??內(nèi)容提要>>>

??? 百?gòu)?qiáng)房企9月業(yè)績(jī)不及8月，同環(huán)比雙降

??? 第二輪城集中供地開(kāi)啟，但整體拿地規(guī)模有限

??? 9月房企新增融資總額環(huán)比僅上升1.2%

??? 房企營(yíng)銷規(guī)模擴(kuò)大，特價(jià)房工抵房規(guī)模增加

??? 張大赫任職萬(wàn)科冀北首席合伙、總經(jīng)理

??? 物管行業(yè)迎來(lái)整合潮，商業(yè)綜合體接連簽約

??01

??合約銷售

??百?gòu)?qiáng)房企9月業(yè)績(jī)不及8月，同環(huán)比雙降

??核心觀點(diǎn)

??2021年9月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤(pán)金額7596億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模不及8月、首次環(huán)比下降，較2020年同比也下降36.2%。下半年以來(lái)百?gòu)?qiáng)房企銷售承壓、業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和去年同期，7-9月連續(xù)三個(gè)月單月業(yè)績(jī)同比下跌，且9月同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。從累計(jì)業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，前三季度百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤(pán)金額較2019年和去年同期分別增長(zhǎng)22.8%和12.5%，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僖苍诩铀俜啪彙?nbsp;

??從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，39家典型上市房企中，34家企業(yè)實(shí)現(xiàn)累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。單月業(yè)績(jī)方面，9月房企表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，18家房企單月同環(huán)比雙降。近半數(shù)房企同比降幅超30%，僅綠城中國(guó)、陽(yáng)光城和榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，分別為28.3%、11.3%、8.1%。值得注意的是，陽(yáng)光城9月單月銷售業(yè)績(jī)209.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)9.9%，是唯一一家同環(huán)比雙增的企業(yè)。

??我們認(rèn)為，隨著融資“三道紅線”、投銷比管控等政策相繼出臺(tái)，企業(yè)短期償債壓力加大、投資和擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低。四季度，房企需要加快開(kāi)發(fā)、保證貨量供應(yīng)，深化銷售渠道、加強(qiáng)營(yíng)銷和折扣力度，促進(jìn)銷售去化、加速現(xiàn)金回流。此外，未來(lái)房企經(jīng)營(yíng)邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，在開(kāi)發(fā)和銷售端也對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率、供貨節(jié)奏及去化效率提出了更高的要求。

??02

       企業(yè)拿地

??第二輪城集中供地開(kāi)啟

??但整體拿地規(guī)模有限

??核心觀點(diǎn)

??22城第二輪集中供地9月集中開(kāi)拍，受此影響9月30家重點(diǎn)房企投資力度上升，但相比今年月均拿地規(guī)模有限。本月30家典型房企新增土儲(chǔ)總建面為1253萬(wàn)平方米，環(huán)比上升6.4%；新增土地成交價(jià)格1141億元，環(huán)比上升23.5%，但是相比今年以來(lái)的月均投資規(guī)模，9月拿地規(guī)模仍然十分有限。平均樓板價(jià)9107元/平方米，與上月相比上升16%。均價(jià)上升主要由于多個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行第二輪集中土拍，成交集中在一二線城市拉高平均樓板價(jià)。 

??受集中供地影響，一二線城市成本月投資主力，但溢價(jià)率走低。整體來(lái)看，30家典型房企本月土儲(chǔ)成交結(jié)構(gòu)中，一二線城市占比較高，占拿地金額占比達(dá)70%，其中青島、南京、合肥居前三，深圳隨后，但由于受到土拍規(guī)則限制等影響，加上房企拿地積極性有所降低，溢價(jià)率較上輪集中供地也在走低。區(qū)域分布方面，30家典型房企中投資40%位于長(zhǎng)三角，南京拔得頭籌；其次為環(huán)渤海，投資額占比26%，主要由于青島、天津等地集中供地。 

??對(duì)比5月第一輪集中供地，本次已供地城市中30家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企整體拿地力度相對(duì)放緩。本輪集中供地中，不少城市集中出讓地塊拿地門(mén)檻均有所提升，綜觀已拍城市表現(xiàn)，土地流拍和臨時(shí)撤牌將成為熱點(diǎn)城市集中土拍常態(tài)，這也意味著當(dāng)前市場(chǎng)降溫預(yù)期已經(jīng)形成，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”調(diào)控效果顯現(xiàn)。從成交規(guī)模來(lái)看，2021年全年全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模也將較2020年有所回落。展望未來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，央企、國(guó)企在接下來(lái)也仍是集中土拍拿地主力，行業(yè)格局有望進(jìn)一步改變。