南昌哈爾濱貴陽(yáng)近兩年樓市調(diào)整充分，下行空間有限

寧波徐州蘭州南通等城市存在調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)

??上海易居房地產(chǎn)研究院4月21日發(fā)布《全國(guó)50城房地產(chǎn)市場(chǎng)重要指標(biāo)偏離度研究報(bào)告》。該報(bào)告對(duì)一些市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)的偏離度進(jìn)行了研究，分別是商品住宅成交量、房?jī)r(jià)漲幅和房?jī)r(jià)收入比。報(bào)告顯示，從近一年50城的綜合偏離度排序來(lái)看，偏離度最高的5個(gè)城市是寧波、徐州、蘭州、溫州和深圳，排在末五位的城市是哈爾濱、南昌、日照、三亞和太原。從近兩年50城的綜合偏離度排序來(lái)看，偏離度最高的5個(gè)城市是寧波、徐州、蘭州、南通和溫州，排在末五位的城市是三亞、貴陽(yáng)、南昌、哈爾濱和濟(jì)南。

??易居研究院研究員沈昕表示：偏離度衡量的是各項(xiàng)指標(biāo)當(dāng)期的數(shù)值和其歷史平均水平相比的偏離程度。如果樓市一段時(shí)間內(nèi)成交量暴增、房?jī)r(jià)暴漲，大幅偏離往年均值，則說(shuō)明有部分自住需求提前入市或投資需求過(guò)旺，透支了未來(lái)的市場(chǎng)需求。從50城房地產(chǎn)指標(biāo)綜合偏離度排名來(lái)看，寧波、徐州、蘭州、南通近一年和近兩年的偏離度排名均排在前列，說(shuō)明這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已持續(xù)火熱兩年或以上，目前仍未出現(xiàn)降溫趨勢(shì)，部分城市購(gòu)房需求可能已經(jīng)嚴(yán)重透支。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃、人口凈流入等基本面因素沒(méi)有發(fā)生明顯變化的情況下，需要注意這類城市可能存在較大的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

??報(bào)告主要有以下幾部分組成：

??一、2020年50城3個(gè)分指標(biāo)偏離度

??1. 50城商品住宅成交量偏離度

??從2020年50城商品住宅成交量偏離度排名來(lái)看，寧波、徐州、蘭州、金華和溫州位居前五，偏離度分別為101%、87%、86%、39%和37%。這些城市除蘭州外均位于長(zhǎng)三角地區(qū)，2020年成交量偏離度較高，說(shuō)明購(gòu)買力透支較為嚴(yán)重或存在炒房現(xiàn)象。排在末五位是三亞、日照、哈爾濱、成都和南昌，偏離度分別為-58%、-42%、-37%、-34%和-32%。這些城市負(fù)偏離度過(guò)高，說(shuō)明2020年成交量較為低迷。

??可以看出，2020年正偏離度較高的城市主要是長(zhǎng)三角區(qū)域城市。 2020年下半年長(zhǎng)三角區(qū)域城市出臺(tái)管控政策，比如徐州發(fā)布堅(jiān)持商品住房限制交易政策；寧波發(fā)布政策限制戶口投靠炒房、離異炒房和規(guī)范房產(chǎn)更名等現(xiàn)象。進(jìn)入2021年后，其他成交量偏離度較高的長(zhǎng)三角區(qū)域城市也紛紛出臺(tái)政策，比如2月5日溫州發(fā)布維護(hù)市場(chǎng)秩序政策，3月1日金華發(fā)布供地、市場(chǎng)規(guī)范政策。這些政策的出臺(tái)使得房產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象將得到一定抑制。

??2、房?jī)r(jià)漲幅偏離度

??從各城市的房?jī)r(jià)漲幅偏離度來(lái)看，2020年，50城中僅10城偏離度為正，東莞、寧波和徐州的偏離度最高，但均不到1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差；負(fù)偏離城市占比8成，其中貴陽(yáng)、哈爾濱、太原和南昌的偏離度為-1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差左右。1個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差以內(nèi)的偏離程度不算明顯，房?jī)r(jià)漲幅不一定會(huì)向均值回歸，需要結(jié)合主觀進(jìn)行判斷。

??2021年，類似寧波、徐州、南通這些房?jī)r(jià)上漲時(shí)間較長(zhǎng)，漲幅較大的城市，存在較大的均值回歸動(dòng)力，房?jī)r(jià)漲幅大概率將收窄，對(duì)應(yīng)偏離標(biāo)準(zhǔn)差減小。對(duì)于負(fù)偏離程度較小，可能仍在調(diào)整初期的城市，如無(wú)錫、蘭州等房?jī)r(jià)漲幅還有進(jìn)一步負(fù)向偏離的空間；對(duì)于負(fù)偏離程度較大，可能在調(diào)整末期的城市，如貴陽(yáng)、哈爾濱、太原等，2021年房?jī)r(jià)下行空間小。

??3、50城房?jī)r(jià)收入比偏離度

??2020年各城市房?jī)r(jià)收入比偏離度差距較大，有39個(gè)城市偏離度為正，11個(gè)城市偏離度為負(fù)，說(shuō)明當(dāng)前大部分城市的房?jī)r(jià)收入比高于其2010年以來(lái)的平均水平。其中偏離度最高的城市東莞，為45.2%，即超過(guò)其近十年的平均水平近5成。另外，深圳（38.5%）、南通（26.6%）、寧波（24.6%）和蕪湖（23.8%）4城的房?jī)r(jià)收入比偏離度水平都明顯偏高。其中東莞和深圳2020年房?jī)r(jià)漲幅在50城中排名前兩位，2015年以來(lái)的房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅巨大，導(dǎo)致當(dāng)前房?jī)r(jià)收入比偏離度很高。南通和寧波是本輪行情以來(lái)，江浙地區(qū)行情持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的城市，市場(chǎng)已經(jīng)持續(xù)火熱了5年，房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅較大。房?jī)r(jià)收入比偏離度最低的城市三亞為-14.8%。此外，韶關(guān)（-11.7%）、蘭州（-7.8%）的房?jī)r(jià)收入比偏離度水平都明顯偏低。

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