5月70城新建商品住宅市場局部小幅回暖，

二手住宅價格環(huán)比漲幅在“過冷區(qū)”繼續(xù)探底

??上海易居房地產(chǎn)研究院2022年6月16日發(fā)布《2022年5月70城房價指數(shù)報告》。報告指出，5月70城新建商品住宅市場局部小幅回暖，二手住宅價格環(huán)比漲幅在“過冷區(qū)”繼續(xù)探底。

??報告顯示，2022年5月，70個大中城市新建商品住宅價格已連續(xù)下跌2個月，二手住宅價格已連續(xù)下跌4個月，下跌城市數(shù)量持續(xù)增加。目前新建商品住宅價格下跌趨勢略緩，二手住宅價格跌幅繼續(xù)擴大。雖然近期各地持續(xù)出臺穩(wěn)房地產(chǎn)市場的政策，并降低房地產(chǎn)貸款利率，以滿足居民合理住房需求，但預(yù)期市場仍將持續(xù)下行。

??一線城市房價漲幅繼續(xù)收窄，二三線城市房價持續(xù)下跌。在本輪周期中，三線城市二手住宅價格同比漲幅于今年1月率先由正轉(zhuǎn)負，而二線城市二手住宅價格同比漲幅也于今年3月由正轉(zhuǎn)負。預(yù)計未來3個月內(nèi)一線城市二手住宅價格同比漲幅將由正轉(zhuǎn)負，而二三線城市二手住宅價格同比跌幅將繼續(xù)擴大。

??5月一線城市和南部沿海地區(qū)市場局部回暖。其中，廣州、深圳、北京的新建商品住宅價格漲幅全國排名靠前。個別強二線城市新房依舊熱度不減，如杭州、西安等。南部沿海的廈門、福建、桂林等城市二手住宅市場小幅回暖。海南房價持續(xù)堅挺。成都5新房和二手房價格漲幅均高達0.9%，連續(xù)2個月第一。

??易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽指出，2021年10月，70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比漲幅曲線自2015年3月以來首次跌入“過冷區(qū)”。截至2022年5月，該曲線已在“過冷區(qū)”停留8個月，繼續(xù)探底。由于今年以來全國多地疫情頻發(fā)，在疫情不斷反彈，經(jīng)濟下行，且居民收入下滑的情況下，房地產(chǎn)市場預(yù)期整體仍較為悲觀。我們認為70城二手住宅價格環(huán)比漲幅還將在過冷區(qū)停留數(shù)月。

??報告正文如下：

??一、5月新建商品住宅價格下跌趨勢略緩，二手住宅價格跌幅繼續(xù)擴大

??1、新建商品住宅價格跌幅略收窄，二手住宅價格跌幅繼續(xù)擴大

??易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局2022年6月16日公布的《2022年5月70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行算術(shù)平均。計算得知，2022年5月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅為-0.2%，跌幅較上月收窄0.12個百分點。5月70城二手住宅價格環(huán)比漲幅為-0.4%，自2021年8月二手住宅價格轉(zhuǎn)跌后，已連續(xù)下跌8個月，本月跌幅繼續(xù)擴大0.11個百分點。雖然近期各地持續(xù)出臺穩(wěn)房地產(chǎn)市場的政策，并降低房地產(chǎn)貸款利率，以滿足居民合理住房需求，但目前市場仍持續(xù)下行。預(yù)計下月新建商品住宅價格和二手住宅價格都將繼續(xù)下跌。

??2、新建商品住宅價格已下跌2個月，二手住宅價格已連續(xù)下跌4個月

??對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行算術(shù)平均，計算得知，2022年5月，70城新建商品住宅、二手住宅價格同比漲幅分別為-0.8%和-1.9%，跌幅相比4月分別擴大0.68和0.35個百分點。其中，新建商品住宅價格已下跌2個月，二手住宅價格已連續(xù)下跌4個月。結(jié)合環(huán)比數(shù)據(jù)來看，預(yù)計新建商品住宅和二手住宅價格的同比跌幅都將繼續(xù)擴大。

??3、5月新建商品住宅和二手住宅價格下跌城市數(shù)量繼續(xù)增加

??2022年5月70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲、持平、下跌的城市數(shù)量分別為25個、2個和43個。其中，相比4月，上漲城市數(shù)量增加7個，持平城市數(shù)量減少3個，下跌城市數(shù)量減少4個。

??與此同時，二手住宅價格上漲的城市數(shù)量為15個，持平的城市有2個，下跌的城市數(shù)量高達53個。相比4月，5月房價上漲的城市數(shù)量不變，房價持平的城市數(shù)量減少3個，房價下跌的城市數(shù)量增加3個。

??目前，新建商品住宅價格下跌的城市數(shù)量仍在半數(shù)以上。此外，可以看出，二手住宅市場溫度明顯較新建商品住宅市場更冷。

??二、一線城市房價漲幅繼續(xù)收窄，二三線城市房價持續(xù)下跌

??本報告對一二三線70個大中城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行算數(shù)平均，計算得知：2022年5月，一線城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.4%，二線城市環(huán)比下跌0.1%，三線城市環(huán)比下跌0.3%，其中，一線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅較上月回升0.17個百分點，二線城市跌幅較上月收窄0.01個百分點，三線城市跌幅擴大0.24個百分點。5月一線城市二手住宅價格環(huán)比上漲0.1%，二線城市環(huán)比下跌-0.3%，三線城市環(huán)比下跌-0.5%。一線城市二手住宅價格環(huán)比漲幅較上月明顯收窄，二三線城市環(huán)比跌幅繼續(xù)擴大。

??同比來看，5月一二三線城市新建商品住宅價格分別上漲3.6%、0.3%、-2.2%；二手住宅價格分別上漲1.8%、-1.7%、-2.5%。無論房屋類型，一線城市房價漲幅均明顯收窄，二三線城市房價則跌幅持續(xù)擴大。

??房價的同比漲幅走勢在很大程度上能夠反映樓市的周期波動規(guī)律。觀察2013年1月至2022年5月一二三線城市二手住宅價格漲幅的周期波動，可以發(fā)現(xiàn)，整體上看，房價波動上一線城市最大，二線城市其次，三線城市最小。一般在房價下跌周期，三線城市房價最先開始下跌，而二線城市其次，一線城市則最晚。在本輪周期中，一二三線城市二手住宅價格同比漲幅分別于2021年3月、6月、5月見頂，此后相繼回落。其中，三線城市二手住宅價格同比漲幅于今年1月率先由正轉(zhuǎn)負，而二線城市二手住宅價格同比漲幅也于今年3月由正轉(zhuǎn)負。由此，我們可以參考2014年下半年的二手房市場價格下跌情形，以及目前的一二三線城市二手住宅價格環(huán)比跌幅推斷，未來3個月內(nèi)一線城市二手住宅價格同比漲幅將由正轉(zhuǎn)負，而二三線城市二手住宅價格同比跌幅將繼續(xù)擴大。

??三、5月一線城市和南部沿海地區(qū)市場回暖，成都房價漲幅連續(xù)2個月第一

??2022年5月新建商品住宅價格環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為成都、烏魯木齊、濟南、廣州、深圳、海口、北京、杭州、錦州、西安；環(huán)比跌幅較大的城市則有湛江、南充、西寧等。二手住宅方面，環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為成都、無錫、太原、南充、廈門、揚州、贛州、桂林、福州、廣州。二手住宅價格環(huán)比跌幅較大的城市有吉林、長春、牡丹江等。

??本月新建商品住宅市場一線城市表現(xiàn)突出，如廣州、深圳新建商品住宅價格均較上月上漲了0.5%；北京環(huán)比上漲0.4%，較上月略收窄0.3個百分點。個別強二線城市依舊熱度不減，如杭州、西安則分別環(huán)比上漲0.4%和0.3%。烏魯木齊新房價格環(huán)比漲幅排名全國第二，僅次成都。

??分地域來看，5月珠三角和南部沿海地區(qū)新建商品住宅和二手住宅價格在全國市場總體降溫的情況下明顯回暖。其中，廈門、桂林和福州二手住宅價格分別上漲0.5%、0.3%和0.2%。

??具體來看，成都新建商品住宅和二手住宅價格漲幅均已連續(xù)2個月居全國榜首，5月二者漲幅均高達0.9%。其中，成都新建商品住宅價格環(huán)比漲幅繼續(xù)擴大0.1個百分點。海南新建商品住宅價格近幾個月一直較為堅挺，5月上漲0.5%。

??四、5月70城二手住宅價格環(huán)比漲幅在“過冷區(qū)”繼續(xù)探底

??2021年10月，70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比漲幅曲線自2015年3月以來首次跌入“過冷區(qū)”。目前該曲線已在“過冷區(qū)”停留8個月。綜合一二三線城市環(huán)比和同比漲幅、70城上漲下跌城市數(shù)量等數(shù)據(jù)，以及當前的調(diào)控政策和金融環(huán)境來看，此次全國房價下跌情形與2014年下半年的下跌周期有諸多類似之處。依照歷史規(guī)律和市場慣性，市場將繼續(xù)向下探底。此外，由于今年以來全國多地疫情頻發(fā)，在疫情不斷反彈，經(jīng)濟下行，且居民收入下滑的情況下，房地產(chǎn)市場預(yù)期整體仍較為悲觀。雖然部分城市出現(xiàn)小幅回暖，但大行情大概率還將繼續(xù)下行。我們認為70城二手住宅價格環(huán)比漲幅還將在過冷區(qū)停留數(shù)月。

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