??核心觀點:

??銷面增速今年首次轉(zhuǎn)正，四季度有望穩(wěn)中有升。2019年1-10月，商品房銷售面積累計同比增長0.1%，實現(xiàn)今年首次增速由負轉(zhuǎn)正。10月銷售繼續(xù)表現(xiàn)出較高增長，符合我們之前的判斷，我們認為銷售高增的原因以下兩點：1）房企在資金面趨緊的情況下加大促銷和推盤力度，以價換量促回款；2）2019年下半年基數(shù)較低，隨著逐步進入低基數(shù)區(qū)間，四季度銷售增速有望穩(wěn)中有升。雖然三季度以來銷售表現(xiàn)出較強的韌性，但長期來看市場銷售緩步下行趨勢未變。我們認為全年銷售面積同比在-1%-0%，銷售金額同比6%-8%。

??新開工和施工面積的反彈不具備持續(xù)性，竣工大幅修復。2019年1-10月新開工面積累計同比增速為10.0%，超預期反彈。新開工的反彈，或由房企在資金緊張和庫存低位的環(huán)境下“搶開工”“促回款”所致，我們認為這種非常態(tài)化增長不可持續(xù)，年內(nèi)新開工增速或?qū)⒗^續(xù)回落。一方面由于銷售端存在壓力，市場對銷售預期下降，房企開工意愿有所減弱；另一方面，上半年拿地減少，土地儲備不足將制約了新開工的進度，預計后續(xù)新開工增速進一步走弱。10月單月竣工增速為19.2%，竣工自三季度以來持續(xù)修復，10月增速繼續(xù)擴大，未來有望繼續(xù)復蘇。

??5年期LPR下調(diào)5BP，行業(yè)所處利率環(huán)境邊際改善。5年期LPR主要引導房貸利率的走勢，此次LPR的下調(diào)或為房貸利率的下降打開空間，行業(yè)利率環(huán)境邊際改善。短期來看，后續(xù)實際貸款利率是否跟隨LPR下行還有待觀察，因為LPR下調(diào)僅僅是降低了按揭貸款利率的下限，而目前銷售和投資數(shù)據(jù)具有韌性，較難出現(xiàn)各地區(qū)大面積政策寬松，預計在“因城施策”的背景下各地區(qū)根據(jù)自身房價地價情況確定加點幅度。長期來看，LPR下調(diào)有助于房貸利率中樞下行，行業(yè)利率環(huán)境將改善。

??投資建議：在三季度房地產(chǎn)融資政策超預期收緊的環(huán)境下，房價趨于穩(wěn)定、土地市場降溫顯著，在調(diào)控效果較好的背景下，政策再度收緊的可能性不大，并且本月20號5年期LPR下調(diào)5BP，行業(yè)政策環(huán)境邊際改善，我們認為今年四季度到明年一季度為政策真空期，疊加公募基金對房地產(chǎn)板塊持倉已經(jīng)連續(xù)三個季度下降，整個板塊將迎來估值修復的機會。我們推薦業(yè)績確定性強，資源優(yōu)勢明顯，市占率有較大提升空間的萬科A(000002)、保利地產(chǎn)（600048），銷售增速高于行業(yè)平均，業(yè)績釋放較充分的陽光城（000671）。

??風險提示：市場銷售超預期下行，政策調(diào)控加碼的風險