??因福建、東北疫情的不確定性影響，今年十一黃金周居民旅游熱情并不高漲，經文化和旅游部數據中心測算，10月1日至7日，全國國內旅游出游人次按可比口徑恢復至疫前同期的70.1%。實現國內旅游收入同比減少4.7%，恢復至疫前同期的59.9%。樓市表現也如蕭條的旅游行業一般“差強人意”，即便各城樓盤降價政策頻出，也難挽成交頹勢，60個重點城市成交量同比下降43%，與2019年同期相比降幅也達33%，究竟不同城市間呈現出怎樣的分化行情？

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??60城新房成交同比下降43%

??一線“堅挺”，二線穩中有降，三四線加速下行

??2021年十一假期（2021年10月1日-10月7日，下同）60個重點監測城市累計成交187萬平方米，同比下降43%，與2019年同期相比，降幅也達到33%，慘淡行情可見一斑。分能級來看：

??一線購房需求相對“堅挺”，同比微降8%，顯著高于2019年同期。北京、深圳十一成交量與2020年和2019年同期相比“翻番”，放量主要集中在國慶前三天，不排除政策“高壓”下前期成交房源延遲備案影響；上海十一成交同比下降88%，仍超2019年同期167%，主要是受限于短期供應“缺口”，部分樓盤甚至出現認籌完畢后關閉樣板間、不接待看房者的情況，廣州樓市則略顯低迷，十一假期僅成交6.57萬平方米，屬3年同期成交最低。

??二線樓市穩中有降，同比跌幅達42%，較2019年下降5成以上，不同城市間迎來此消彼長的輪動行情：青島、濟南等內陸城市開啟了以價換量的收割模式，部分樓盤7折賣房，以此帶動了一波剛需集中釋放，同比2020年同期成交持增。福州如是，雖然尚未擺脫疫情陰霾，不過供應放量（超70個樓盤持續加推），疊加降價促銷（19個樓盤“放價”優惠，最高優惠金額達到38萬元），還是取得了不錯的走量效果。杭州市場熱度延續，購房者成交熱情有增無減，十一成交量達3年同期新高，為16.73萬平方米。相較而言，中西部城市諸如武漢、長沙、南寧、蘭州等進入了需求疲軟期，成交表現顯著不及去年同期，市場下行持續加劇。

??三四線成交明顯轉冷，同比下降49%，在不同能級中降幅居首。各城市市場同比跌多漲少，分化持續加劇：上漲城市以東南沿海居多，諸如汕頭、石獅等成交保持高熱狀態，同比上漲3成以上，與2019年同期相比，均實現翻倍增長；而半數三四線共計23城同比跌幅在5成以上，部分經濟欠發達、缺乏產業支撐的三四線諸如北海、寶雞等成交量均不足1萬平方米，創3年同期新低，市場慘淡程度可想而知。

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??核心5城二手房“明漲實跌”

      東莞年內調控多次加碼下一二手齊跌

??雖然據CRIC監測的5個重點城市十一假期成交2.7萬平方米，同比上漲52%，較2019年漲幅也達14%，主要是受到北京、佛山成交規模占比較大影響。從實際情況來看，二手房整體市場相較于一手房而言更為慘淡，上海、廣州、東莞等9城建立二手房參考價發布機制，隨著銀根收緊，部分城市甚至出現二手房停貸情況，種種不利影響都使得整體二手房成交表現不容樂觀。 

??以東莞為例， 4月初被住建部約談，列為重點監測城市后，隨即發布《東莞住建部門迅速行動，落實“一城一策”調控要求》，8月調控再度加碼，又出臺了《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》，堪稱東莞樓市調控史上最嚴，從土拍規則，到新房限購，到二手房增值稅、指導價制度，再到嚴查資金來源等，均有調控新規，因而整體一二手成交均呈現明顯回落態勢。

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??四季度樓市難言樂觀

    “限跌令”下，房企以價換量空間持續壓縮

??展望未來，鑒于“金九”爽約，疊加“十一”黃金周也是慘淡收場，預示著四季度房地產市場難言樂觀，同比降幅預計進一步擴大，而累計同比增幅也將持續收窄，至年末或將跌至負區間。

??不過“熱點恒熱”的分化格局不會發生根本性逆轉：核心一二線需求依舊堅挺，房企推盤積極性也相應高漲，預計整體成交仍有望高位維持；相較而言，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，信貸收緊使得本就疲軟的購買力更加難以為繼，首付、月供壓力盡顯，去庫存風險仍需警惕。

??值得關注的是，部分二三線城市樓市調控已然出現了由“限漲”到“限跌”的苗頭，甚至不乏財稅托市，以期刺激居民購房消費，減緩市場下行壓力，房企欲以“以價換量”來“搶銷售、抓回款”的空間將越來越小，部分負債規模偏高的房企也將舉步維艱。