??一、 2020年：韌性修復(fù)，向改善傾斜

??2020年英雄的城市武漢在經(jīng)受新冠疫情的洗禮后迎來重生。而樓市同樣也表現(xiàn)出極具韌性的一面。

??全年武漢市場增長表現(xiàn)不及同類城市。在全國房地產(chǎn)市場逐步走向平穩(wěn)的進(jìn)程中，2020年樓市略起波瀾。從全國總量看，新房及二手房全年成交體量追平去年甚至略有反超，更加市場化的二手房成交均價(jià)同比上漲7%，漲幅擴(kuò)大。分城市看，基本面強(qiáng)的一線及強(qiáng)二線城市樓市有亮眼表現(xiàn)：從二手房市場看，一線四城及南京、成都及杭州等強(qiáng)二線成交同比增幅均15%以上，均價(jià)漲幅普遍擴(kuò)大。這主要是由于疫情之下高凈值人群受影響相對較小且在貨幣寬松背景下資產(chǎn)的保值增值訴求提高所致。而武漢因受疫情沖擊大、時(shí)間久，在這輪強(qiáng)基本面城市的市場升溫潮中“掉隊(duì)”，全年成交仍有缺口。

??市場受影響不大，需求極具韌性。即使疫情籠罩小半年，武漢樓市需求仍表現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性。2020年全年住宅總成交降幅不大，新房+二手房成交總量同比降8%，成交絕對水平處在歷史中溫水平上。新建商品住宅銷售19.7萬套，同比下滑6%，二手住宅成交8.6萬套，同比降約14%，新房表現(xiàn)好于二手房。價(jià)格方面，2020年武漢二手房成交均價(jià)同比溫和上漲2.2%，基本保持平穩(wěn)。

??疫情擾亂市場節(jié)奏，年內(nèi)成交“前冷后熱”。上半年疫情沖擊樓市，新房、二手房成交量同比均腰斬。4月上旬，武漢解禁，復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市全力推進(jìn)，積壓需求釋放，成交持續(xù)恢復(fù)，下半年武漢新房及二手房成交量同比分別增加13%及24%。從二手房帶看客戶量看市場熱度變化，5月武漢二手房帶看客戶量環(huán)比大幅增加2.6倍，此后直至年末帶看熱度持續(xù)處在2019年以來的高位上。

??市場向改善傾斜特征明顯。從區(qū)位上看，高單價(jià)的武昌、江岸、東湖高新、江漢及洪山等區(qū)域成交量降幅偏小，普遍在10%及以內(nèi)，而外圍的江夏、黃陂等城區(qū)成交量降幅在20%及以上；從成交物業(yè)樓齡看，樓齡越新，成交量降幅越小，樓齡在5年以內(nèi)的次新二手房成交量同比正增長，而20年以上的老房子成交同比降26.5%；從總價(jià)和戶型看，總價(jià)越高、戶型越大，成交降幅越小，如總價(jià)在300萬以上房源成交量同比增長7%，其余低總價(jià)段房源成交均減少，120平以上大戶型成交同比降7.5%，其余面積段降幅均在10%以上。相應(yīng)地，區(qū)位優(yōu)、品質(zhì)佳、大面積高總價(jià)改善物業(yè)由于市場需求有支撐，價(jià)格漲幅相對更大。另外從換房的角度看，與2019年相比，2020年武漢換房客換的更大、更貴：2020年換房前后總價(jià)差由43萬擴(kuò)大52萬，面積差由15平擴(kuò)大到17平。