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??不經意間，8月份又成了房地產政策密集發布期，央行雙降、限外令解除、公積金首付新政等。為何在8月末救市政策紛紛祭出？是政府預感到市場將出現大的變化而提前采取的預防措施嗎？有業內人士預測樓市進入崩盤時間，真的是這樣嗎？先看近期政策、市場都發生了哪些變化：

??政策方面：

??成交方面：8月份重點城市市場成交表現較差，整體成交環比降幅較7月進一步擴大，部分城市下降尤其明顯。而供求的繼續下降，并未明顯推高重點城市市場庫存，而超過一半城市庫存量繼續下降，而基于前期成交量的高位，消化周期也繼續改善，整體市場狀況依舊向好。

??價格方面：8月，中國城市住房（一手房）價格288指數為1093.7點，指數較7月上升5.0點，環比上漲0.46%，漲幅較上月縮小0.04個百分點，同比止跌小幅上漲0.07%。指數連續四個月正增長。

??各方觀點

??銘基亞洲投資策略師羅福萬認為，隨著中國股市降溫和人民幣貶值，人們的注意力將重新回到中國房地產市場是否步入下行通道的問題。在我看來，房地產繁榮期已經結束，但由于房地產買家被要求支付至少30%的首付款，發生危機的風險很低。過去10年間住房價格年均上漲9%貌似符合泡沫的特征，但與此相伴隨的是城鎮居民名義收入年均12%的增長。

??經濟學者馬光遠認為，盡管上半年，一些城市的房地產的銷量和價格在政策組合拳的助力下開始回暖，但行業本身已經告別“高利潤、高增長、高回報”的三高階段，由于三四線城市的庫存壓力，房地產事實上已經從短缺經濟走向結構性的過剩，開發商和房地產行業的洗牌和改變不可避免。放松外資限制并不會逆轉房地產的基本面，也不用擔心中國房價再次的暴漲。未來影響中國房地產走勢的最大因素，除了宏觀經濟的基本面，還有人民幣貶值和降準降息寬松政策的雙重影響。對中國房地產市場的未來并不樂觀，除了少數城市的房產在人民幣貶值的情況下具有一定的保值能力之外，中國房地產事實上應該選擇賣出。

??同策咨詢研究部總監張宏偉認為，中國房地產市場環境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經基本平衡，短期內來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現實。今年8月底“雙降”之后，雖然市場成交量價會在“金九十銀”有所表現，會促使樓市起碼一部分城市樓市出現繁榮景象，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機。而這場危機極有可能在2016年年初爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。

??易居中國執行總裁丁祖昱認為，今年8月又出現了罕見的“高溫月”，但樓市卻沒有如天氣一般火爆，供應和成交環比都有所下滑。但考慮到成交仍然較去年同期上漲了21%，在淡季中能交出這樣一份答卷，應該還算得過去。今年市場和政策、股市也密切相關。

??政策上，8月份已經解除了“限外令”，并且出臺了雙降政策，而且在月末最后一天央行推出了公積金貸款購二套房最低首付從30%降低到20%的利好政策，看來政策面正處于最寬松的時候。三季度的經濟數據如果繼續不樂觀，那月末還是有可能像去年9月底一樣繼續出臺支持政策。股市這塊，預計9月份可能還是以調整為主，應該不會對市場造成太多影響。9月份的樓市應該會更回歸市場，值得期待！

??中房分析

??近期政府再次密集出臺樓市“救市”政策，涉及到金融（流動性和融資成本）、外資（購房資格和便利）、公積金（首付比例等）幾個方面聯系此前的除一線城市外的取消限購政策，330新政等，目前確實已經是近5年來房地產政策最為寬松的時期了。

??如果長期跟蹤我國的房地產政策與市場發展就可以發現，房地產政策寬松期一般對應著市場的調整期，同時也是比較合適的市場抄底期，無論是企業拿地還是居民購房，莫不如此。

??如何認識當前的房地產市場，是應該逢低抄底還是觀望回避？做好這個決策，必然要對中國房地產市場的未來做一個深刻的理清，到底是發展過程中的調整，還是面臨必然的崩潰。我們認為，中國樓市面臨調整的可能性，但還不會崩潰。理由如下：

??首先，樓市居住需求是主體。現在樓市的平均投資回報率在2-3%左右，低于銀行5%理財收益率，而房價也不大會出現暴漲的預期，因此樓市投機需求比例大幅下降。總體看住房基本面需求依然健康，每年大約有1300萬對夫婦結婚，而新婚夫婦占到新建住房銷售的大約三分之一。收入持續以健康的步伐增長，家庭儲蓄在過去10年里增長逾300%，至52.7萬億人民幣（約合8.5萬億美元），超過俄羅斯、巴西、印度和意大利的GDP總和。事實上，今年樓市成交有調整，但依然比去年同期有顯著增長。簡單講就是，雖然現在買樓不能獲得很好的出租收益和差價，但成交量依然很大，說明真實的居住需求在支撐市場。

??其次，改善住房需求空間大。隨著二胎政策的普遍實施、城鎮化所帶來的農村老人跟隨子女到城市定居，以及城鎮家庭養老需求的增加，意味著很多家庭原來的一房、兩房不能適應需要，三房甚至四房成為這類家庭的標配。從購買力看，過去10年期間，經通脹調整后的城鎮居民收入每年增長7%以上，同時在過去9年間農村居民實際收入每年增長7%。相比之下，過去10年期間美國和英國的實際收入年均增長率分別為1%和0.3%。因此，我國城鄉居民的收入水平是不斷提高的，有支付能力的住房需求也在不斷擴大。

??再次，城鎮化趨勢不可阻擋。新興城鎮化是我國經濟發展戰略之一，也是社會發展的必然。這一進程在實施過程中有可能會出現一些偏差，但這個進程不會停滯，在發展中解決問題，城鎮化也將逐步做到人的城鎮化，有人的地方就有住房的需求，這也是我國房地產市場能夠持續發展的基礎推動力。

??第四，住房消費杠桿率低，不會出現美國式“次貸”危機。任何資產類別出現泡沫的一個重要前提是很高的杠桿水平，因為如果沒有高的杠桿水平，價格大幅下跌的后果就是有限的。我國的住房信貸政策決定了居民購買住房杠桿率較低，因為在過去3年大約15%的買家是全款購房，而貸款購房者被要求最低支付30%的首付款（二套房商業貸款實際執行則要求50%以上首付）。且中國人的還貸率高、能夠買的起房子的人大部分珍視信譽，因此違約率基本可以忽略不計。除非房價下跌40%以上，可能會出現違約停貸的情況，但這種情況也僅僅是假設，在我國經濟依然保持6%以上的增速，M2依然保持10%以上的供應，房價在可預見的將來還不會崩潰。

??當然，我們也應客觀看目前存在的一些不利因素，比如宏觀經濟確實在降速，我國已經開始主動適應這種局面，稱之為“新常態”，主動適應要比被動防御好，承認市場周期的存在，主動出清風險，反而有利于更快從經濟低谷中走出來。再比如外資流出問題，這與中美經濟周期差異相關，美國經濟目前正處于復蘇階段，且美聯儲還預期加息，加上人民幣的主動貶值，美元流出再正常不過。對經濟而言確實是一個挑戰，需要冷靜面對，但對房地產市場則影響小得多，外資在中國房地產市場的份額并不大，且近期的限外政策松綁也是一個對沖措施。而央行對人民幣匯率的“有管理”浮動控制，也是有相當的準頭，人民幣持續貶值的預期可以歇歇了。

??(本文來源：中房研協研究中心 回建強)