“新千億”拓城規(guī)模落后三年，仍處布局?jǐn)U張期

——千億房企近三年新進(jìn)城市研究

??? 導(dǎo)讀

??探索仍在繼續(xù)，千億房企布局了哪些新城市？

◎  研究員 / 沈曉玲、汪維文、查明儀、齊瑞琳

??競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇，政策監(jiān)管趨嚴(yán)，房企想要實(shí)現(xiàn)業(yè)績突破需要更加高效的管理和運(yùn)營，對(duì)城市的選擇和項(xiàng)目的定位都提出了更高的要求。過去三年千億房企的投拓節(jié)奏如何？他們新進(jìn)了哪些城市，在城市選擇上有何特點(diǎn)？區(qū)域分布上是否各有特色？我們梳理了全口徑銷售金額已經(jīng)突破千億的35家房企的城市布局情況，整理了這些房企在2018年至2020年中期新進(jìn)駐的城市情況。對(duì)這些千億規(guī)模房企的布局邏輯進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)隨著布局的逐步加深，整體上千億房企的進(jìn)駐節(jié)奏是在放緩的，但各個(gè)企業(yè)之間又各具特色。

??01

??城市深耕規(guī)模受限
??城市拓展增長效果明顯

??1、城市深耕有天花板，依賴少數(shù)城市難突破（略）

??2、增加城市布局，可助房企快速突破規(guī)模（略）

??3、擴(kuò)張帶動(dòng)增長，新進(jìn)城市是推增長利器（略） 

??02

??進(jìn)駐節(jié)奏放緩
??三四線城市下沉最多

??首先我們將千億房企作為一個(gè)整體，研究總結(jié)出近三年布局節(jié)奏和新進(jìn)的具體城市情況。但實(shí)際上對(duì)于不同規(guī)模和布局的房企而言，新進(jìn)駐城市的節(jié)奏和打法也會(huì)有所不同，對(duì)此我們對(duì)35家千億房企進(jìn)行了分類。將在2017年及之前實(shí)現(xiàn)千億突破的房企認(rèn)定為“老千億”房企，在2018年及2019年實(shí)現(xiàn)千億突破的房企認(rèn)定為“新千億”房企。同時(shí)根據(jù)房企區(qū)域銷售額劃分區(qū)域性和全國化房企，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為若房企在起家的大本營區(qū)域銷售額占比超過70%，則認(rèn)定該房企為一家區(qū)域性房企，若大本應(yīng)區(qū)域銷售占比在70%以下，則認(rèn)定企業(yè)為全國化房企。

??1、布局城市數(shù)量增長6成，但新進(jìn)城市節(jié)奏放緩

??1）城市拓展節(jié)奏放緩，31家千億房企實(shí)現(xiàn)全國化

??對(duì)于35家2019年實(shí)現(xiàn)千億銷售的房企，統(tǒng)計(jì)2018至2020年上半年新進(jìn)駐城市的平均數(shù)目，可以發(fā)現(xiàn)進(jìn)駐節(jié)奏在逐年放緩。具體來看，35家房企在2018年新進(jìn)城市數(shù)量的均值為17個(gè)，在2019年減少至12個(gè)，在2020年上半年僅為4個(gè)。房企新進(jìn)城市節(jié)奏放緩有以下幾個(gè)原因：首先，千億房企所布局城市已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，所在市場(chǎng)的項(xiàng)目土儲(chǔ)能保證有效的供應(yīng)；其次，已分布城市市場(chǎng)仍有持續(xù)深耕的空間，已建立的各類資源也可實(shí)現(xiàn)持續(xù)合作，后備有保障；最后，新進(jìn)駐城市會(huì)加大管理半徑，熟悉市場(chǎng)和建立團(tuán)隊(duì)等需要投入時(shí)間和財(cái)力，而有節(jié)制地拓展城市相對(duì)能控制成本，在融資縮緊的背景下顯得更為重要。值得注意的是，雖20年上半年新進(jìn)城市數(shù)目減少部分原因來自疫情影響，但據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，下半年以來房企投資態(tài)度仍較為謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)全年數(shù)值將低于2019年水平。

??老牌千億房企多為平穩(wěn)擴(kuò)張，新晉千億房企異軍突起。在2017年以前實(shí)現(xiàn)千億銷售的房企，由于投資方向和策略較為成熟，從擴(kuò)張態(tài)度上來看，多表現(xiàn)平穩(wěn)。從2018和2019兩個(gè)完整年度來看，除碧桂園、新城、融創(chuàng)和旭輝外，其余房企在2019年新進(jìn)城市的數(shù)量與2018年相比沒有明顯的浮動(dòng)，且其中近半數(shù)維持了10個(gè)左右新進(jìn)城市的節(jié)奏，綠地和世茂則達(dá)到了年均超20城和超30城的水平。對(duì)于2018年才實(shí)現(xiàn)千億銷售的房企來說，一方面為了擴(kuò)大輻射范圍，積極補(bǔ)充土儲(chǔ)資源以沖規(guī)模，其中近七成房企在2018年新拓展了10個(gè)城市以上，以中梁拓展60城以上最為激進(jìn)。另一方面，受投資策略的影響，存在部分年份新進(jìn)城市數(shù)量突然增長的情況，金科、榮盛和美的在2019年新進(jìn)的城市數(shù)量就明顯高于2018年水平，呈現(xiàn)了成倍式的增長。比如，金科在2018年提出“三圈一帶”的布局策略后，基本實(shí)現(xiàn)了全國重點(diǎn)城市的布局，于是在2019年由核心城市向外拓展形成城市圈，因此數(shù)目快速增長。

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