??研究背景

??今年4月29日，中央政治局會議召開。此次會議明確，支持各地從當地實際出發完善房地產政策。此次會議統一了思想，5月份地方政策放松的節奏明顯加快、力度明顯增強，一些重點城市更是如此。在當前不斷趨于寬松的政策環境下，房地產市場交易行情恢復如何？這是每個市場參與者比較關心的問題。《百城住宅成交預測報告》追蹤了全國100個城市住宅日度成交情況，并預測了5月份全月市場行情的相關特征。此類數據和分析，將有助于更及時把握住宅市場的動態、更有針對性地發現問題、更科學地優化完善住房政策，最終也將更好促進房地產市場的平穩健康發展。

??5月成交環比漲幅預計近一成

??基于5月上中旬數據，即5月1日-20日數據，可以推算出全月即31天的成交總量。相關公式為：5月成交面積預測值=（5月1-20日成交面積加總）/20*31。此類預測值和全月的數據相對會接近。據此，我們得出全國100個重點城市新建商品住宅5月份成交面積的預測值，并計算了相應的環比漲幅和同比漲幅數據。

??數據顯示，今年5月份全國100個城市新建商品住宅成交面積預計為1963萬平方米，環比預計增長9%，同比預計下跌58%。觀察5月份的預測數據，可以發現幾個特點。1）全國百城住宅成交數據總體處于底部掙扎的階段，尤其是對比2020年以來的月度數據，當前位于偏低位水平。2）4月份各地政策出臺頻率也較高，但4月份依然出現了比較明顯的環比下跌態勢，5月份有望扭轉該走勢，使環比漲幅有積極的表現。3）房地產市場總體向好發展，結合央行房貸利率下限下調等政策，5月份下旬數據將有進一步改善的可能，這可以助力5月全月成交數據的改善。

??同比跌幅有望收窄

??除成交環比有正增長的積極表現外，同比數據也有一些積極的變化。我們整理了全國百城住宅成交面積單月的同比漲幅。數據顯示，去年3-5月份同比漲幅為正，但漲幅在變小。去年6月份以來，全國百城住宅成交面積出現了同比下跌態勢，且跌幅總體在擴大。今年4月份該同比跌幅最大，為61%。不過5月份同比跌幅預測值為58%，說明同比跌幅呈現收窄態勢。雖然收窄的幅度不大，但至少說明跌幅沒有繼續擴大，這是積極的、值得肯定的地方。

??當然也需要清醒認識到，今年1-5月份的單月同比跌幅確實比較大，且1-5月份累計的同比跌幅約為52%。此類數據會拖累上半年的數據，即今年上半年房屋銷售數據確實會比較悲觀。反過來，這也要求各地積極落實國務院“新舉措能用盡用、能出盡出”的精神，繼續優化和放松房地產政策、更好激活合理住房消費需求，以防范市場成交數據惡化。

??二線城市壓力略大

??本次報告納入統計的100個城市中，一線城市為4個，二線城市為22個，三四線城市為74個。我們對這三類城市成交面積的環同比漲幅進行預測，以分析不同城市面臨的問題或壓力。數據顯示，今年5月份一、二、三四線100個城市新建商品住宅成交面積預測值分別為162、952和850萬平方米，環比漲幅預測為-1%、9%和10%，同比漲幅預測為-38%、-61%和-57%。

??三類城市中，一線城市明顯受上海和北京的拖累影響，5月份市場成交數據難言環比轉正。但廣州樓市表現要略好。二線城市中，類似杭州和長春等城市的同比跌幅都較大，說明市場壓力大。三四線城市中，類似嘉峪關、德陽等少數城市表現略好，但其他城市普遍出現了不同程度的下跌態勢。總結來說，二線城市是同比跌幅最大的一類城市，這也要求此類城市應繼續在購房政策方面優化，包括放松限購、降低購房首付比例等，以防范交易數據繼續下滑或惡化。