??隨著一線城市土地資源的稀缺，盤活存量土地特別是工業(yè)用地成為了近期的熱點和焦點。以上海為例，由于土地政策的嚴(yán)格限制，當(dāng)前工業(yè)用地可以盤活的方向非常有限，多數(shù)還在延續(xù)著2003年左右的老廠房改造成創(chuàng)意園區(qū)辦公，這種盤活更新方向難以適應(yīng)或滿足當(dāng)前上海建設(shè)具有全球影響力的科創(chuàng)中心的承載空間要求和創(chuàng)新政策要求。故大膽提出應(yīng)允許符合條件的工業(yè)用地部分配建公寓，從而有助于緩解辦公市場壓力、緩解租房市場壓力和緩解交通擁堵壓力。

??2014年底，上海建設(shè)用地為3100平方公里，其中工業(yè)用地為800平方公里，整個工業(yè)用地占建設(shè)用地比重達到25.8%，而這一比重已經(jīng)遠超紐約市的7.5%，東京都的2.5%，大阪市的14.5%。由于2020年上海建設(shè)用地將鎖定在3226平方公里，同時工業(yè)用地占比遠高于其他發(fā)達地區(qū)。

??以輕工業(yè)為主，改造方向多為辦公形態(tài)。上海是近代中國工業(yè)的發(fā)源地之一。解放前，舊上海工業(yè)部門的結(jié)構(gòu)有明顯的半殖民地工業(yè)特征，輕紡工業(yè)同重工業(yè)兩者比重極不相稱。據(jù)統(tǒng)計，至1949年輕紡工業(yè)產(chǎn)值占全市總產(chǎn)值的88.2%，而重工業(yè)產(chǎn)值僅占11.8%。當(dāng)時輕紡工業(yè)所占的比重占絕對優(yōu)勢，使輕工業(yè)為主導(dǎo)成為了上海工業(yè)發(fā)展的特點。通常輕工業(yè)的廠房多是多層廠房，上海的統(tǒng)計表明，1973年建造的多層廠房占廠房總面積的60%，1975年達到了70%。從20世紀(jì)80年代起，上海著手產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，隨著舊城區(qū)改造與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，很多在城區(qū)的工廠遷到城郊或是城外，帶來很多中心城區(qū)的舊廠房的空置，這其中很大一部分是多層廠房。早些年可以進行“退二進三”有些工業(yè)用地變性補交部分出讓金成為住宅用地，而近幾年這種做法已經(jīng)行不通，因此這部分多層廠房在2003年左右多數(shù)改造為辦公形態(tài)進行再次出租，2005年達到高峰。同時，根據(jù)上海城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，104區(qū)塊和195區(qū)域是工業(yè)用地主要集聚區(qū)，由于195區(qū)域未來以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為導(dǎo)向，那么這個區(qū)域的大部分廠房多承載的是第三產(chǎn)業(yè)，并且從形態(tài)上以老廠房改造的創(chuàng)意園區(qū)辦公業(yè)態(tài)為主，如8號橋，1933老廠房等，多數(shù)集中在區(qū)域較好的位置。104產(chǎn)業(yè)區(qū)塊未來以產(chǎn)業(yè)升級為導(dǎo)向，其中一部分也承載的多為總部研發(fā)辦公等功能，如張江、漕河涇、金橋等園區(qū)。因此未來工業(yè)用地?zé)o論是轉(zhuǎn)型還是升級，土地上承載的主要形態(tài)都是辦公。

??從研究者的角度，站在市場需求的立場，工業(yè)用地改造存在業(yè)態(tài)單一，千園一面，配套不足的問題，建議考慮在改建的園區(qū)內(nèi)配建一部分出租公寓，既滿足現(xiàn)如今大眾創(chuàng)業(yè)的高潮，又滿足園區(qū)的居住生活功能的補充，最重要的是有利于緩解當(dāng)前上海城市發(fā)展的三大壓力。

??一、緩解辦公市場的壓力

??上海的辦公市場已經(jīng)面臨著巨大的供大于求的壓力。根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，近五年上海的辦公存在嚴(yán)重的供大于求，5年半累計庫存超過400萬方，而未來五年內(nèi)，上海預(yù)計累計交付甲級寫字樓約725萬方，年均新增供應(yīng)規(guī)模將超過150萬平方米。而過去五年，辦公年均去化量大致在150-250萬方之間，未來五年隨著整個中國經(jīng)濟進入深度結(jié)構(gòu)調(diào)整，上海的整體辦公市場供大于求的狀態(tài)將會愈加嚴(yán)重。這些統(tǒng)計的僅僅是純辦公物業(yè)，還沒有計算工業(yè)用地上的辦公性質(zhì)物業(yè)。工業(yè)用地上的辦公空間相對于新建辦公樓具有成本低、周邊配套全、靈活個性空間的特征，其更容易受到追捧，如果將這一部分也納入統(tǒng)計，隨著這部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級的深化，未來將進一步加劇整個辦公市場的供大于求。因此考慮一部分改建園區(qū)配建出租公寓，可以相應(yīng)緩解辦公市場供大于求的壓力。

??二、緩解租房市場的壓力

??上海作為每年60萬人口的凈流入的城市，整個租房市場是一個擁有巨大發(fā)展?jié)摿Φ氖袌觯谶@一市場上，政府可以提供部分公租房產(chǎn)品，但這部分房源對于整個強大市場需求而言是杯水車薪，嚴(yán)重供不應(yīng)求，那么剩下的租房需求根據(jù)國際經(jīng)驗，只能通過社會力量來解決，當(dāng)前國內(nèi)在互聯(lián)網(wǎng)+的大潮下，出現(xiàn)了出租公寓相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的一系列企業(yè)。像you+公寓，蘑菇公寓、優(yōu)客逸家、魔方公寓一部分是承租商辦性質(zhì)的樓改造成公寓，其中也有工業(yè)用地屬性，但工業(yè)屬性的土地上改建為公寓產(chǎn)品，當(dāng)前在國內(nèi)規(guī)定屬于違章建筑，無法可持續(xù)發(fā)展。因此今后將盤活存量工業(yè)用地與市場上巨大的租房需求相結(jié)合是值得研究的領(lǐng)域。

??三、緩解交通擁堵的壓力

??根據(jù)易居研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，全國17城市租房族上班所需時間達到30分鐘甚至更久，其中一線城市北京上班耗時最長，達到44分鐘；其次是上海，達到36分鐘；廣州，達到31分鐘；深圳，達到30分鐘。上班耗時較長一是交通擁堵的壓力造成；二是居住區(qū)域與產(chǎn)業(yè)區(qū)域分布不合理造成的。上海城市的發(fā)展戰(zhàn)略是嚴(yán)格控制城市發(fā)展規(guī)模，堅持中心城人口疏解。而這些年通過市中心不供應(yīng)住宅用地，而將新增土地供應(yīng)都集中在郊區(qū)，希望實現(xiàn)市中心人口疏解；同時，政府通過一系列優(yōu)惠政策，包括稅收減免、租金減免等希望企業(yè)往郊區(qū)集聚，企業(yè)在一系列優(yōu)惠政策下，多數(shù)企業(yè)選擇注冊地在郊區(qū)，而辦公地依然在市中心。這就形成了每天人們都要耗時1小時左右，從郊區(qū)居住地趕往市中心上班地。因此筆者提出在市中心合適的老廠房改建園區(qū)中配建一部分公寓，可以大大縮減人們上班耗時時間，緩解交通擁堵的壓力，同時也有利于園區(qū)的配套完善更便于招商，從而增加整個園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚力和核心競爭力。

??結(jié)語：上海市政府今年為加快推進建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心，發(fā)布了69號文《上海市加快推進具有全球影響力科技創(chuàng)新中心建設(shè)的規(guī)劃土地政策實施辦法（試行）》，重點是支持園區(qū)平臺公司發(fā)展，目的是簡化審批提高行政效率。特別是在69號文中提出：“按照建設(shè)宜居宜業(yè)的科技產(chǎn)業(yè)商務(wù)社區(qū)的目標(biāo)，控制性詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)實際需求的變化，合理確定配套服務(wù)設(shè)施的比例結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加公共租賃公寓，教育文化場所，商業(yè)商務(wù)設(shè)施以及公共開放空間等配套服務(wù)功能。”“針對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、科技創(chuàng)新特點，允許產(chǎn)業(yè)類工業(yè)用地配套科技創(chuàng)新服務(wù)設(shè)施的建筑面積占項目總建筑面積的比例一般不超過15%。”這兩項規(guī)定，說明政府已經(jīng)正在積極鼓勵工業(yè)土地上配建公寓，特別在科創(chuàng)中心建設(shè)的背景下，將原來的園區(qū)配套比例從7%提升到15%。但從整體關(guān)于工業(yè)用地政策框架看，在很多操作執(zhí)行層面處于模糊狀態(tài)，從而導(dǎo)致現(xiàn)在沒有政策指導(dǎo)下的市場運作案例，市場上的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型案例多是“一事一議，一地一議”，政府考慮政策的兩難境地凸顯，既希望能夠有所突破，但又不希望出現(xiàn)較大的政策風(fēng)險。上海未來如果要建設(shè)具有全球影響力的科創(chuàng)中心，對于工業(yè)用地政策的創(chuàng)新突破恐怕是永遠繞不開的主題。

??（本文作者：崔霽 易居研究院咨詢中心總經(jīng)理）