??上海易居房地產研究院3月3日發布《2020年四季度金融環境與房地產研究報告》。該報告顯示，2020年四季度，房地產業金融環境指數小幅上升，處于偏松區間下沿。2020年全年來看，房地產業金融環境前松后緊。疫情發生后，一季度央行靈活運用多種政策工具，商業銀行信貸投放較多，房地產業金融環境指數大幅上升至偏松區間；二三季度隨著我國經濟穩步復蘇，貨幣政策堅持穩健取向，金融環境指數小幅下行；四季度小幅上升，處于偏松區間下沿。

??易居研究院研究員沈昕表示，預計2021年一季度房地產業金融環境指數有可能將下行進入正常區間，百城房價同比漲幅還將低位震蕩。近日，銀保監會主席郭樹清在國新辦新聞發布會上表示，房地產領域的問題是現在金融化、泡沫化傾向還比較強，各城市“一城一策”推出房地產綜合調控舉措，目的是實現穩地價、穩房價、穩預期，逐步把房地產的問題解決好。綜合判斷，短期內貨幣政策和房地產調控政策不會發生大的變化，綜合各個指標的預期情況來看，2021年一季度中國房地產業金融環境指數很有可能下行進入正常區間。從政策面來看，今年前兩月，已有上海、深圳、杭州、東莞、無錫等熱點城市進一步升級了限購、限售、限貸等調控政策，廣州則收緊了房貸。綜合政策面和金融環境來看，預計一季度百城房價指數同比漲幅還將低位震蕩。

??該報告主要有以下內容：

??房地產業作為一個資金密集型行業，對資金有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地產市場。因此，持續跟蹤金融環境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告以季度為時間節點，旨在分析房地產業運行的金融環境發展變化狀況，力圖通過跟蹤研究金融環境和房地產數據，剖析二者的相互關系，尤其是通過金融環境研判房地產市場趨勢。

??本報告從房地產業面臨的金融環境，共選取6個最具代表性指標，對指標體系中各指標進行標準化處理后，和各指標權重相乘，即可得出當期中國房地產業金融環境指數。

??根據2011年以來6個指標波動情況，利用五分法將金融環境指數分為五個區間，分別為“寬松”、“偏松”、“正常”、“偏緊”、“緊張”，分別以“紅色區”、“黃色區”、“綠色區”、“淺藍色區”、“藍色區”表示。需要指出的是，本區間劃分僅是根據2011年以來指標的波動區間情況所做出的相對劃分，并非絕對概念。

??一、2020年四季度中國房地產業金融環境

??1、M2-GDP名義增速繼續收窄

??貨幣供應，主要是為了滿足經濟增長的需要，同時物價上漲也需要新增加一部分貨幣。2019年兩會的政府工作報告中首次提出，廣義貨幣M2和社會融資規模增速要與國內生產總值名義增速相匹配，以更好滿足經濟運行保持在合理區間的需要。那么，可以近似的認為，M2增速減去名義GDP增速，所得到的增速差額，可以用來衡量潛在流進資產品市場的貨幣增速，該增速差額越大，意味著越可能推高房價（屬于資產價格），反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房價。

??2020年一季度，由于新冠肺炎疫情影響，我國GDP增速罕見出現負增長。為了加大對防控疫情的支持力度，對沖疫情帶來的不利影響，央行靈活運用多種政策工具，商業銀行信貸投放較多，推動了M2增速的大幅度回升。受此影響，一季度M2-GDP名義增速的增速差額大幅上升至15.4%。二季度以來我國經濟穩步復蘇，M2-GDP名義增速的差額持續收窄。

??由于去年一季度的低基數，預計2021年一季度GDP名義同比增速將大幅上升，M2-GDP名義增速的差額可能會進入下降至負區間，二季度后會逐漸回升。隨著我國經濟增速和貨幣政策恢復常態化，該指標也將恢復常態，不會對樓市造成“大水漫灌”。

??2、M1同比增速連續5個季度提高

??M1，狹義貨幣供應量， M1=M0+企業活期存款+機關團體部隊存款+農村存款+個人持有的信用卡類存款。M1是經濟周期波動和價格波動的先行指標，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??2020年隨著疫情后的貨幣寬松，M1同比增速持續小幅上升，四季度末，M1同比增速為8.6%，比上季度末小幅提高0.5個百分點，比上年同期提高4.2個百分點，連續5個季度提高。中國人民銀行貨幣政策司司長孫國峰近日在《中國金融》上撰文指出，2021年貨幣政策要堅持穩健的總體取向，堅持“穩字當頭”，保持戰略定力，不左不右，靈活保持總量合理適度。保持政策的連續性、穩定性和可持續性，既要保持對經濟恢復的必要支持力度，也要避免“大水漫灌”。預計2021年M1同比增速大概率將保持穩定。

??3、中國一年期國債收益率小幅下降

??一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價格變化。

??2020年一季度，疫情后貨幣寬松環境下一年期國債收益率大幅下行，二三季度持續上升，說明隨著經濟逐步恢復和貨幣寬松邊際效應減弱，市場利率逐漸上升，四季度一年期國債收益率小幅下行。在2021年穩健的貨幣政策下，一年期國債收益率大概率在2%-3%區間小幅震蕩，不會大幅上行也不會大幅下行。

??4、個人住房貸款余額同比增速回落

??個人住房貸款余額由中國人民銀行每個季度定期發布，反映的是居民購房的貸款情況。

??2020年四季度末個人住房貸款余額同比增速為15.7%，比上季度末低1.1個百分點，比上年同期低2.1個百分點，下行幅度相比前幾個季度有所擴大。受疫情影響，2020年一季度全國商品房銷售面積同比大幅下降，個人住房貸款余額同比增速回落幅度也有所擴大。二三季度商品房銷售面積回升，全國個人住房貸款余額同比增速的回落幅度比一季度收窄。四季度，部分銀行個人房貸額度緊張，放貸速度變慢，個人住房貸款余額同比增速繼續回落。在去年底房地產貸款集中度管理制度出臺的背景下，上海、廣州、杭州、西安及合肥等城市均有銀行房貸額度緊張、放款周期拉長的情形出現，預計2021年上半年個人住房貸款余額同比增速將進一步回落。

??5、全國首套房貸平均利率連續4個季度小幅下降

??2020年四季度末全國首套房貸平均利率為5.23%，分別比上季度和上年同期低0.01和0.29個百分點，連續4個季度小幅下降。在房地產貸款集中度管理制度出臺的背景下，今年前兩月廣州、東莞、佛山、南寧、寧波等多城房貸利率有所上升，銀行放款收緊，預計后續房貸利率上升的城市還會有所增加，2021年一季度全國首套房貸平均利率將小幅上行。

??6、房企到位資金同比增速與房地產開發投資同比增速差額轉正

??當房企到位資金增速大于開發投資增速時，說明房企資金較為充裕，房地產業融資環境較為寬松，將房企到位資金同比增速與房地產開發投資同比增速的差額作為一個衡量指標（后稱增速差額）。

??2020年四季度，房企到位資金同比增速與房地產開發投資同比增速的差額為1.1%，由負轉正。今年1月初，央行、住建部召集重點房企舉行座談會，除了去年9月已參與融資新規試點房企，亦包括部分去年未參與試點的房企，融資“三道紅線”試點擴圍。此外，房地產貸款集中管理制度的建立，分檔設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對房企到位資金中的國內貸款和個人按揭貸款項可能將造成較大影響。因此雖然身處經濟增速放緩、全球貨幣放水的大環境中，房地產業不會出現2016年那樣的寬松融資環境。預計2021年上半年房企到位資金同比增速與房地產開發投資同比增速的差額在0軸附近震蕩的可能性較大。

??二、2020年四季度中國房地產業金融環境評估

??1、房地產業金融環境指數小幅上升，處于偏松區間下沿

??根據2020年四季度各項指標數據，計算出中國房地產業金融環境指數。四季度，中國房地產業金融環境指數為0.26，較上季度小幅上升0.06，比去年同期上升0.2。

??從2014年四季度開始，中國房地產業金融環境指數不斷攀升，于2016年一季度達到階段性高點，此后連續8個季度下行，2018年全年在偏緊區間低位盤整。2019年一季度上行至正常區間的偏下位置，二三季度基本平穩，四季度小幅上行，全年保持在正常區間。2020年一季度，房地產業金融環境指數大幅上升至偏松區間，二三季度小幅下行，三季度處于偏松區間和正常區間的邊界處，四季度小幅上升，處于偏松區間下沿。

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