??宋佳蔚 克而瑞研究中心研究總監(jiān)

??核心觀點>>

??疫情對一線置業(yè)者影響較小，疫情后放棄置業(yè)的客戶以三線改善置業(yè)為主。

??此次疫情對購房迫切影響大，3個月內(nèi)的購房者占比下降至4%，六成客戶置業(yè)計劃暫緩至一年以上。 

??房間數(shù)少是疫情期間人們普遍的居住痛點；小戶型業(yè)主苦惱于面積焦慮，大戶型業(yè)主更重視物業(yè)服務(wù)、功能設(shè)施等問題。

??以下為精彩發(fā)言：

??今年以來，全國多點爆發(fā)的疫情對原本就低迷的房地產(chǎn)市場可謂雪上加霜，為了探究疫情對客戶的置業(yè)計劃、居住痛點和產(chǎn)品偏好的影響，在此次疫情后特別邀請置業(yè)客戶參與問卷調(diào)研。此次調(diào)研覆蓋了4個一線城市、23個二線城市和39個三線城市。

??一、疫情后客戶購房趨勢

??1、疫情影響了多少人的買房計劃？ 

??從數(shù)據(jù)來看，至少一半以上的人購房計劃受到影響，其中36%的人群推遲或不買房，另17%的在長期居家隔離中需求被激發(fā)，20%客戶表示沒有影響。

??2、哪些人會堅定買房？ 

??堅定買房人群中，一線城市占比達(dá)54.55%，超過一半。上海此次受到疫情的沖擊較大，但上海買房族表示：“買房會遲到，但不會缺席”，上海的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示疫情后不買房的不到5%，推遲買房的也不過13%一線城市房價相對穩(wěn)定，下浮空間不大，客戶們抱有“買到即賺到”的心態(tài)。   

??3、哪些人被疫情催生了買房念頭？ 

??表示“必須要買房”的家庭結(jié)構(gòu)中，三代同堂與父母同住的占比最高，這樣的家庭結(jié)構(gòu)意味著家庭人口較多，疫情打破了原有的生活節(jié)奏和平衡，多代人長時間同屋檐下，觀念習(xí)慣的不同容易激化，故此換房的需求被疫情激發(fā)。從面積段看，必須換房和必須買房的人群，超過一半的人群居住面積在90㎡以下，其中10%以上的人群居住在50㎡以下的房子中，這類房子不僅面積小，年代也久遠(yuǎn)，“老破小”的弊端在此次疫情中被極大的凸顯，包括居住空間狹小、社區(qū)管理不善及鄰里關(guān)系不和諧等等問題。 

??4、哪些人不買房了？ 

??疫情對三四線人群買房沖擊最大，超過六成決定不買房的都來自三四線，這批人目前居住環(huán)境相對不差，可釋放的改善型和再改型需求，但是因為疫情而被抑制了。受訪不買客戶中，近6成迫于經(jīng)濟(jì)壓力不買房，另23%表示對房價沒有信心。  

??5、疫情影響購房迫切度嗎？ 

??從數(shù)據(jù)來看，疫情對購房迫切度影響非常大，全國范圍疫情，多地實行封控、封閉管理，對于購房者預(yù)期帶來較大影響。受訪者的購房迫切度下降明顯，3個月內(nèi)的購房者占比下降至4%，超過6成的受訪者表示購房計劃暫緩至一年以上。購房計劃暫緩至1年以上的客戶占比從2020年的21%飛升至66%。可見疫情對客戶購房信心的打擊非常明顯。

??6、疫情影響購房渠道嗎？ 

??在如此低迷的市場環(huán)境中，客戶的觀望情緒越來越濃郁，客戶觸發(fā)越發(fā)依賴渠道。在2022年年初，渠道和老帶新分庭抗禮，但在二季度以來，全民營銷效果明顯弱于渠道營銷，這樣的現(xiàn)象在三四線城市越加明顯。

??二、疫情后客戶產(chǎn)品需求變化

??1、此次疫情客戶最大的居住痛點是什么？ 

??小戶型與大戶型業(yè)主表現(xiàn)出截然不同的觀點：小戶型苦于房間數(shù)少、面積小及功能空間差等方面；大戶型業(yè)主更重視物業(yè)服務(wù)、功能設(shè)施等高階問題。小戶型業(yè)主除了深受“少間房”，面積焦慮集中在廚房、陽臺和客廳公共空間上，少間衛(wèi)生間和套間需求也是普遍訴求。居家辦公讓多一間房或一個多功能空間成為必要。

??2、疫情影響物業(yè)屬性選擇嗎？ 

??從調(diào)研結(jié)果來看，疫情后置業(yè)客戶對別墅需求小幅上漲，但上漲幅度有限，購買力始終是硬性約束；“購買力”，對大多數(shù)置業(yè)家庭來說，哪怕在經(jīng)歷了疫情之后，通勤、孩子教育、成熟配套等現(xiàn)實問題優(yōu)先級都被排在低密產(chǎn)品需求之前。     

??3、疫情后選擇什么樣的產(chǎn)品？ 

??疫情明顯加速了110平以上三四室產(chǎn)品的置業(yè)。超六成置業(yè)客戶選擇110㎡以上產(chǎn)品，其中140㎡以上戶型需求占比大幅增加。疫情前有近五成客戶想要購買110平以下的房子，在疫情之后該比例降至不到四成。三室和四室及以上戶型需求占比均超四成。二室的需求較疫情前下降14個百分點，二室升級愿望較強(qiáng)。     

??4、疫情下客戶最迫切的提升方向？ 

??小戶型主要集中在戶型升級、面積升級、設(shè)備升級等套內(nèi)模塊上，其中設(shè)備設(shè)施升級客戶集中提到新風(fēng)系統(tǒng)和隔音降噪，此二者成為目前最迫切的升級方向，疫情發(fā)酵下，新風(fēng)系統(tǒng)成為客戶心中的“保心丸”。大戶型客戶迫切升級的點集中在社區(qū)模塊，物業(yè)服務(wù)、綠化覆蓋以及運動設(shè)施是他們的訴求焦點。

??問答環(huán)節(jié)

??Q1

??客戶的購房信心什么時候能恢復(fù)呢？

??A1

??客戶不買房的兩個主要原因是：疫情導(dǎo)致收入的減少，購買力減弱；疫情加劇房價下行壓力，同時也加劇客戶觀望態(tài)度。要恢復(fù)客戶購買信心，就要打消客戶此方面的疑慮和擔(dān)憂。

??疫情需要得到有效控制，生活和收入的穩(wěn)定性需要得到保障，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)上升通道，以此解決購買力不足的問題；關(guān)于解決信心不足的問題，房企透明化操作，主動積極與業(yè)主溝通聯(lián)系，同時推出更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及更人性化的服務(wù)，重塑在行業(yè)中的信譽(yù)及口碑；在政策端，能夠出臺一些惠民的購房政策，也可提升購房信心。

??從城市來看，疫情對一線城市影響較小。因此一線城市及熱點二線城市購房信心有希望在下半年逐步率先恢復(fù)，但更多弱二線、三四線城市恢復(fù)時間可能要延長到一年之后，此觀點來自上訴調(diào)研報告，報告顯示疫情后，超過6成客戶購房計劃推遲一年以上。