??2018三線成交透支明顯，2019廈京滬有望企穩(wěn)反彈

??報告摘要：

??1、 2018年，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交量偏離度為19%，其中一線城市偏離度為 -30%，二線城市偏離度為 16%，三線城市偏離度為56%。

??2、 2018年，惠州、徐州、韶關(guān)、溫州和揚州位居前五，偏離度分別為166%、137%、92%、89%和82%。此類城市偏離度過高，成交量嚴(yán)重透支。排在末三位的是廈門、北京和上海，偏離度分別為-69%、-57%和-36%。此類城市負偏離度過高，成交量低迷。

??3、 2017～2018年，汕頭、惠州、徐州、溫州和揚州位居前五，分別為120%、90%、86%、81%和80%。此類城市偏離度過高，近兩年成交量嚴(yán)重透支。排在末三位的是廈門、北京和上海，偏離度分別為-58%、-53%和-36%。此類城市負偏離度過高，成交量連續(xù)兩年低迷。

??2015年下半年至2018年，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪大行情，很多城市成交量大增，房價大漲。展望2019年市場走勢，我們認(rèn)為有必要研究一些市場關(guān)鍵指標(biāo)，其中新建商品住宅成交量偏離度是其中一個重要指標(biāo)。如果樓市一段時間內(nèi)成交量暴增，大幅偏離往年均值，則說明有部分自住提前入市或投資需求過旺，透支了未來的市場需求。本報告梳理了全國40城新建商品住宅成交量偏離度，以此來研究各類城市近兩年來新房成交是否存在透支現(xiàn)象，以及未來一兩年各類城市的市場需求。

??一、計算方法及衡量

??考慮到各城市土地供應(yīng)節(jié)奏和新房供應(yīng)節(jié)奏不同，新建商品住宅成交量絕對值不具備比較意義。報告將在新建商品住宅成交量的基礎(chǔ)上，計算出新建商品住宅成交量偏離度，以此作為合理與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

??具體公式為： 

??

??本文選取全國40個典型城市數(shù)據(jù)，包括4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳；18個二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、蘭州、合肥、寧波；18個三線城市：揚州、東莞、溫州、岳陽、無錫、襄陽、泉州、淮安、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。

??二、40城新建商品住宅成交量偏離度

??1、40城：2018年新房成交量偏離度19%

　　2018年，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積同比增長9%，成交量僅次于2016年，連續(xù)四年高于平均值，2018年偏離度為19%。從歷史走勢來看，2011年在“限購、限貸”等政策影響下，樓市降溫，市場陷入低谷。2012年樓市開始回暖。2013年再度繁榮。2014年市場降溫，進而出現(xiàn)了“限購、限貸”政策的松綁。2015年市場復(fù)蘇。2016年市場火熱，40城成交量創(chuàng)2010年以來最高。2017年，隨著因城施策的調(diào)控政策持續(xù)作用，成交量明顯下降，一方面說明樓市降溫明顯，另一方面也與部分城市限價限簽有關(guān)。2018年上半年，三四線城市和部分熱點二線城市銷售火熱，但是7.31會議以來，多數(shù)城市急速降溫，銷售量下降明顯。

數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院

??2、一線城市：2018年新房成交量偏離度 -30%

??2018年，4個一線城市新建商品住宅成交面積同比下降5%，成交量連續(xù)兩年下滑，大幅偏離2010年以來的平均值，2018年偏離度為 -30%。從歷史走勢來看，2011年在“限購、限貸”等政策影響下，一線城市樓市降溫。2012年樓市開始回暖，成交量大幅上漲。2013年成交量繼續(xù)上漲，增速回落。2014年市場降溫，成交量大幅下降。2015年在330新政影響下，市場快速復(fù)蘇，成交面積大幅增長。2016年市場繼續(xù)火熱，成交量創(chuàng)2010年以來新高，上海和深圳均出臺了史上最嚴(yán)的限購政策。2017年，北京一個城市就發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策超過30次，且一線城市均執(zhí)行了非常嚴(yán)格的限價與限簽政策，房地產(chǎn)市場大幅降溫。2018年一線城市繼續(xù)降溫，成交量創(chuàng)2010年以來新低。2017年和2018年，一線城市新房成交量均大幅低于2010年以來平均值。

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