??導 讀 

??合作拿地將成為未來投資主流方式。

??◎  作者 / 謝楊春、吳嘉茗

??“三條紅線”政策落地以來，房企拿地力度顯著放緩，抓回款、促銷售仍是當前主要任務。但在優化財務指標、穩固自身經營狀況同時，并不意味不再拿地，投資需求仍然巨大。因此，投資如何選擇、如何精準投資成為企業關注的重點。 

??01

??TOP50房企投資選擇愈發趨同

??前二十城市建面占比超四成

??自上一輪市場熱度褪去后，不同城市之間分化持續加劇，“強者恒強”不僅是房企格局的衍變標志，也是城市格局變化趨勢之一。經濟基本面越好的城市，越具備持續吸引房企投資的能力，從50強房企2018年以來的拿地數據可以看出，企業投資城市的集中度持續走高：

??2020年50強房企拿地TOP10城市的投資建面已經占當年總投資建面的25%，較2018年上升3個百分點，而TOP20、TOP30和TOP50城市建面占比更是分別上升6、8和10個百分點。

??截止至2020年11月，50強房企新增拿地建面中有53%位于30個城市，換而言之，這30個城市承載了50強房企一半以上的新增土儲。尤其是在房住不炒大背景下，隨著市場需求走弱、融資監管加強、杠桿優勢逐漸消失，房企投資更為聚焦于深耕區域、基本面優質城市，對于進入其他城市則態度更加謹慎。這一點從千億房企年新進城市逐步放緩同樣可以佐證。

??02

??重慶、武漢、成都等核心二線穩居投資核心

??南通成今年關注熱點

??城市層面而言，CRIC研究中心整理了2018年、2019年和2020年50強房企拿地TOP20城市列表，其中有11個城市連續三年上榜，穩居50強房企投資核心地位：此類城市以重慶、武漢、成都、西安、長沙、杭州等二線省會城市為主，還包括一線城市中土地出讓量相對較高的廣州。除了城市人口、經濟發展潛力較大，供應量充足、市場規模較大也是這些城市受到企業青睞的重要原因。如鄭州、重慶和武漢是2019年全國土地成交建面最高的城市。未來市場持續分化，這些城市仍將繼續穩坐核心地位，成為房企精準投資之下的首要選擇，但需警惕部分城市潛在庫存過大的風險。

??其次佛山、溫州、蘇州、南通等城市3年內上榜2次，也受到房企較高的關注，主要為核心區域的三四線城市。這類城市未來投資前景一方面是取決于土地供應總量的影響，另一方面受到政策影響較大。其中南通2018年上榜，僅位列第20位，占50強房企當年拿地建面的1.1%左右，2020年南通位列50強房企拿地建面第八位，占比達到2.1%，房企投資南通的熱情程度明顯上漲。

??此外還有部分城市3年內僅有1次進入50強房企拿地TOP20城市，如東莞、惠州等珠三角三四線城市都是首次上榜，在大灣區一體化持續發展的過程中，這些城市預計將受到更多房企的青睞，未來拿地占比仍有進一步上漲的空間；反之孝感、眉山在2018年和2019年分別進入TOP20，但在2020年均掉出20名以外，在棚改退潮、需求不濟等因素影響下，這些城市對房企的吸引力正在下降。 

??03

??三四線城市中重點關注長三角

??粵港澳聚焦佛山、東莞、惠州等

??回歸一二線是眾多房企2019年以來的投資戰略，但由于一二線城市供應量處于“僧多粥少”的水平，不能夠滿足所有房企的拿地需求，在此情況下部分城市基本面良好、發展前景排位更高的三四線城市則成為了承接房企拿地需求“外溢”的最佳選擇。

??整體來看，長三角城市群以經濟實力強勁、城市發展相對均衡為特點，三四線城市擁有較強的購買力，同時兼具新經濟活躍度高、受到周邊一二線城市紅利輻射強等諸多優勢。從2018年到2020年，50強房企在三四線城市的拿地中，長三角占比持續提升，從2018年的31%提升至2020年的37%。

??反之，中西部目前的經濟活躍程度較高的城市還是以省會城市為主，多數三四線城市的發展相對較弱，因此50強房企在中西部三四線城市拿地的占比連年下降，從2018年的34%回落至2020年的29%。

??此外，珠三角三四線成交占比有一定的起伏，粵港澳大灣區利好不斷，而珠三角三四線城市經濟發展仍極度不均衡，導致房企拿地主要集中于佛山、東莞、惠州等幾個城市，拿地占比也受到城市供地影響較大；環渤海三四線城市則成交占比穩定，在四個區域中比例最低，房企在此拿地積極性相對較弱。

??進一步細化到城市層面，最受50強房企青睞的長三角三四線城市中，溫州、徐州連續三年穩坐成交建面TOP3，此外南通、常州也三年均位列拿地建面前十的席位，值得一提的是，受到高鐵、大橋、第三機場等利好因素的影響，南通房價保持高速上漲，地市在今年也持續受到房企關注，即使在三條紅線政策頒布以來，萬科、龍湖等企業都以不低的溢價率在南通有所斬獲。

??04

??預計明年二、三季度投資逐步企穩

??城市選擇趨同催生房企合作共贏

??整體來看，三道紅線的頒布對企業投資積極性打擊頗大，尤其被劃為紅色、橙色和黃色檔的房企，拿地力度顯著下降。我們預計明年二、三季度投資開始逐步企穩，拿地積極性不斷提升。尤其是經過半年的緩沖期，主抓銷售回款改善財務指標、拿地的“彈藥”相對充足之下，同樣需要補充新增貨值來支撐未來發展。

??而拿地集中度持續走高、城市選擇趨同，過分集中扎堆拿地將導致一些優質地塊未來面臨更激烈的競爭，因此合作拿地將成為未來投資主流方式，對于大型房企而言，共贏的同時應掌握操盤權；對于小型房企來說則可選擇合作拿地且不操盤模式。且在行業規模見頂的宏觀形式下，如何塑造品牌溢價、降低管理成本等“隱形優勢”將成為從競爭中制勝的關鍵。

??在投資策略上，聚焦、深耕仍是不變的選擇，加快周轉、拓寬投資渠道尤為重要。靈活調整投資“漏斗”指標，避免踩坑降價過大的三四線。

??第一，當前金融監管、政策調控短期內難有放松跡象，因此房企在投資側更需要做到“精準投資”，聚焦、深耕戰略下拿對地、不拿高價地是保證項目安全運營和盈利的基礎。

??第二，在“戰略、市場、財務”投資漏斗之下，提高財務指標（例如IRR）門檻，保證拿地的安全性。盡量提高項目的周轉速度，有利于房企更快的回籠資金，進行再投資；

??第三，控風險、降負債之下，拓寬投資渠道是當務之急，舊改、城市更新市場依舊巨大。

??第四，規避庫存風險系數較高、規模房企價格戰的部分二線和三四線城市，如今年以來鄭州、天津等地都出現了較多的項目降價潮，進駐這些城市的時候需嚴控拿地成本，以防高位站崗。