??核心觀點：

??5月40城新房成交面積環比小幅增長2%，同比增長11%，創2017年以來同期新高。5月，易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比小幅增長2%，同比增長11%，創2017年以來同期新高。1-5月，40城成交面積同比增長57%，增速較1-4月回落21個百分點，3月以來增速持續回落。

??1-5月京廣深成交同比增長超1倍，南寧鄭州等中西部二線城市成交偏弱。從今年1-5月的新房成交面積來看，北京廣州深圳同比增長均超1倍，上海同比增長78%，一線城市是三類城市中成交同比增速最高的。南寧和鄭州1-5月新房成交面積同比小幅下降。南寧今年新房銷售比較低迷，主要是前兩年樓市比較火熱，目前處于降溫周期。鄭州今年1-5月新房供應相比去年同期有所下降，部分區域樓市銷售情況也不是很好，導致了成交量同比下降。此外，長沙、長春等城市今年1-5月的成交量同比增速也較低，說明今年的行情主要是東部城市樓市表現較好，中西部和東北的部分二線省會城市樓市成交較為低迷。

??5月40城成交面積環比小幅增長2%，同比增長11%

??2021年5月，易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比小幅增長2%，同比增長11%，創2017年以來同期新高。

??由于單月數據可能存在異動現象，這里結合近6月移動平均數據來進行分析，5月的移動平均同比增速為46.4%，增速小幅回落。該曲線在2015年9月達到本輪周期的最高點之后，便開始震蕩下行至2017年10月左右達到本輪低點。2017年11月之后，該曲線開始上行，2018年12月開始震蕩下行。2020年一季度受疫情影響，曲線下行幅度有所擴大，二季度商品房銷售逐漸恢復正常，曲線于5月份開始震蕩上行。

??受去年同期的低基數影響，2021年一季度曲線加速上行，4月曲線繼續上行，5月曲線調頭向下。考慮到去年6月份后成交基數上升，預計該曲線還將繼續下行。

??2021年1-5月40城成交面積同比增長57%，增速持續回落

??2021年1-5月，40城成交面積同比增長57%，增速較1-4月回落21個百分點，3月以來增速持續回落。

??從本輪行情的歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計成交面積同比增速進入負區間，之后降幅不斷擴大，年底在-22%處企穩。這說明2017年市場出現了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調控，因城施策”的樓市調控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機需求。

??2018年，40城累計成交面積同比增速曲線出現了反彈，這主要是因為三四線城市尤其是未調控或弱調控的三四線城市成交面積增長較多。2019年1月，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節與2019年錯位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國大部分城市售樓處關閉，銷售受到極大影響，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來隨著銷售逐步恢復正常，40城累計成交面積同比降幅持續收窄，年末降幅已接近0。

??2021年年初，受去年同期低基數影響，40城累計成交面積同比增速曲線大幅上行，3月以來增速持續回落。

??對比國家統計局公布的全國住宅成交累計同比數據來看，兩條曲線走勢大致相近，40城曲線波動更大。這主要由于板塊輪動效應，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。預計1-5月全國住宅成交累計同比增速也將繼續回落。

??分城市類別來看，2021年1-5月，一線城市累計同比增長106%，二線城市累計同比增長56%；三四線城市累計同比增長47%。

??一線城市在經歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計成交面積同比開始轉為正增長，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計同比曲線大幅跳水，3月繼續小幅下行,4月后降幅持續收窄，9月由降轉增，此后增速持續提高。2021年1-2月，由于去年同期的低基數，累計同比曲線大幅上升，3月以來增速持續下行，一線城市是三類城市中增速最高的。

??二線城市累計同比曲線在2016年10月出現下行，2017年進入負區間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進入正增長。受春節因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計同比曲線大幅跳水，3月后降幅持續收窄。2021年1-2月，由于去年同期的低基數，累計同比曲線大幅上升，3月以來增速持續下行。

??三四線城市累計同比曲線在2016年11月出現下行，2017年進入負區間，2018年重回正區間，且同比增速逐漸擴大，2019年前兩個月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄。受春節因素和疫情影響，2020年三四線城市累計同比曲線大幅跳水,3月以來降幅持續收窄，11月由降轉增，全年小幅增長。2021年前兩月，由于去年同期的低基數，累計同比曲線大幅上升，3月以來增速持續下行，1-5月三四線城市是三類城市中增速最低的。

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