??2020年年初突發的新型冠狀病毒疫情打亂了原本熱鬧的傳統春節，為了防止傳染病的擴散，各地政府相繼出臺人口流動管控政策，以防止疫情在春節的人口移動和鄰里相聚之中進一步惡化。老百姓的日常生活受到影響，平時為居民提供日常服務的物業管理公司在社區防疫工作和日常居民生活中扮演著關鍵角色。

??根據普華永道思略特地產團隊觀察，物業行業受疫情影響在短期內將面臨一定的運營挑戰，主要體現在人員成本的上升以及服務需求的變化。然而長期來說，品質物業公司將迎來規模化、專業化、平臺化等結構性機會，利于頭部企業發展并推動整體行業的市場化進程。

??本文將從物業管理行業發展現狀出發，分析疫情造成的短期挑戰和應對舉措，以及長期對于整體行業的影響和企業的應對方案，希望對于社區物業管理行業整體產業鏈的從業者有所啟發和借鑒。

??行業市場規模大，成長性高：中國物業管理行業從1981年第一家物業管理公司深圳物業的成立開始，近年來行業已逐漸從探索期的單一經營模式轉向多元化經營，行業整體營業收入與管理面積不斷增長。預計2025年中國物業行業市場規模將達1.5萬億元人民幣（見圖1），在管面積超450億平方米。

??行業競爭格局分散：物業管理企業登記數量自2012年的7.1萬間增長至2018年12.7萬間，進入玩家眾多。行業集中度雖逐步提升，然而整體仍呈現分散狀態。截至2018年，行業排名前10的物業管理公司在管面積加總占行業整體比例僅為11.4%

??行業抗周期性強：物業服務公司本身不持有物業的輕資產模式，使得整體資產負債率偏低，且每月固定收費的商業模式具有較穩定的現金流。輕資產與現金牛屬性賦予了物業管理行業較強的抗周期性。

??資本市場認可度高：由于物業管理行業具有穩健現金流、高成長性以及易于嵌入增值服務等優勢，近年來資本市場對于物業管理行業充分認可，規模企業受到青睞。

??行業盈利模式

??物業管理行業的主營收入分為基礎物業服務和增值物業服務。其中基礎物業服務的客戶按照物業交割前后分別是開發商以及業主，具體業務包括物業的綠化養護、保潔服務、公共秩序維護、設施設備維修養護和綜合服務等等，一般按照物業面積收取固定的物業管理費。增值服務則區分為業主增值服務及非業主增值服務。業主增值服務一般圍繞住戶的房屋、車、空間和人四個維度，提供家具生活服務、停車管理租賃等。非業主增值服務則是面向于開發商和其他物業管理服務商。提供案場協銷、咨詢服務、工程服務等等，增值服務一般按照不同的服務類型個別收取額外費用。

??根據對于中國百強物業管理公司2018年財務數字的統計，平均基礎業務收入占企業整體收入約80.5%，為核心收入，增值物業收入占比平均為19.5%。然而增值物業整體的利潤水平遠高于基礎物業，百強平均的基礎物業的凈利率在5.7%，遠低于增值物業的18.5%。綜合來看，雖然增值物業的收入占比較低，然而對利潤的貢獻仍有較好水平，基礎物業在物業管理公司中貢獻的利潤占比平均為55.7%，增值物業為44.3%。