??一

??2020年市值總量排行分析

??市值是上市公司價值的集中體現，也是上市公司價值實現的最公允指標。特別是年終市值將影響到許多企業資產負債和利潤狀況，年終也是行業和社會普遍關注的時間節點，年終市值的節點分析尤為重要。因此，本報告將292家納入研究樣本的房地產上市公司的年終時點市值進行排序，并在市值分段分析的基礎上，著重分析開發企業和物業管理企業前十位的狀況。

??1. 市值總量總體分布

??按資本市場對市值關注情況，將中國房地產上市公司市值分為3億（有退市風險）、30億（低市值）、50億、100億、500億和1000億幾個標準進行統計分析。其中市值千億以上的僅有11家，并以開發企業為主，占9家。50億-500億市值規模是房地產上市公司市值主要集中段，30億以下是“重風險區”，特別是開發企業30億元以下有52家，占24%。更有5家開發企業的市值小于3億元。

??2. 開發企業市值已進入千億時代，其市值與綜合實力呈強相關

??房地產開發類上市公司的市值分布相對均衡，TOP10中前9家公司市值都超過千億元。其中前三位分別是萬科、龍湖和碧桂園，萬科超過3千億，龍湖和碧桂園都在2千億左右。

??開發企業的市值與綜合實力呈現強相關。其市值排名前十的開發企業，綜合實力基本都在前十。綜合實力體現在市值中，但并不是完全一一對應，如中國恒大綜合實力排第2名，而市值排第6名。龍湖綜合實力第7，但市值排第2。

??3. 物業類上市公司市值初具規模，頭部公司市值尤為醒目

??從總量上看，物業類上市公司市值總量與開發類上市公司還有差距，在TOP10中市值超過千億元的僅有碧桂園服務，另有恒大物業和華潤萬象生活超過500億，其他7家在500億以下。

??相當一部分物業管理上市公司脫胎于房地產開發公司，市值排名前十的物業類上市公司都有關聯的開發企業，物業管理上市公司由于市值增長快，市值開始接近甚至超過關聯開發公司。從2020年底的市值情況看，碧桂園、恒大、華潤、融創、保利5家開發類上市公司與關聯的物業類上市公司市值同時進入前十名。此外，雅生活服務和綠城服務兩家市值都超過了關聯開發公司。

??

??二

??2020年市值增長排行分析

??2020年整體市值增長呈極弱趨勢，其增長量主要由新上市公司帶來的市值增量形成，剔除新上市公司帶來的市值增長，市值總體呈實質性下降，并降多增少的態勢。在此，分別對2019年底前上市的263家公司在2020年的市值增長絕對量和相對量進行排序。

??1.  市值增長總體分布

??從增長量看，2020年市值變化在100億以內的占多數，其中市值下降在100億以內的公司占比最多，達61.3%，而增長在100億以內的占21.9%。

從增長率看，市值正增長公司中，增長率主要集中在50%以內，增長10%以內的17家，占5.8%。增長10%-50%的36家，占12.3%。市值負增長的公司中，增長率集中在-50%以內，其中增長-10%到0的55家，占18.8%，增長-30%到-10%的85家，占29.1%，增長-50%到-30%的43家，占    14.7%。

??

??2.  開發類公司市值總體下降，部分公司增長率較高

2020年開發類上市公司的市值增量不多，TOP10平均增長為92億元，增量上百億的僅“龍湖集團”和“合生創展集團”兩家，市值分別增加359億元和207億元。增量在50億-100億之間的也僅有兩家，分別是*ST基礎增加89億，綠城中國增加52億。

2020年中國房地產上市公司市值下降超過10億的共有104家，其中，市值下降超過50億元的達39家，全部為開發類房地產上市公司。

??這種開發類上市公司市值總體呈扎堆下降的情況，由此出現的市值下降之謎，即好業績為什么不能帶來好市值的現象需要深入研究。

??2020年，雖然房地產開發類公司市值平均增長率為-12.3%，仍有部分企業強勢增長，增長率排名前10家的市值平均增長率為66%。

??3.  物業管理類公司市值增量較大，部分公司市值增長超利潤增長

??2020年物業管理類上市公司市值增量總體放大，27家企業中16家公司市值增加，共1184億元，11家公司市值下降，共106億元。

??市值增加最大的三家公司分別是“碧桂園服務”、“永升生活服務”、“寶龍商業”，市值增量分別為657億元、167 億元和82億元。市值增量前10的公司市值增量都在10億以上。

??2020年物業管理類上市公司市值平均增長34.5%，部分企業市值增長率較大，如排名第一的“永升生活服務”市值增長超過2倍，達229%。排名第二到第四的三家企業，“銀城生活服務”、“寶龍商業”和“碧桂園服務”市值也都實現翻番，增長分別為179%、155%和103%。

??2020年受疫情的影響，物業管理未來服務業態的升級給予投資人很大的想象空間，所以市值經歷了歷史上最大的增長，增長率前三名也是全部房地產公司中增長最高的，且市值增長率都大于利潤增長率。

??三

??2020年市值管理水平分析

??依據2019年底前上市的房地產公司各項評價指標在2020年的變化情況，進行市值管理水平評價。剔除當年新上市的企業和ST公司，最終納入評價樣本共252家，其中開發公司199家，物業類上市公司27家，服務類26家。

??關于上市公司市值管理水平的評價，先依據RMVM指標體系（詳見說明），對每家公司進行評分，再按最終得分距差，從高到低劃分為ABCDE五個等級水平，其中A級為優秀。2020年本報告公布管理水平的分級情況，并對選A級企業的名單進行發布。

??1.  市值管理水平分級情況

??根據測算，2020年中國房地產上市公司市值管理水平總體有待提升。2020年市值管理水平達到A級的公司共29家，占比11.5%。C級以上（含C級）的共166家，占65.9%。C級以下的86家，占比34.1%。

??2.  開發類上市公司市值管理水平

??其中開發類房地產上市公司主要集中在C級，共88家，占44.2%，達到A級的共20家。占比10%。

??市值管理水平達到A級的開發公司，一般都是市值和資產規模大，在資本市場和實體行業運行時間較長的公司。

??3.  物業類上市公司市值管理水平

??物業管理類上市公司市值管理水平分化明顯。其中，市值管理水平達到A級的共6家，占比最高，占到近四分之一。市值管理水平為D級的有8家，占到29.6%。

??表 33 2020年中國開發類房地產上市公司市值管理水平分級

??物業管理類公司市值管理達到A級的6家企業中，表現出明顯的市值集中度，近年無論業務和市值都增長很快。

??4.  服務類上市公司市值管理水平

??納入評價樣本的27家服務類房地產上市公司中，市值管理水平總體不高，主要集中在C級以下，共18家，占69.2%。達到A級的共3家。占比11.5%。

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??服務類上市公司市值管理水平達到A級水平的都有明顯的特征，基本都是一個具體領域有特色，且專注某一方向發展，并取得好成績的企業。

??評價思路與方法

關于上市公司市值管理水平的評價，也稱為上市公司市值管理績效評價，在近年已有的研究基礎上，依據“行為—績效”分析框架，構建了中國房地產上市公司市值管理水平指標（Chinese Real Estate Listed Companies' Market Value Management，簡稱“RMVM”）。該評價體系結合房地產上市公司的市值發展規律，房地產企業經營與財務管理特征，將上海社會科學院市值管理研究中心市值管理的核心評價指標及思想運用于房地產上市公司評價，形成適合中國房地產上市公司市值管理水平的評價體系。

??統計口徑及說明

??1. 本榜單是由上海易居房地產研究院與上海社會科學院市值管理研究中心聯合發布。節選自《2021中國房地產上市公司市值管理研究報告》；

??2.本榜單所稱“中國房地產上市公司”為在境內外資本市場掛牌上市，主要房地產經營業務在中國大陸開展的房地產公司；2020年底正常上市，且在2021年4月30日前未被摘牌的上市公司；

??3. 以房地產業為主營業務，一般房地產業營業收入占比不低于45%，包括個別占比不高，但房地產業務總收入在100億以上的公司；

??4. 房地產公司上市地為上海證券交易所、深圳證券交易所、香港聯合證券交易所、美國

??紐約證券交易所、美國納斯達克證券交易所和新加坡證交所；

??5. 如果一家上市公司同時在兩個以上交易所上市，則合并統計為一家公司分析；

??6. 本報告最終選取樣本292家公司，可能存在符合標準但沒有選到的公司；

??7. 市值增長的計算，是以2019年底掛牌上市的房地產上市公司為樣本，共263家，不含

??2020年新上市的企業；

??8. 市值管理水平的評價，為2019年底前上市的公司，并剔除 *ST類公司，且于2021年4月30日已公布年報的公司，納入分析樣本的共計252家。