??3月14日上午，國家統計局公布了2018年1-2月全國房地產行業的各項數據，目前來看，“房住不炒”理念基本已深入人心，2018年調控主基調也已明確，樓市供需也在謀求新的動態平衡。在去年年末銷售火爆的“慣性”作用下，1-2月銷售金額、面積也顯著好于去年同期，東北地區的表現尤為突出；開發投資額小幅回升，同比累計增速創2年來新高；與之形成鮮明對比的是，1-2月新開工累計同比增速卻回落了4.1個百分點，土地購置增速更是由正轉負。

??1 前2月銷售金額、面積同比微增
東北地區銷售“爆發”去庫存顯著

??2018年1-2月份，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比去年全年回落3.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.3%。商品房銷售額12454億元，增長15.3%，增速提高1.6個百分點。其中，住宅銷售額增長15.7%。

??CRIC點評

??2018年開年，商品房銷售面積、銷售金額顯著好于去年同期，同比分別增長了4.1%和15.3%。因基數原因影響，1-2月銷售面積增速還是比全年回落了3.6個百分點，而銷售金額增速則提高了1.6個百分點，成交均價仍處高位。

??從銷售區域來看，非重點城市即多數三、四線城市市場“熱度不退”，成為了樓市銷售的有效支撐，數據顯示，中部、西部、東北部銷售面積增速、金額增速雙雙維持在10%和25%以上，遠超東部區域。以東北區域表現最為突出，1-2月份，東北地區商品房銷售面積416萬平方米，增長15.2%，增速提高8.2個百分點；銷售額達314億元，增長35.2%，增速提高13.4個百分點。

??值得關注的是，在近期克強總理發布的“兩會”報告中再次強調了供給側改革，核心是要“三去一降一補”即去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板這五大任務，雖然東部多數城市調控從嚴，但實際上市場并無庫存風險，隨著中部、西部、東北部三四線城市銷售發力，將對整體去庫存起到積極的正向作用。

??2 前2月房產開發投資額達近3年同期最高
同比累計增速創2年來新高

??2018年1-2月份，全國房地產開發投資10831億元，同比名義增長9.9%，增速比去年全年提高2.9個百分點。其中，住宅投資7379億元，增長12.3%，增速提高2.9個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.1%

??CRIC點評

??1-2月，全國房地產開發投資額超預期增長，同比累計增速達9.9%，創2年以來的新高，與2017年穩步下行的態勢形成了鮮明對比。這主要是基于去年銷售情況良好、土地購置相對充足，普遍存在“補庫存”的強烈沖動，加快存量項目和新開工項目開發進度，也為開發投資的回升提供了動力。目前來看，2018年樓市調控主基調基本已定，在嚴密的調控政策下，多數房企基本都已明確了自身的發展策略，并逐步找到了投資銷售的應對之道，因而開發投資額實現了穩步上升。

??3 前2月新開工累計同比增速回落4.1個百分點
土地購置增速由正轉負

??2018年1-2月份，房屋新開工面積17746萬平方米，增長2.9%，增速回落4.1個百分點。其中，住宅新開工面積13032萬平方米，增長5.0%。

??2018年1-2月份，房地產開發企業土地購置面積2345萬平方米，同比下降1.2%，去年全年為增長15.8%；土地成交價款794億元，同比持平，去年全年為增長49.4%。

??CRIC點評

??1-2月，新開工面積達17746萬平米，較去年同期小幅微增2.95%，但累計總比增速僅為2.9%較2017年末回落了4.1個百分點，呈現低位波動。這主要源于一方面2018年剛剛開年，且恰逢春節假期，房企新開工意愿并不強烈。另一方面，此前部分企業所獲的部分高價地塊一般都處于房價較高的核心一、二線城市，這些城市也尚在“限價”之中，“以時間換空間”成為房企與政策之間的博弈。隨著政策導向逐步明確，預期下月開工量有望小幅微增。

??此外，2018年1-2月全國土地購置面積增速由正轉負，跌落至-1.2%，一方面是2017年初同期基數較高，另一方面則是2018年剛開年，多數地方年度供地計劃尚在制定中，土地供應周期性“斷檔”，故而1-2月全國土地購置面積增速有了顯著下滑。

??4 商品房待售面積降速趨緩
商業營業用房去庫存效果顯著

??2018年2月末，商品房待售面積58468萬平方米，比去年末減少455萬平方米。其中，住宅待售面積減少42萬平方米，辦公樓待售面積減少71萬平方米，商業營業用房待售面積減少362萬平方米。

??CRIC點評

??1-2月銷售面積穩步增長，促使商品房的待售面積穩步下降，比12月末減少455萬平方米，庫存量仍處于下降通道過程中。其中，商業營業用房待售面積約1.48億平方米，較2017年末減少362萬平方米，去庫存效果顯著；對比之下，住宅和辦公物業的庫存量雖有不同程度下降，但總體降幅較小，不得不說，未來多渠道去庫存的道路依舊漫長，銷售的風險不容忽視。