??浙江“未來社區”的規劃建設對房企而言，無論從戰略還是投資角度都是一次重要機遇。

??◎  作者 / 朱一鳴、李丹

??7月2日，浙江省建設投資集團股份有限公司發布公告稱，擬出資10億元參與設立“浙江未來社區基金”，基金規模30.07億元。事實上，浙江自2019年啟動“未來社區”建設以來，已連續三年共計推出三批名單，合計150個未來社區建設規劃，萬科、融創、新城、華潤、綠城等房企均有涉足。在浙江省“未來社區”概念的持續推進下，房企可以聚焦哪些發展機會？

??1 未來社區規劃四種模式
房企競相參與

??“未來社區”概念在國際上早有探索范例，例如新加坡的“鄰里中心”計劃、歐洲BLOCK街區、日本共享住宅等。在國內，由浙江省于2019年首次提出，以“139”為核心內涵，旨在以“人民美好生活”為核心，以“人本化、生態化、數字化”為價值坐標，打造覆蓋九大生活場景的新型城市功能單元。

??在未來社區的規劃中，主要包括四種模式。一是整合提升，以整合社區現有運營資源，增補優質社區公共服務配套為主；二是拆改結合，以保留為主，實現城鎮老舊小區改造與片區聯動城市更新相結合；三是全拆重建，針對2000年以前建成且普遍采用多孔板建材、存在較大安全隱患的住宅小區，在重建過程中要求原住民原拆原回；四是規劃新建，優先在城市發展核心區開展。此外，另有一類為全域類，為包含以上四種情況的整體推進、滾動實施。

??隨著浙江“未來社區”試點項目的陸續推出，房企紛紛響應。據不完全統計，截至目前綠城中國參與數量達4個，華潤置地競得項目3個，此外萬科、金地、中鐵建、華鴻嘉信參與項目數量達2個。值得注意的是，這其中房企合作參與現象普遍。例如，溫州鹿城區濱江云谷未來社區由保利和招商聯合體以65.05億元競得，杭州蕭山亞運未來社區由華潤、萬科和綠城共同參與建設，溫州鹿城集新未來社區由中鐵建和雅戈爾聯合參與，嘉興南湖區甪里未來社區由華潤、嘉興城投、嘉興南投聯合體以17億元競得。

??2 參與“未來社區”
房企迎來四大利好機會

??1.“雙重”戰略利好下，非熱點城市的潛在投資機會

??隨著今年集中供地政策的出臺并落實，熱門城市土拍溢價率居高不下，競爭壓力攀升。其中，武漢、重慶集中供地土拍溢價率超過50%的地塊不在少數，而浙江省的杭州、寧波的大部出讓土地成交溢價率也在30%左右。在穩地價、穩房價、穩預期之“三穩”政策背景以及融資收緊的大環境下，房企為抓住更多機會，不惜高息借債湊保證金，甚至以犧牲利潤空間為代價，中小房企更是舉步維艱。

??在此背景下，浙江“未來社區”規劃用地無疑是房企“轉移戰場”的優質機會。一方面，除了集中供地熱點城市，“未來社區”在例如衢州、臺州、金華、麗水等“非集中供地城市”均有較多規劃分布，競爭相對溫和。其中，金地于今年6月競得舟山普陀區夏新未來社區地塊，僅經過一輪報價，以底價9.8億元獲得。此外，“未來社區”建設由政府主導規劃并引進合作企業，地價相對理性。

??另一方面，“未來社區”首先于浙江試點，占據了“新型城市功能單元概念”與“長三角一體化戰略”的雙重利好，是房企戰略布局的重要機會之一。同時，房企可以“未來社區”為切入口，新進城市拓展布局，例如華潤置地以金華義烏下車門未來社區地塊首入金華。此外，浙江省將搭建數字化平臺，利用“數字經濟”賦能未來社區的多種生活場景，而“未來社區”建設亦將反哺浙江整體區域價值的提升。

??2.降低拿地風險，保證未來收益

??從第一批集中供地情況來看，針對部分城市集中供地的高熱度，地方政府為維穩土地市場，相繼推出限地價、競配建、競自持、搖號等政策，并組合落地，其中成都高新南區76畝地塊以59%自持比例刷新了成都樓市記錄。

??而“未來社區”地塊相對而言政策環境較為寬松，大部分地塊無出讓附加條件，僅少數地塊有自持要求，比例相對而言不高。例如蕭山瓜瀝七彩未來社區，要求競得開發商自持10%面積，同時配建相關的“三化九場景”設施。而其他大部分“未來社區”地塊并無自持要求，僅要求“三化九場景”的落實，作為未來社區重要一環。值得注意的是，配建部分地塊雖不可售，但將由政府按照相應的配建包干造價和裝修價格回購，對開發商資金占用的要求比較低。例如寧波北侖霞浦通山未來社區地塊，配建場景建成后由政府指定的單位按5000元/平方米價格回購。

??同時，“未來社區”項目基于從交通便利程度的優化到全方位生活場景的覆蓋，提升居民生活品質的同時，帶動板塊價值的提升，預估售價將比區內周邊板塊項目上浮，開放商收益率得到保證。例如麗水蓮都區大家·未來社區，近月來銷售均價在20300元/平方米左右，相較于蓮都區商品房均價上浮23%左右。

??3.大量涉及“城市更新”項目帶釋放，舊改實力房企可加強關注

??當前，房企參與的未來社區主要集中在第一、二批次，其中第二批的36個未來社區名單中，全拆重建類占到29個。而在2021年推出的第三批名單中，整合提升類占40個，拆改結合類占27個，全拆重建類占17個，規劃新建類僅4個，另有兩個權益類項目。可以發現，整體來看涉及拆除、改造的未來社區項目不在少數，且預計這類項目后期釋放量更大。對參與房企而言，考驗其“拆、建、營”一體化能力，同時對舊改經驗豐富的房企而言也是一次機會。

??截至目前，除了“規劃新建”類，融創、華潤、濱江、綠城、陽光城、中鐵建等房企已參與到“全拆重建”類型未來社區的建設之中。其中，麗水燈塔未來社區項目為典型的“全拆重建”類項目，由中鐵建負責項目土地整理投資、劃撥用地范圍內基礎設施和附屬建筑及其配套設施的設計、投融資、建設和運營管理。項目總用地面積31.63萬平方米，總投資額約108.37億元，規劃總周期14年，其中建設期4年、運營期10年。需要注意的是，涉及城市更新項目持續周期較長，資金壓力帶來挑戰。

??4.產業導入，形成價值聯動

??房企與政府共同參與“未來社區”探索的過程中，可以“未來社區”九大場景的設計理念為基礎，基于自身多元業務方面的資源優勢，引入優勢產業資源，發揮資源整合能力，推動“未來社區”功能單月內自成一體的價值聯動，釋放趨勢利好。

??具體來看，主要有以下四方面。一是商業產業，“未來社區”包含商業業態形式豐富，包括商超、影院、銀行等，而諸如萬科、招商、華潤、保利等品牌房企在商業開發運營方面已具備較為成熟的模式與經驗，為“未來社區”打造賦能。二是教育產業，“未來社區”主要針對托育難、入幼難，優質教育資源稀缺等痛點，在社區覆蓋幼兒園、圖書館、老年大學、幸福課堂等，以及線上優質教育資源整合共享。當前，例如萬科、碧桂園、恒大、陽光城、俊發等房企在教育地產方面均積累了一定優勢。三是健康產業，針對社區醫療“看得起”但“看不好”，養老設施與服務缺失等問題，“未來社區”構建“5分鐘”健康服務推送圈，實現全民康養，而諸如萬科、綠城、華潤等房企均在大健康產業早有布局。四是物業服務，針對老舊小區物業服務不足，收費與服務品質不匹配等問題，“未來社區”推出“平臺+管家”模式、“無盲區”安全服務網、“便民惠民”社區服務體系，全面提升物業服務質量；而近年來房企物業板塊發展迅速，并涌現物業分拆上市熱潮，可借機引入自身物業或提供相應支持。

??此外，通過“數字化”平臺的打造，連接鄰里、教育、健康、服務、治理等多種場景，是“未來社區”核心之所在，對此房企也可做積極探索。例如，融創東南為響應浙江省“未來社區”建設，聯合華為共同推出了“歸心5G”，進行數字化探索。通過“社區中腦”提升社區管理效率和能力，以“溫度值”積分體系鼓勵業主參與社區自治共建，業主還可在社區內體驗“AI私教”、VR線上課程、日常康養管理等場景內容。

??總體而言，浙江“未來社區”的規劃建設對房企而言，無論從戰略還是投資角度都是一次重要機遇。但同時，根據“未來社區”特點，房企還需不斷提升自身能力，例如城市更新、資源整合、商業運營等方面，以便更好把握機會。此外，房企在參與前還需合理評估自身能力，一方面“未來社區”由政府主導，對開發質量和速度要求較高；另一方面，基于當前“未來社區”仍處于探索階段，尚未有成熟案例落地，以及潛在政策不確定性，需做好風險應對方案。