城市的本質是人的聚集，沒有人，新城一切無從談起。正如李嘉誠對于房地產價值的精辟論斷：地段、地段還是地段。從有無的角度而言，人對于一個新城成功的重要性，遠遠大于地段對于房地產價值的重要性。

  新城的發展過程，我們可以形象的歸結為“搶人”的過程——成功的搶第一撥人，持續不斷的搶人，到最后搶我們想要的人。那么，究竟如何“搶人”，這里面其實是有法可依，有術可鑒的。

  第一步：如何成功的搶到第一撥人？

  第一撥人之于新城，就如同一個人白手起家創業撈的第一桶金，其重要性不言而喻。

  縱觀全世界的新城，幾乎毫不例外，第一撥人都是年輕人，他們也毫無爭議的是新城的主流人群。這里面縱然有年輕人敢為人先、易于轉變觀念的因素，但究其根本，還是經濟能力使然。以時間換空間，是無數年輕人選擇新城的無奈之舉。問題是，當價格成為每個新城的共同優勢時，我們究竟如何才能在眾多新城“搶人”的第一輪角逐中拔得頭籌？

  答案是：給新城主流人群貼魅力化的性格標簽，可以是時尚的、浪漫的、生態的、健康的、活力的、精英的……但必須得有標簽。通過貼標簽，不是要告訴年輕人，你是誰，而是要告訴年輕人，你應該成為誰。換言之，是要讓他們建立一種“主動郊區化”的自豪感——選擇新城，不是因為更便宜，而是為了主動追求一種更美好的生活，至少是與主城不一樣的生活。

  日本新城在給年輕人貼標簽方面做得最為出色，而且形成了自己的一套模式。時尚浪漫是日本新城的主題詞，摩天輪、婚禮村是絕大多數新城的標配，尤其是婚禮村，更是成為新城的魅力名片，原因很簡單，關于婚禮的一切都是美好而浪漫的，婚禮村是風情的，新娘是漂亮的，婚禮是神圣的，照片是唯美的，回憶是甜蜜的……也正因為如此，日本幾乎每一個新城都有一個婚禮村，而且都做得非常極致。比如，福岡百道新城婚禮村是漂浮在海上的，純粹的地中海風情，蔚藍大海就是婚禮的天然背景；大阪港島的婚禮村則是風情各異的圍合式村落，每一棟房屋就是一種風情，一個立面就代表去過一個國家。

  但新城僅貼上物理標簽還不夠，還必須對標簽進行宣傳，尤其是有畫面感的情感宣傳。影視傳播是日本新城常用手法，其中最成功的非東京臺場莫屬。很多人知道臺場是因為《東京愛情故事》，在水一方的彼岸，莉香和完治成功演繹了一段感動一代人的美麗故事。影視劇的頻繁取景(尤其是彩虹大橋、摩天輪、海濱公園等)，以及富士電視臺“來自彩虹城的消息”為題的滾動播映，讓臺場與一種渴望得到、渴望嘗試的特有的青春化生活模式緊密聯系在一起。如今，“青春”與“浪漫”已經成為臺場最具競爭力的性格標簽，臺場也由最初的垃圾填埋場、公共住房集中建設區，躍升為東京地區青春人士最佳浪漫約會地、年輕人士的最佳購物地。

  第二步：如何持續不斷的搶人？

  人往人處走，持續不斷搶人的前提是持續不斷的留人。比如說賣房子，如果一個居住大盤前面開了幾期，哪怕都熱銷，但都沒有人入住，后續幾期無論如何是賣不動的，京津新城就是眾多郊區大盤中的典型例子。新城同理。一個新城，如果人來了走，走了來，每個人都只是把新城當成進軍大城市的跳板，每個人只是新城的匆匆過客，那么這座城市終究是一座沒有歸屬感的城市，一座沒有根的城市，自然也不可能是一座有生命力的城市。

  那么，如何才能將第一撥來新城的年輕人留下來，使之成為“新城原住民”？

  答案是：關注一老一小，以弱勢群體留住主流群體。唯有孩子健康成長，父母樂享晚年，作為家庭頂梁柱的年輕人，才能真正找到家的幸福感，也才能真正找到在這座城市的歸屬感。

  選擇去或者留，表面上看起來是年輕人說了算，但實際上并非如此，孩子往往是幕后的決策者。在“再苦不能苦孩子”觀念根深蒂固的中國，孟母三遷的故事每天都在重復上演，在父母心中，如果有一樣東西是沒有上線標準的，那就是好的教育。可以這么說，教育是新城永遠的動力引擎之一，教育不足也往往是制約新城發展的短板之一。如果一個新城能夠打造教育這張牌，將在第二輪新老城的角逐中立于不敗之地。

  好的教育必須有好的學校，但好的教育絕不僅僅局限于好的學校，也不應局限于好的學校。新城與主城相比，最大的優勢在于空地優勢和空間優勢，而這恰恰是孩子最感興趣，也是對孩子成長最有價值的。新城應該充分發揮這一優勢，為孩子們打造一批新城所獨有，主城區孩子可望而不可及的場所空間，比如：一片可以直線奔跑不用拐彎的大草坪，一個有安全保障的可以自由冒險的大場地，一個可以捉魚摸蝦認識植物的見學公園，一個可以與可愛動物親密接觸、培養愛心的動物樂園……當然，這些場所空間不可能成為決定性因素，但正是這些場所空間，成為了決定最后去或留的那顆小砝碼。砝碼雖小，但這是一顆無法衡量的砝碼，是真正感動父母內心的情感砝碼。也正是這些場所空間，標明了一個新城教育理念的高度、對待孩子的態度！

  新城建設最容易忽略的是老年人，而他們恰恰是新城的實際使用者。當年輕人去上班，孩子去上學，新城的公園、街道、商場的主要使用者就是老年人。對于老年人，我們同樣要發揮新城的空地優勢和空間優勢，為他們提供更加生態的環境，更多鍛煉身體、聚會交流的空間。

福岡海之中道公園 大蹦床

  第三步，如何搶我們想要的人？

  如果說搶第一撥人、持續不斷的搶人，是一個新城成功的必選動作，那么，搶我們想要的人，搶高素質的人，則是一個新城從成功到卓越躍遷的高難度自選動作。因為，這次的對象不再是被迫外溢到新城的人群，而是在主城本無生活壓力的一群人。

  問題在于，新城通過什么舉措才能搶到這么一群外溢動力不足的人？

  對于非產業驅動的居住新城而言，大手筆環境驅動是唯一途徑。這是因為，環境是新城相對主城最根本的優勢，教育、醫療、生活配套等等，從理論上來說，新城都很難超越老城。但是，環境比老城僅僅做的好一點肯定是不夠的，必須有質的區別。因此，新城的環境營造必須是一個大手筆的系統工程，才能全方位提升新城的環境魅力。

  榜鵝新市鎮位于新加坡的東北部，是新加坡在上世紀50年代期間多個“甘榜”之一，房價不高。如今，榜鵝搖身一變，發展成新加坡炙手可熱的新市鎮。這一切的成功都源于1996年提出的“優質榜鵝21”新鎮發展概念及實踐，核心在于，通過新加坡最長的人工水道——榜鵝水道(全長4.2km，投資2.25億新元)，及海上科尼島的共同打造，將榜鵝發展成為新加坡濱海休閑中心，以滿足教育水平更高、對居住要求也更高的新一代新加坡人的需求。

榜鵝新市鎮人工水道

  對于產業驅動的新城而言，新城自身高端產業的培育是吸引并留下高素質人才的關鍵，但依然離不開優越的新城生活環境這個大前提。正如喬爾•科特金在《新地理——數字經濟如何重塑美國地貌》一書中所指出“對高科技公司的一些調查發現，在影響他們選址的因素中，某地區‘生活質量’的高低遠比其他傳統因素更為重要。”

  一山新城堪稱世界新城建設的典范，是首爾五個新城建設中最為成功的。一山新城建設之初也是為了緩解首爾大都市圈的增長壓力，解決低收入人群的居住問題，經過三十多年的發展，目前已經成為首爾的“新興富人區”。一山新城高素質人口的導入，與新城特色產業培育是密不可分的——政府通過引入韓國音樂電視(KMTV)、韓國廣電集團，建立會展中心、高陽Aram Nuri藝術中心等舉措，培育會展、數字傳媒、影視文化等高端主導產業。但反過來說，如果沒有韓國第一名山北漢山、占地29.5萬平方米的一山湖水公園，以及一山文化商業街所營造的優越城市環境，高素質人口可能未必選擇一山。產業與環境，缺一不可。

  結語

  對新城而言，搶人是一個永恒的命題，不同的發展階段，需要搶不同的人，因而也需要不同的搶法。搶第一撥人關注的是數量，解決的是有無的問題；搶更多的人，關鍵是留人；搶更好的人，注重的是質量，關系到新城能否升級。在這持續的搶人過程中，新城的發展必須完成從“自豪感”、“歸屬感”到“優越感”的轉變。唯有如此，我們方能在與新城、主城的搶人大戰中一步一步脫穎而出，并最終成為勝者。

  作者：夏連珠

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  選自《技術要點》44期《新城動力》

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