周度變化呈現出“先降后升”的過山車走勢，9月末10月初去化率穩中有降，一度跌至15%，而后續伴隨部分城市核心區域供應放量，適銷對路產品集中入市結構性拉升了市場熱度，至第44周（10.24-10.30）去化穩步回升至50%。

??聚焦到單個城市，10月各城市環比跌多漲少，大體呈現出如下特征：一是前期熱點城市諸如上海、北京、杭州、合肥等去化率全面回調，主要源于一方面非熱點區域推盤量顯著上升，結構性拉低了平均去化率水平；另一方面熱點樓盤搶房現象略有緩解，部分搖號樓盤出現了棄購現象。二是前期去化低迷城市武漢、南京、常州、佛山、珠海等整體去化率尚屬低位徘徊，不足15%。三是福州、無錫、東莞漲幅顯著，主要因房企推盤積極性較低，單個熱銷盤結構性拉升整體去化率，實際調研來看，客戶觀望情緒依舊濃厚，后期去化依舊不容樂觀。

??04

??庫存

??供應縮量致庫存微降

??6成以上城市去化周期超20個月

??10月整體30個重點城市因供應縮減而表現出供小于求的狀態。具體來看，八成以上城市供求比下降，僅寧波、無錫、杭州、南京、鄭州、東莞和海口仍是供過于求。需要注意的是，由于前期新增供應尚未完全去化，因此30個重點城市雖短期供小于求，但中期來看樓市仍存在待售積壓問題。

??30個重點城市中21城商品住宅消化周期超過18個月。大連、武漢、昆明、廈門、無錫、青島、南寧、常州等二三線城市存量消化周期均長達2年以上；一線城市中北京和廣州消化周期也已超過18個月。從同比來看，西安、寧波等10月末庫存同比上漲超20%，也處于歷史較高水平。

??總的來看，雖然新房供應縮量后短期樓市供求壓力有所緩解，但由于成交表現較差、積壓庫存較高，多數城市當前仍在面臨嚴峻的消化難題。

??05

??二手住房

??13城環降14%

??寧蘇佛莞等核心城市降幅超15%

??10月二手房市場規模進一步縮量，13個重點城市預計僅成交379萬平方米，環比下降14%。由于2021年同期深圳、青島、東莞等均處于低基數，10月同比上漲36%。但前10月累計同比仍下降27%。

??具體來看，一線城市成交規模環比下降22%。其中北京環比下降26%，十一黃金周下滑顯著，而后成交開始回升，周度成交3000套左右，因而整體成交同比上漲26%，顯著好于去年同期。深圳環比上升6%，因二手房指導價沒有調整，整體市場成交趨于停滯。值得注意的是，深圳高端豪宅二手房掛牌價已較2021年高點下降約20%。

??二線和三四線城市成交規模分別環比下降7%和16%。熱點城市諸如南京、蘇州等成交環比均有不同程度回落，以蘇州為例，10月成交環比下降18%，已連續3個月規模回落。值得注意的是，蘇州二手房市場房東降價拋售情況普遍，一方面蘇州二手房掛牌量持續上升，10月新增掛牌超3000套；另一方面成交均價降價顯著，環比降幅超5%，市場向買方傾斜。