??十九大報告指出要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。2018年7月31日中共中央政治局會議提出要“堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”。為促進房地產市場平穩健康發展，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心項目組在2018年8月大數據房價指數（BHPI）的基礎上，結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究，完成了2018年9月《中國住房市場發展月度分析報告》。

??一、發展現狀與存在問題

??1．一線城市房價穩中略升，但潛在供求矛盾難以短期緩

??。2018年初以來，北京房價開始回升，上海繼續回落，深圳小幅上漲，廣州較快上漲。2018年8月，在中央嚴控房價上漲的政策背景下，北京房價回升節奏被中斷。與2018年7月相比，一線城市房價環比上漲0.27%，比上月僅擴大0.01個百分點。其中8月廣州環比上漲1.49%，深圳環比上漲0.85%，北京環比下跌0.02%，上海環比下跌1.24%。與上年同月相比，2018年8月一線城市房價同比上漲4.1%，年度房價漲幅也在相對合理的范圍內。其中廣州同比上漲18.19%，北京同比上漲0.09%，上海同比下跌8.37%。

??從市場基本面看，一線城市作為中國高端服務業中心、最具人才吸引力的城市群體，居民收入高、人口規模龐大。一線城市住房市場具有供給增長潛力小、需求增長潛力大的特征，住房供求矛盾長期存在。在嚴厲的限購限貸政策作用下，雖然當前房價上漲得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通過一些曲折的形式表現出來。比如住房租金快速上漲等，就在一定程度上反映了一線城市的住房供應偏緊局面。“資本公寓”利用金融杠桿爭奪房源，又進一步加劇了房源緊缺與租金上漲。

??2．準一線及二線城市房價漲速顯著下降，但房價預期具有較高的不穩定性

??8月西安、重慶、長沙、青島、杭州、武漢、濟南等多個熱點城市房價微跌或止漲，成都房價出現較快下跌。在政府嚴控房價上漲、棚改貨幣化政策調整、市場短周期接近見頂等因素的綜合作用下，準一線及二線城市房價退熱。與上年同期上比，準一線及二線城市仍累積了較高的房價漲幅。2018年8月，準一線城市房價同比上漲16.09%，二線城市同比上漲16.75%。其中西安同比上漲104.95%，居二線城市之首；廈門同比下跌10.78%，居二線城市末位。但與上月相比，2018年8月準一線城市房價環比微漲0.16%，漲幅比上月回落1.13個百分點；二線城市房價環比微漲0.01%，漲幅比上月回落0.57個百分點。前期熱點城市中，杭州、西安環比分別微漲0.59%及0.12%；武漢、青島、長沙、濟南、廈門、重慶環比分別下跌0.04%、0.06%、0.13%、0.19%、0.51%和0.7%；成都環比下跌達3.23%。

??由于準一線及二線城市在中國城市體系中承上啟下的特殊地位，準一線及二線城市的房價預期在時間上也存在較高的不穩定性。眾多的準一線及部分二線城市以一線城市作為發展目標。當市場向好時，對房價的預期往往過于樂觀。而當市場有所下行時，對房價的預期又會偏于悲觀。這導致準一線及二線城市房價在2017-2018年迅速上揚。如果市場下行，房價的下跌速度也將很快。天津房價在2018年出現了快速下跌，成都房價近期也有較快下跌。西安等熱點二線城市一旦進入房價下跌通道，將有望復制天津、成都的房價走勢。

??3．三四線城市房價漲速回落，但低庫存與高空置同時并存

??三四線城市房價仍慣性上漲，但總體漲速有所回落。從2018年以來累計漲幅看，三四線城市平均累計上漲10.45%，其中海口、咸陽、防城港累計漲幅在30%以上，另有貴陽、安慶、宜昌等14個城市累計漲幅在20%~30%之間，廊坊累計下跌8.9%。在房地產市場調控向三四線城市延伸、貨幣化棚改政策調整的背景下，三四線城市房價漲速有所回落。2018年8月，三四線城市環比上漲0.45%，漲速比7月回落0.69個百分點。安陽、南陽、常州、煙臺等城市房價漲幅較仍較高，三亞、廊坊等住房投資屬性較高的城市房價下跌，其中三亞環比下跌2.31%，廊坊環比大跌5.59%。

??2016年以來，在貨幣化棚改等強力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，這是目前三四線城市房價持續快速上漲的主要原因。另一方面，雖然商品住房實現了快速出售去庫存，但是由于就業機會相對較少、公共服務水平相對較低、人才吸引力偏小等原因，存量住房的利用率并不高。存量住房空置現象較為嚴重，抑制了三四線城市住房市場的長期發展。

??注：城市數據一般不包括下轄縣級市及縣；由于每月都將根據最新數據對所有指數進行重算與修訂，不同版本的指數可能會有細微差異，以最新版本為準；廊坊房價主要根據廊坊市燕郊板塊數據編制。

??二、形勢分析與預測

??從外部環境看，國際經濟形勢復雜多變，美聯儲進入加息周期，市場不確定性顯著增加，短期內將增強市場觀望情緒。從長期看，中美貿易摩擦將迫使中國產業升級轉型與結構優化，從而間接影響國民收入結構和區域經濟結構。這兩種結構變化都將對未來房地產市場格局產生深遠影響。

??從一線城看，北京等一線城市住房租金的快速上漲，將增加房價上漲的壓力。與2017年12月相比，北京住房租金累計上漲7.46%（整租，不含資本公寓，下同），單套住房月租金中位數達到6600元/套。借助國家對長租公寓的融資政策優惠，大量資本進入以轉租為主業的“二房東”市場。這些資本公寓進而利用資產證券化手段，撬動更大的資本來爭奪房源，客觀上對部分城市住房租金上漲起到推動作用。除了資本公寓對住房租金的推動外，在房價上漲受到政策抑制條件下，租金上漲也是住房供求矛盾增強的另一種表現形式。由于租房市場與住房市場的替代效應，租金上漲將迫使一部分租房家庭考慮購房，從而又會反過來使房價上漲壓力增加。

??從二線城看，二線城市住房限價有所放松，短期供應緊張局面有所緩解。2018年上半年，由于部分地方政府對新建商品進行限價，導致一、二手房價格倒掛。西安、杭州等多個城市新房一房難求，購房搖號中簽概率堪比中大獎。2018年下半年，二線城市住房限價有放松的態勢，這將促使被捂盤惜售的新房重新進入市場。雖然新房價格會出現暫時上調，但短期供應緊張局面將有所緩解。

??從三四線城市看，棚改貨幣化政策淡出，調控政策由一二線城市向三四線城市深入，對三四線在市房價漲勢形成較強抑制作用。棚改貨幣化政策起到短期內迅速擴大住房需求及縮減供給的作用，對三四線城市住房市場具有較強的剌激效應。棚改貨幣化政策淡出，將對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的功效。另一方面，多個熱點三四線城市被住建部約談，調控政策由一二線城市向三四線城市延伸，將使三四線城市住房投資投機活動受到抑制。

??中央定調堅決抑制房價上漲，對房價上漲預期有較大影響。中共中央政治局7月31日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作，提出要堅決遏制房價上漲。這是中央層面首次將房價調控目標由抑制房價過快上漲轉變為遏制房價上漲。這不僅將影響市場房價預期，也將促使地方政府將房地產調控政策真正落到實處。

??基于以上因素綜合推測，短期看一線、準一線及二線城市“金九銀十”落空，房價穩中有降。三四線城市房價漲速繼續下降。

??三、對策與建議

??一是堅持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調控政策定力。一、二線城市繼續抑制投資投機，維持現有的限購、限貸等房地產調控政策力度不放松。部分快速上漲的三四線城市，督促其出臺或加碼購房需求控制政策。清理不合時宜的住房去庫存政策。切實落實好地方政府穩定房價的主體責任，對穩定房價不力的城市兌現問責。堅持“因城施策”，避免系統性風險。

??二是分步推進住房預期制度改革。住房預售制度以政府信用為房地產企業融資背書，增加了行業杠桿，一旦房價下跌將引發諸多的經濟社會問題。另一方面，如果地方政府過度使用住房預售許可權力，將顯著影響住房市場效率。在“房住不炒”、清理行政審批權的大背景下，推進住房預期制度改革，是建立完善住房市場長效機制的重要組成部分。建議推動有條件的城市取消期房預售行政許可，同時加強事前、事中及事后監管；對于暫不具備條件的城市，逐步提高期房預售門檻，降低市場風險，保護消費者權益。

??三是規范住房租賃市場發展，多渠道擴大重點城市租賃房源。規范住房租賃市場發展，包括嚴控不具備自有住房產權的、輕資產住房租賃企業的證券融資，避免利用金融杠桿爭搶房源；禁止誘導、哄騙租客將租金轉為貸款分期；加快推進住房租賃立法，在發生經濟糾紛時優先保護租戶權益等。多渠道擴大重點城市租賃房源，包括加快對集體土地建設租賃住房試點的推廣；對利用工商業閑置建筑改造為長租公寓，給予更多的規劃、土地利用、稅收政策支持；出臺可行性細則，支持企業單位利用閑置土地建設租賃型職工宿舍等。

??四是加大公共服務區域一體化力度。公共服務的一體化，有利于盤活存量房源，調節不同區域供求余缺，改善住房供求結構。加強對基本公共服務均等化的統籌協調力度，對于原來主要由地方政府興辦的基礎教育等公共服務，在更高層面促進其區域一體化。

??大數據房價指數（BHPI）由住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組根據千萬級的存量住房價格數據，利用最新大數據分析技術和國際通行的重復交易指數模型計算。通過新技術的應用，BHPI力求更為貼近居民家庭對房價漲跌的真實感受。BHPI為月度存量房價格指數，指數樣本目前覆蓋了約142個主要城市和數十個重點城市的主要城區。根據重復交易指數模型的技術特性，BHPI僅監測存量住房價格變動，新建商品住房價格變動不計入BHPI。BHPI為大數據挖掘研究前沿成果，數據僅作為市場研究參考，住房市場評價以政府統計部門數據為準。

??報告執筆人：

??鄒琳華  住房大數據項目組組長，中國社科院競爭力模擬實驗室副主任

??呂風勇  中國社科院財經戰略研究院《中國縣域經濟發展報告》主編

??住房大數據項目組主要成員：

??王業強  呂風勇  姜雪梅  王先柱  趙奉軍  王杉  張淑娟  李言 呂有金  雷紅  何倩  李想