??導讀：在2018年3月5日的政府工作報告上，國家對三四線城市商品住宅去庫存成效表示肯定。作為之前幾年的重點經濟工作任務，房地產庫存成為社會各界高度關注的問題之一。研究發現，經過2016年的大力“去庫存”，目前全國商品住宅庫存規模已整體進入合理規模區間，但商品房去庫存工作任重而道遠。主要體現為：（1）新建商品房庫存壓力來源由住宅轉向商業和辦公，后者去化難度更高；（2) 商品房期房庫存、潛在庫存持續施壓; （3）三四線城市商品房庫存增速過快，去化壓力巨大。

??新建商品房庫存壓力來源由住宅轉向商業和辦公，后者去化難度更高。

??觀察住宅、辦公樓和商業營業用房三類物業現房庫存(即待售面積)占商品房現房庫存的比重，辦公樓的占比一直較為平穩，在5%附近上下波動，商業營業用房的占比經歷了先下降后上升的過程，從2008年的31%左右下降到2014年初的19%左右，然后又反彈至今年9月的25%，與住宅占比呈此消彼長之態。

??從庫存面積來看，全國辦公樓現房庫存的走勢和全國商業營業用房庫存的走勢較為一致，均可分為三個時間段，分別為2007年至2010年平穩上行、2011年至2017年一季度加速上升、2017年二季度至今觸頂回落。2017年9月全國辦公樓現房庫存全國商業營業用房現房庫存分別為0.35億平方米和1.55億平方米，相比于各自的峰值分別下降6.6%和3.7%。

??可以看到，全國辦公樓現房庫存和全國商業營業用房現房庫存的降幅很小，2016年以來全國商品房現房庫存的下降主要是全國住宅現房庫存下降導致的，可見商品房“去庫存”主要體現于住宅方面。

??商品房期房庫存、潛在庫存持續施壓

??長期以來，人們對商品房庫存的理解大多局限于國家統計局公布的“商品房待售面積”,但商品房待售面積只是商品房現房庫存的數量反映。而我國商品房銷售的主要方式是期房銷售，因此，可預售但尚未完成預售的新建商品房，也是實際存在的一種商品房庫存，可稱之為商品房期房庫存。商品房期房庫存與現房庫存共同構成了商品房實際庫存。此外，在我國目前的房地產開發管理制度下，已開工但未竣工且未達到預售條件的在建商品房，在不久的將來就會變為期房，是商品房期房庫存的主要來源，可稱之為“商品房潛在庫存”。

??無論從全國層面還是一、二、三四線各級城市層面看，2011年以來商品房實際庫存的加速增長，都主要來源于期房庫存的快速增長，即使經過2016年的去庫存，期房庫存規模均大大超過現房庫存，是商品房實際庫存的主體。

??從2000年開始，全國商品房潛在庫存，即新開工面積，每年均大于全國商品房銷售面積，即使考慮到小部分新開工面積因為爛尾或無法拿到預售證等原因不能轉化為庫存，但每年新開工面積與銷售面積的差值經累積之后，必然會對商品房庫存持續施壓。尤其是2010年到2014年，新開工面積超出銷售面積較多，令庫存問題更加嚴重。此外，相比于住宅庫存，商辦用房庫存的壓力相對更大。2002年至2017年11月，商辦用房的新開工面積與銷售面積之比一直大于住宅，并且長期維持在1.5以上，峰值甚至達到3以上。商品房潛在庫存總量和結構的不合理將將對未來的商品房實際庫存繼續施壓，導致實際庫存總量和結構的不合理。若長此以往，商品房庫存問題將更加嚴重。

??三四線城市商品房庫存增速過快，去化壓力巨大

??2011年至2015年，從商品房現房庫存、期房庫存和實際庫存這三類庫存的增速來看，三四線城市均明顯快于一線城市和二線城市。以實際庫存為例，2011-2015年，三四線城市有增速和增長規模均大于一二線城市，至2016年，三四線城市商品房實際庫存總和達到一二線城市總和的1.5倍，占全國商品房實際庫存的6成。

??從長期看，切實影響商品住宅庫存去化的核心因素是人口。選取了全國123個城市，根據各地統計局數據，2012年到2016年35個一二線城市的平均常住人口增速為4.9%，同期88個三四線城市的平均常住人口增速僅為1.7%。并且常住人口增速前十位的城市中有9個是一二線城市，常住人口增速后十位的城市則全部為三四線城市。可見，三四線城市人口增長乏力是不容回避的事實，它將嚴重制約三四線城市商品住宅庫存的合理去化。

??2012年到2016年平均常住人口增速前十位和后十位的城市

??對于商業營業用房，其庫存去化的關鍵因素是居民收入。我們選取了全國50個城市進行分析，根據各地統計局數據，2015年31個一二線城市的平均人均可支配收入為34990元，19個三四線城市的平均人均可支配收入為29318元，三四線城市人均可支配收入比一二線城市低16%。并且人均可支配收入前十位的城市中有8個是一二線城市，人均可支配收入后十位的城市中有9個是三四線城市。這意味著，三四線城市的居民消費水平更低，這必然會影響三四線城市零售商業和生活服務業發展，不利于商業庫存的去化。

??2015年人均可支配收入前十位和后十位的城市

??辦公樓庫存的去化主要與所在城市的產業結構有關，因為辦公樓的需求主要來自于第三產業。我們選取了全國27個城市，根據各地統計局數據，2017年前三季度13個一二線城市的平均三產占比為61.8%，14個三四線城市的平均三產占比為44.4%。并且三產占比前十位的城市均是一二線城市，三產占比后十位的城市均是三四線城市。可見，三四線城市的三產占比顯著低于一二線城市，這會造成三四線城市辦公樓的需求萎靡，不利于辦公庫存的去化。

??2017年前三季度三產占比的城市排名

??綜合來看，盡管三四線城市商品住宅去庫存已取得明顯成效，但是，大多數三四線城市在人口吸引力、居民收入和產業結構升級方面均未有明顯改善，其規模龐大的商品房庫存依然存在巨大的去化壓力。

??房地產庫存問題的形成與我國房地產現行制度、房地產市場與行業的發展階段以及我國宏觀社會經濟層面存在的某些問題密切相關。盡管目前全國商品住宅庫存已進入合理區間，但必需重視我國房地產庫存依然存在著重大問題。

??(內容來源：易居研究院)

　　完整版報告：中國房地產市場研究-熱點專題：商品房去庫存成效顯著，是否意味著可以告一段落？