??導 讀

??小學生相關需求規模可觀,可作為樓市量價結構變動的重要參考。

??◎  研究員 / 馬千里、邱娟、周奇

??房地產市場需求和人口結構質量高度相關。在三四線空巢化日益突出的背景下，三四線城市人口結構變化值得特別關注。在三四線城市人口結構數據披露較少的情況下，學生人數成為了值得重點關注的人口發展指標。為了更全面地評估三四線城市房地產市場量價和結構情況，我們從小學生這一指標切入，以小學生總量、增速為基礎，并結合房地產市場發展指標，以此研究小學生數量與樓市發展的關聯性，并進一步梳理出在小學生數量指標上表現更值得關注的城市。

??01

??研究背景:“城鎮化2.0”時代開啟
??三四線小學生人口增速明顯不及一二線

??在城鎮化的加速推進下，大多數農村居民完成了初次城鎮化，城-鄉流動逐步放緩，城鎮化1.0時代逐步落幕。與此同時，城-城流動開始加速，在資源分布不均衡的背景下，人才加速向一二線城市流動，中小城市的人口增長進一步放緩。隨著青壯年勞動力向外遷徙，三四線城市的小學生也隨之同步向外遷徙，小學生人口增長進一步放緩。

??1.1流動人口加速向一二線集聚，三四線人口增長明顯放緩（略） 

??1.2三四線小學生同步加速向外遷徙，四川、陜西等省份尤為突出（略） 

??1.3經濟大環境波動下，厘清人口結構變化影響尤為重要（略）

??
??02

??現狀分析：小學生數量與住宅市場規模正相關
??亦可帶來更多中大戶型需求

??在人口流動發生改變的同時，各城市的人口結構也發生了相應的變化，這一點從小學生的數量變動就能窺見一斑。而在人口結構發生改變時，城市的商品住宅成交市場也會發生一定的改變。在本章中，我們將結合三四線城市的小學生數量及占常住人口的比例來分析其對住宅市場成交規模和成交結構的影響，并從中可以得出小學生人數越多的城市往往住宅成交規模也越高，占比更高的城市中大戶型的需求也更多。

??2.1大多數三四線城市小學生占比高于一二線，主因在于青年人口外流（略）

??2.2徐州、東莞小學生人數遙遙領先，住宅市場規模同樣居于三線城市前列

??從小學生數量上來看，樣本三四線城市中8成左右的城市小學生數量未超過50萬，余下城市的小學生數量也大多介于50萬~60萬之間。不過，徐州、東莞、泉州等城市由于常住人口基數相對較大，生育率相對較高，并且東莞和泉州對外來年輕人群也有一定的吸引力，城市人口結構較為年輕，因此這些城市的小學生數量明顯領先于其他城市，均在75萬以上。

??聯系商品住宅成交規模來看，可以發現，小學生數量和商品住宅成交規模存在一定的正相關性。即這些小學生數量較多的城市，其商品住宅成交規模也往往居于前列，如徐州、泉州、東莞等小學生數量較多的城市，在2013年~2018年間商品住宅成交規模均在800萬平方米以上，明顯居于樣本城市前列。而小學生規模相對較少的城市，如舟山、銅陵、池州等，商品住宅成交面積均未超過200萬平方米，市場規模相對較小。

??不過，小學生數量并非是決定樓市成交規模的唯一因素。諸如佛山、惠州、無錫、南通等城市，小學生數量雖不在第一梯隊，但商品住宅成交規模仍維持在高位，如佛山2013年~2018年五年間年均商品住宅規模超過1500萬平方米，位居樣本城市首位。

??究其原因，主要是由于這些城市居民收入水平較高，如佛山、無錫的居民可支配收入都超過了5萬元/人，不亞于一二線城市水平；同時這些城市還受到核心城市需求外溢利好，如惠州在深圳、東莞調控政策收緊后涌入了大量的外溢購房需求；在上述因素的支撐下，這些城市的購房需求一直比較充裕，商品住宅成交面積同樣很高。

??2.3 更高小學生人口占比下，中大戶型市場份額通常更高（略） 2.4 小結：小學生增加帶來更多年輕家庭，催生更多中大戶型需求

??從上文的分析中可以看出，一些小學生數量并不多的城市，其商品住宅成交規模也并不低，如佛山、惠州、南通等。由于臨近核心一線城市，在核心城市嚴格限購下大量需求外溢至這些城市，同時這些城市的本地居民購買力水平也不低，在外來需求涌入下本地居民購房的積極性也被調動，因此商品住宅成交規模也往往居于高位。這說明小學生數量并非是決定城市住宅市場成交規模的單一因素。

??但通過小學生數量與城市住宅市場規模和成交結構相關性分析來看，小學生數量與城市住宅市場規模和成交結構還是有一定的相關性。具體而言，小學生數量明顯領先的城市，其商品住宅成交規模也往往位居三四線城市前列，諸如徐州、東莞、泉州等等。另一方面，這些城市的中大戶型成交占比也往往高于其他城市，特別是小學生占常住人口比例更高的城市，中大戶型的市場份額明顯高于那些占比較低的城市。小學生數量越多，意味著有購買需求的年輕人也越多，這一群體恰恰是城市購房主力，支撐著商品住宅成交規模的大小；同時這些家庭人數相對較多，存在著大量的改善需求，因此中大戶型的市場份額也相對較高。因此，小學生數量這一指標對企業來說仍有一定的參考價值，在對城市房地產市場進行分析時可將該城市的小學生數量作為輔助指標納入考量。

??03

??動態關聯：小學生快速增長助力房價上行
??推動成交結構進一步向中大戶型集中

??在厘清三四線城市小學生數量與住宅市場規模和產品結構的相關性的基礎之上，我們進一步對這些三四線城市小學生增速與住宅規模、房價水平、產品結構的變化之間的相關性進一步進行梳理，以此研究小學生數量與樓市發展的動態關聯性，并找出值得關注的重點城市。

??3.1 廊坊、清遠等市小學生增速領先，但住宅規模增速反而慢于三四線平均

??從近5年小學生數量變動情況來看，徐州、清遠、廊坊、寧德、陽江、宿州、云浮、惠州、連云港、三明等是增速TOP10城市，累計增長率均超27%。就城市所屬區域來看，基本上屬于廣東、福建、江蘇、安徽等省份，這些城市大都位于東南沿海，是改革開發的前沿陣地，外來年輕人口流入較為明顯；一方面這些城市大都具有顯著的“生育”偏好，出生率水平較高，尤其是恰逢85后生育高峰第二代的入學高峰，因此近5年小學生數量顯著增加。

??但是，小學生增速TOP10城市同期商品住宅銷售面積平均增幅僅有46%，低于樣本城市平均增速17個百分點，其中廊坊、清遠、三明等城市表現最為突出，近5年商品住宅銷售面積增幅均在20%以下，購房需求增量趨于緩慢。

??究其原因，主要是對于三四線城市而言，小學生人數的超高速增長大概率意味著城市已經進入了流動人口紅利的第二階段，即迎來了大量第二代外來人口的入學季，而流動人口的第一波剛性購房需求也已經基本釋放完畢，因此規模增速往往只是與三四線平均打平、或者更低。

??另外，本質上講，本身小學生人口變動就受到多個因素的影響，內因方面，受本地生育率、年齡結構的影響；外因方面，還受到本地產業、經濟、收入水平、人才政策等多方面影響，小學生的數量變動就比較復雜。總體上可以將這些城市分為兩類：一類是徐州、清遠這類生育率較高的城市，另一類是的東莞、紹興這類緊鄰核心一二線城市、流動人口比較多的城市。而小學生增速TOP10城市中的徐州、清遠、寧德、廊坊等城市雖然小學生增速領先，但由于其增量多是由于生育率導致的，加之購房力相對薄弱，購房需求轉化率較小，因而住房規模增速慢于三四線平均。

??而部分小學生數量減少的城市，如紹興、臺州等，近年來住宅成交規模同樣快速上漲，漲幅均在65%以上，典型如紹興，雖然小學生數量較少，但受杭州外溢效應的影響，商品住宅銷售規模增速依然突出，并且常住人口規模也在不斷增加，考慮到杭紹城際鐵路的利好長期存在，未來紹興的需求規模還會進一步提升。

??值得注意的是，對于阜陽這類人口外流比較嚴重的城市，盡管當下成交規模居高不下，但是如果二代戶家庭外流現象得不到扭轉，應審慎評估城市購房需求的長期規模。

??3.2 小學生增速是房價上漲必要非充分條件，中山、惠州近五年房價翻番（略）

??3.3 小學生數量快速增長下，近年來徐州、清遠、惠州超大戶型成交占比均出現下滑（略）

??3.4 小結：產業基礎好的人口流入型城市需求支撐性更強，價格走勢更為突出

??通過對小學生數量增速與表征房地產發展概況的量、價、產品結構三個重點指標之間進行相關性分析發現：

??第一，近五年小學生增速TOP10城市商品住宅銷售面積平均增幅明顯低于樣本城市平均增速，其中廊坊、清遠、三明等城市表現最為突出，近5年商品住宅銷售面積增幅均在20%以下，遠低于63%的平均水平，購房需求增速十分緩慢。主要是由于這類城市小學生增速快是由于生育率、生育周期波動導致的，這類人群通常購房能力相對薄弱，購房需求轉化率較小，因而住房規模增速慢于三四線平均。

??第二，小學生增速與房價增速有一定的關聯性。房價上漲突出的城市小學生增幅均為正；反之，小學生增速快并不代表房價一定會高增長，如寧德、陽江兩城小學生增幅均超35%，增速在三四線城市中排在TOP5，但同期房價增速卻都在30%以下。本質上講，房價的漲幅還受到房地產調控政策、城市產業、經濟等多因素影響，如限價嚴苛的寧德，房價漲勢十分緩慢，但對于東莞、惠州、泉州那些產業發達、人口流入較多的城市，兩者之間的關聯性更為顯著。

??第三，小學生增速快慢與城市產品結構關聯性并不強，尤其是150平方米以上的產品成交占比與城市家庭結構、居民購買力有極大關聯。三四線城市小學生家庭父母年齡較輕，財富積累還不夠，難以負擔150平方米以上的豪宅產品，尤其是2017年，大多數三四線城市房價迎來一波快速上漲周期，購房難度進一步加大，因此超大戶型產品占比出現下滑也在意料之中。

??04 

??總結：小學生相關需求規模可觀
??可作為樓市量價結構變動的重要參考

??基于以上研究，就靜態現狀數據來看，小學生數量與樓市成交規模正相關，但從動態數量變化來看，小學生數量還是與房價和產品結構的關聯性更為突出。房價方面，房價上漲突出的TOP10城市小學生增幅均為正，近五年房價實現翻番的廊坊、惠州同期小學生數量增幅均十分突出；成交結構方面，小學生數量快速增長的徐州、清遠、惠州等城市，超大戶型成交占比均明顯下滑。相比之下，小學生數量與規模動態變化的相關性不及上述兩者突出，如小學生增速領先的廊坊、清遠，住宅規模增速反而慢于三四線平均。 

??動態的來看，由于小學生數量變動因素多元化，既有生育率變動、生育高峰等內部因素的影響，又有人口流動導致的外部因素的影響，再加上各城市房價和收入水平的差異，會導致各種類型相關需求的入市節奏會有所不同，相比而言，在反映市場預期的價格表現上往往會更為迅速。因此在與樓市三五年內成交量價的關聯度上，小學生人數變化對于價格的影響會大于成交規模，尤其是在東莞、惠州等人口流入型城市尤為突出。 

??此外值得注意的是，對于徐州、清遠這類小學生數量高速增長的城市，由于購買力所限，150平方米以上的超大戶型成交相對萎靡，中大戶型份額有望出現更快速度的提升；另外少部分城市也存在反例，如紹興、臺州，雖然近些年小學生人數下滑的均比較嚴重，但由于產業相對發達，人口流入比較突出，加之民營企業基礎較好，購買力較強，還有長三角一體化之下的交通、產業等利好的加持，未來需求規模和價格仍然有進一步提升的空間。

??4.1 小學生增速與房價變動關聯性更強，東莞、惠州等人口流入型城市尤為突出（略）

??4.2 徐州、清遠等市小學生人口占比高速增長，中大戶型市場份額有望進一步上升（略）

??4.3 人口流入型城市紹興、臺州小學生人數雖出現下滑，但成交規模仍有望進一步提升（略）