??上海易居房地產研究院12月11日發布了《2019年11月金融環境與房地產市場月報》。報告指出，11月末，M1同比增長3.5%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個和2個百分點。11月末，住戶部門貸款余額同比增長15.3%，增速分別比上月末和上年同期低0.2個和2.8個百分點。11月末，中國一年期國債收益率為2.64%，比上月末微低0.02個百分點，比去年同期高0.16個百分點。11月份，全國首套房貸款平均利率為5.53%，相當于相應期限LPR水平加點68BP，環比微升0.01個百分點，同比下降0.18個百分點，已連續6個月小幅上升。

??易居研究院研究員沈昕表示，從金融數據和房地產銷售及價格的歷史走勢來看，有較高的一致性。11月份，房地產行業金融環境與上月基本持平。雖然近幾個月由于豬肉價格大幅上漲，CPI逐漸走高，貨幣寬松的空間短期或暫時縮小，但隨著全球貨幣寬松預期強烈，中期來看我國金融環境整體上還將進一步寬松。預計明年上半年有望見到本輪周期的全國商品房年初累計銷售面積同比增速最低值；年內和明年上半年百城二手房價格同比漲幅還將繼續收窄，有可能進入負區間。

??報告顯示：

??11月末M1同比增速3.5%，比上月末小幅提高；住戶部門貸款余額同比增速15.3%，繼續小幅回落

??M1，狹義貨幣供應量， M1=M0+企業活期存款+機關團體部隊存款+農村存款+個人持有的信用卡類存款。M1是經濟周期波動和價格波動的先行指標，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??自1997年商業銀行開辦個人住房抵押貸款業務以來，住戶部門債務中個人住房貸款一直占據主體地位。從央行公布的數據來看，2008年以來，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在45%～54%，變化不大。考慮到央行每個季度公布個人住房貸款余額，本報告采用住戶部門貸款余額的月度數據進行研究。

??11月末，M1同比增長3.5%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個和2個百分點。

??11月末，住戶部門貸款余額同比增長15.3%，增速分別比上月末和上年同期低0.2個和2.8個百分點。

??從這兩組數據的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢領先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011年至2019年8月，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個階段高點，前者領先后者時間分別為6個月和8個月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3個階段性低點，前兩個低點分別領先住戶部門貸款余額同比增速6個月和16個月，后一次滯后的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??2019年1月M1同比增速創2011年以來的最低點0.4%，2019年2月開始震蕩上行，目前來看本輪周期的最低點大概率已經見到。從近幾個月走勢來看，M1同比增速持續低位徘徊。

??央行此前明確強調要保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用于購房。此前多家銀行信用卡中心下調房地產類商戶交易限額，并限制在住宅、地產中介等商戶刷卡交易。從歷史走勢和現階段政策走向來看，今年年內和明年年初住戶部門貸款余額同比增速還將繼續收窄，明年有望見到本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點。考慮到目前我國住戶部門杠桿率已經遠超2015年之前水平，住戶部門貸款余額同比增速將突破前兩輪的低點。

??11月末中國一年期國債收益率2.64%，比上月末微低0.02個百分點；11月份全國首套房貸平均利率5.53%，連續6個月小幅上升

??一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價格變化。11月末，中國一年期國債收益率為2.64%，比上月末微低0.02個百分點，比去年同期高0.16個百分點。

??融360大數據研究院監測數據顯示，2019年11月全國首套房貸款平均利率為5.53%，相當于相應期限LPR水平加點68BP，環比微升0.01個百分點，同比下降0.18個百分點，已連續6個月小幅上升。上漲潮持續半年后，不管是從房貸利率上漲城市數量、銀行數量，還是從房貸利率漲幅上看，絕大部分城市的房貸利率在11月份趨于穩定。

??從這兩組數據的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，一年期國債收益率走勢領先于全國首套房貸平均利率走勢。2011年至2019年8月，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有3個階段高點，前者領先后者的時間分別為4個月、6個月和8個月。2011年至2019年8月，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有2個階段性低點，前者領先后者的時間分別為4個月和13個月。后一次滯后的時間較長，主要原因是2015年6月一年期國債收益率創階段新低后，至2016年三季度，國債收益率均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??后續來看，隨著全球貨幣寬松預期強烈，中國一年期國債收益率有望繼續下行，2019年1月大概率不會是本輪周期的階段性低點。

??全國首套房貸平均利率不僅與市場利率有關，也受房地產調控政策影響，今年二季度以來，部分城市收緊了調控政策，6月以來全國首套房貸平均利率已連續6個月小幅上升。11月20日，5年期以上LPR報價下調5個基點至4.8%，是LPR改革后的首次下調。但臨近年末，部分熱門城市的部分銀行房貸額度緊張，停貸銀行的數量進一步增加，預計12月全國首套房貸平均利率將基本保持平穩，明年年初房貸利率有可能會小幅下行。

??預計年內和明年年初住戶部門貸款余額同比增速繼續回落

??住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產行業直接相關的兩個數據，將兩者歷史走勢結合來看，整體上呈反向走勢，首套房貸平均利率走勢領先于貸款余額同比增速走勢。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有3個階段高點，前兩個高點分別領先住戶部門貸款余額同比增速階段低點7個月和11個月。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有2個階段低點，分別領先住戶部門貸款余額同比增速階段高點10個月和9個月。

??2018年11月，全國首套房貸平均利率達到階段高點，但之后并沒有持續下行，在今年6月份以來連續半年小幅上升，因此住戶部門貸款余額同比增速并未出現回升。按照以往規律并考慮現階段政策走向，今年年內和明年年初住戶部門貸款余額同比增速還將繼續回落，明年年中或下半年有望見到本輪周期低點。

??全國首套房貸平均利率與全國商品房銷售面積

??經過各組金融數據與全國商品房銷售數據比較，發現全國首套房貸平均利率和全國商品房年初累計銷售面積同比增速走勢相關性比較明顯，兩者基本呈反向走勢，全國首套房貸平均利率走勢略領先于全國商品房年初累計銷售面積同比增速走勢。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有3個階段高點，前兩個高點分別領先全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段低點2個月和8個月。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有2個階段低點，與全國商品房年初累計銷售面積同比增速階段高點的關系分別為領先5個月和滯后3個月。

??2018年12月至2019年5月，首套房貸利率連續6個月下降，但降幅較小，且連續下降時間較短，對樓市的刺激作用偏弱。6月份以來首套房貸利率連續6個月小幅上行，隨著5年期以上LPR報價下調5個基點，明年年初首套房貸利率有望小幅下行。根據歷史規律，明年上半年有望見到本輪周期的全國商品房年初累計銷售面積同比增速最低值。

??M1同比增速與百城二手房價格同比漲幅

??將M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅進行對比。數據顯示，二者整體走向基本一致，M1同比增速走勢領先于百城二手房價格同比漲幅走勢。2011年至2019年8月，M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅分別有2個階段高點，前者領先后者的時間均為11個月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3個階段性低點，前兩個低點分別領先百城二手房價格同比漲幅低點5個月和14個月。后一次滯后的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??2019年1月M1同比增速創2011年以來的最低點0.4%，2019年2月開始震蕩上行，目前來看本輪周期的最低點大概率已經見到。從百城二手房價格同比漲幅的絕對值來看，前兩輪調整均進入負區間，而目前仍在正區間，預計年內和明年上半年同比漲幅還將收窄，大概率會進入負區間。從歷史走勢來看，明年上半年有望見到本輪周期百城二手房價格同比漲幅的階段性低點。