高端養(yǎng)老地產(chǎn)的高科技路徑——

  用科技去精耕細(xì)作 養(yǎng)老地產(chǎn)以“老”為本

  隨著盈利模式、運(yùn)營模式等問題的日益顯現(xiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)從最初一窩蜂攤大餅，逐漸過渡到精細(xì)分工，發(fā)展更趨于理性。要想下好這盤棋，開發(fā)商不僅要具備開拓者的勇氣和魄力，更要用博大的愛心去耕耘。像私人電梯、實(shí)時健康管理軟件、智能機(jī)器人這樣的科技產(chǎn)品，之所以可以與養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)完美組合，就是因?yàn)殚_發(fā)商貫徹了以“老”為本的開發(fā)理念。養(yǎng)老住宅只是一個非常小的環(huán)節(jié)，養(yǎng)老地產(chǎn)需要做的還包括產(chǎn)業(yè)鏈的整合、全新模式的經(jīng)營和高端科技化的服務(wù)。

  客觀元素催熱養(yǎng)老地產(chǎn)

  根據(jù)目前國內(nèi)養(yǎng)老規(guī)劃，居家養(yǎng)老占比為96%，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為3%，宜居社區(qū)養(yǎng)老僅為1%；而《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》指出，2015年宜居社區(qū)養(yǎng)老比重將大幅提高到7%。按照2015年中國60歲及以上老年人口將達(dá)到2.16億的基數(shù)計(jì)算，2015年宜居社區(qū)養(yǎng)老人數(shù)將達(dá)到1512萬；據(jù)預(yù)測，目前養(yǎng)老市場體量大約已達(dá)4萬億人民幣。

  無論是客觀的國內(nèi)老齡化趨勢，還是外在國家層面規(guī)劃，都已經(jīng)為養(yǎng)老地產(chǎn)描繪出了巨大的市場空間。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前國內(nèi)品牌房企中大約有21%已經(jīng)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，目前包括萬科、保利、招商、金地在內(nèi)的30多家知名大型房企也均已經(jīng)在全國范圍內(nèi)大力開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。今年4月17號，全國首例面向社會資本開放的兩塊養(yǎng)老設(shè)施用地在深圳開拍，吸引35家房企激烈競爭，每幅地塊均經(jīng)過二十多次競價(jià)，以高達(dá)6倍和7倍的溢價(jià)率成交。國家層面出臺的扶持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策、以及日益完善的配套方案，成為很多房企角逐養(yǎng)老市場的“試金石”，由此催熱了養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的膨脹。

  養(yǎng)老地產(chǎn)面臨成長“迷茫期“

  在社會資本、房地產(chǎn)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和社會養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等紛紛看好養(yǎng)老地產(chǎn)的同時，這位身材魁梧卻又年齡尚小的“年輕人“，卻又面臨著成長的困擾。

  根據(jù)國外成熟經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)往往需要根據(jù)不同年齡階段的心理生理需求，家庭狀況，因地制宜，采用不同開發(fā)模式，這就像并不是所有的農(nóng)村耕地都適合于機(jī)械化大規(guī)模開墾，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)更加需要耐心和用心。而按照目前國家政策規(guī)劃，到2015年，養(yǎng)老床位要達(dá)到每千名老人30張，城市社區(qū)為養(yǎng)老服務(wù)覆蓋率要達(dá)到100%，農(nóng)村達(dá)到50%，到2020年養(yǎng)老業(yè)擬提供1000萬個崗位，如此快速的增長讓人咋舌。同時，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)政策頻發(fā)，但也均是宏觀層面的鼓勵支持，落地的政策幾乎沒有，缺乏具體執(zhí)行的依據(jù)和參照性，使養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜。以上都很容易將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶入粗放增長的怪圈，從而使養(yǎng)老地產(chǎn)成為有房無老的營銷概念，帶來盈利模式、運(yùn)營模式、重復(fù)建設(shè)等一些列困局。

  目前國內(nèi)大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目依然在以傳統(tǒng)房地產(chǎn)的方式進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營，產(chǎn)業(yè)鏈整合程度較低，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時缺乏了實(shí)際服務(wù)與配套的支撐，導(dǎo)致很多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與普通住宅差異化不大，無法營造出真正的宜居養(yǎng)老環(huán)境，入住率還不是很高，直接導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式受到限制，甚至虧損。

  就此綠城董事長宋衛(wèi)平稱“目前的養(yǎng)老模式太簡單太粗糙太平面化”；上海親和源是目前國內(nèi)最大的致力于養(yǎng)老的機(jī)構(gòu)，其副總經(jīng)理王波認(rèn)為：養(yǎng)老地產(chǎn)總體上處于比較混亂的階段；而萬科總裁郁亮直接表示：“嚴(yán)格意義上說，中國現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)，還停留在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)階段，距離專門地產(chǎn)行業(yè)的形成還有很長的距離。”

  以“老”為本彰顯養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵

  養(yǎng)老地產(chǎn)除住宅本身外，還集合了餐飲、醫(yī)療、娛樂、養(yǎng)生、保健等系列產(chǎn)業(yè)，附加值應(yīng)該更多體現(xiàn)在以“老”為本的增值服務(wù)與完善配套上。

  以日本為例，養(yǎng)老地產(chǎn)無論在硬件、配置、服務(wù)、運(yùn)營模式等方面都有著很詳細(xì)的規(guī)定：如室內(nèi)專有面積應(yīng)達(dá)到25平方米，各居所里應(yīng)有浴室、廚房、廁所，以及房間必須有足夠的寬度以便輪椅通過，廁所及走廊等地必須設(shè)置扶手、地面不能有高低之差；白天必須有二級以上的護(hù)理方面的專業(yè)人員在該建筑中坐班，每日必須確認(rèn)居住在該建筑中的老年人的安全；老人可以單獨(dú)出門、無門禁、無會客時間上的限制，還有包括提供飲食、上門醫(yī)療、照顧生活各方面等自選服務(wù)；同一棟樓里都會有居家養(yǎng)老中心，日間照料中心，診所等設(shè)施。

  全國老齡委辦公室副主任朱勇分析認(rèn)為：“不能簡單的把養(yǎng)老服務(wù)等同于修建豪華的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而應(yīng)該更加注重于服務(wù)，所有的設(shè)備、技術(shù)只有在服務(wù)當(dāng)中才能發(fā)揮作用，才能產(chǎn)生財(cái)政效益。所以，應(yīng)該把我們的重點(diǎn)放在如何做好經(jīng)營管理和服務(wù)上。”

  目前，一些開發(fā)商已經(jīng)在朝這個方向努力。如綠城烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目，就以老年大學(xué)為主要賣點(diǎn)，以“學(xué)院式養(yǎng)老”模式為主導(dǎo)，輔助600多畝休閑健康養(yǎng)老主題園區(qū)，成為不少層次較高老年人的青睞，銷量頗佳。而為了滿足一些老人既希望維系親情，又希望有獨(dú)立的養(yǎng)老空間，同時享受到及時的醫(yī)療和保健服務(wù)，一些開發(fā)商將老年住宅與普通住宅混搭，這在萬科的北宸之光項(xiàng)目中得到體現(xiàn)，該項(xiàng)目是在年輕住區(qū)里面做一幢養(yǎng)老公寓，不但消除了老年人怕與社會家人脫節(jié)的顧慮，還依托社區(qū)周邊成熟的配套，銷售狀況良好。卓達(dá)太陽城創(chuàng)建了全齡化服務(wù)型居家養(yǎng)老社區(qū)，在社區(qū)內(nèi)運(yùn)營養(yǎng)老護(hù)理中心，導(dǎo)入“智慧化照護(hù)”，以及個體化健康管理模式，設(shè)計(jì)專屬健康計(jì)劃讓老人獲得良好照顧。

  科技化是高端養(yǎng)老地產(chǎn)的試金石

  居家養(yǎng)老仍然是普通消費(fèi)者的主要養(yǎng)老方式，有研究表明，收入越高的家庭對于養(yǎng)老地產(chǎn)的接受度越高。據(jù)調(diào)查顯示，中高收入的老人希望與子女同住的只占很少的比例，他們是試水養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的首個目標(biāo)群體。業(yè)內(nèi)人士表示，養(yǎng)老公寓第一批客戶往往是資金充裕，思想開放的企業(yè)老板、退休干部或大學(xué)教授等高端人士。因此，不少開發(fā)商從高端養(yǎng)老地產(chǎn)入手。

  這就需要更加貼合高端消費(fèi)者的養(yǎng)老需求，將以“老”為本做到極致，從眾多普通項(xiàng)目中跳脫出來，增加住宅的附加值與含金量，實(shí)現(xiàn)市場認(rèn)可與盈利。目前一些與養(yǎng)老地產(chǎn)相配套的科技化產(chǎn)品已經(jīng)初露鋒芒，成為該領(lǐng)域的新寵。如部分別墅項(xiàng)目為方便老人行動，配備了家用電梯，可戶內(nèi)外暢行的電動輪椅，還有對老人的心跳、血壓等健康狀況進(jìn)行實(shí)時監(jiān)測的醫(yī)療軟件與設(shè)備，防走失GPS穿戴設(shè)備，以及專為老年人服務(wù)的餐飲烹飪都打造出高度現(xiàn)代化的智能養(yǎng)老住宅，這從科技含量逐年攀升的“老博會”中可見一斑。

  智能機(jī)器人牽手養(yǎng)老地產(chǎn)

  目前，智能服務(wù)機(jī)器人已經(jīng)開始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。由于日益突出的老齡化問題，日本、美國、歐洲一直長期致力于研制能照顧老年人的機(jī)器人，很多老人已經(jīng)開始享受到機(jī)器人的照顧。

  業(yè)內(nèi)人士表示，目前智能機(jī)器人已經(jīng)相當(dāng)先進(jìn)，可以很好地滿足老年人自理能力差、需要實(shí)時安全監(jiān)護(hù)、渴望親情互動、娛樂及精神陪伴等多重生理和心理上的需求，成為老年人日常生活伴侶。目前，由弗徠威智能機(jī)器人科技(上海)有限公司推出的全球首款智能機(jī)器人保姆已經(jīng)進(jìn)入老年人的日常生活。據(jù)弗徠威公司業(yè)務(wù)發(fā)展部副總監(jiān)韓斌介紹：公司與昆山工研院聯(lián)合開發(fā)的智能機(jī)器人保姆融合了大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、人工智能等多種前沿科技，針對老年人生活特點(diǎn)，采用簡單的人機(jī)對話或手機(jī)操作方式，實(shí)現(xiàn)包括智慧家居、安全監(jiān)護(hù)、精神陪護(hù)、跌倒監(jiān)測、環(huán)境監(jiān)測、親情互動、生活娛樂等多種實(shí)用功能，產(chǎn)品處于國際領(lǐng)先水平，并已開始步入市場，受到了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注。

  弗徠威公司負(fù)責(zé)人表示，機(jī)器人保姆可以與養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合，帶來更為智慧、便捷、安全、快樂的生活方式，成為老年人日常生活中不可或缺的一部分，從而提升養(yǎng)老地產(chǎn)的科技含量及品質(zhì)。據(jù)了解，弗徠威公司已與國內(nèi)多家養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)建立了合作關(guān)系，多處體驗(yàn)中心也即將建成。

  在江蘇省昆山市玉山養(yǎng)老院中，一個穿著橘紅色馬甲的智能機(jī)器人保姆憨態(tài)可掬、面帶笑容，正穿梭在不同房間，進(jìn)行巡視工作。智能機(jī)器人保姆不但可以實(shí)現(xiàn)24小時安全監(jiān)護(hù)，節(jié)省了大量人力，還能在老人跌倒、出現(xiàn)意外時立即報(bào)警，并且讓看護(hù)更加周到細(xì)致：有了它，老人冬天再也不用自己跑下床去關(guān)燈；老人不習(xí)慣使用手機(jī)或電腦，它可以與老人對話，播報(bào)天氣預(yù)報(bào)和新聞，點(diǎn)播戲曲音樂，與家人視頻通話；還可以在異常天氣變化、室內(nèi)環(huán)境惡化等情況下及時發(fā)出警報(bào)。

  智能機(jī)器人為高端養(yǎng)老地產(chǎn)注入全新科技元素。中國房地產(chǎn)協(xié)會老年住區(qū)委員會秘書長江書平認(rèn)為：“未來，智能機(jī)器人保姆將成為高端老年社區(qū)提升養(yǎng)老生活品質(zhì)必可不少的高科技配置，也是目前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品及服務(wù)升級的重要手段” 。