高鐵下的商務磁極

  1. 商務辦公

  高鐵的開通給予很多國際大公司在中小城市開拓業務的機會。里昂的高鐵開通后，巴黎的一些公司開始在里昂設立分部，公司管理人員可以在巴黎總部與里昂分部之間當天往返，將巴黎的商務活動延伸到法國南部地區。

  此外，高鐵可以將大城市的公司吸引到與之相連的中小城市進行辦公。這些公司主營與大城市相關的業務，高鐵開通后，中小城市以更好的環境、更低的租金吸引他們在這些城市布局，同時通過高鐵維持與大都市的聯系。在這些公司中，商貿服務公司和咨詢公司所體現的特征更為明顯。里爾已經成為歐洲的鐵路認證中心，并引入了一些國際會計公司和一些國家銀行的主要辦公機構。

  因此，在交通利好的基礎下，各個城市通過相應的優惠政策來吸引在大都市立地的公司。法國的南特市在TGV 開通后，為帶動高鐵站點周邊的地區發展并吸引企業進駐南特，專門制定相關的政策，為搬遷到高鐵站周邊地區的公司提供選址和規劃方面的優惠政策。為新成立的公司在高鐵站附近專門設置產業孵化區，在產業孵化區內，辦公樓的租金比南特市的辦公樓租金平均水平要低大約25%。

  圖10：里昂拉帕迪車站商務區

  2. 商務研發

  相比于普通辦公，商務研發對環境的依賴度更高。在大城市中心區辦公環境日益惡化的形勢下，商務研發的離心辦公表現的越來越明顯。在這種背景下，高鐵的開通，為中小城市發展科技中心、研發基地帶來了更多的可能。

  法國的馬恩拉瓦萊新城在發展中，伴隨著RER快速鐵路的建成，其城市發展動力從傳統制造業向現代服務業轉變，商務中心、研發機構等功能空間大量出現。其中，最為著名的就是迪斯卡特科學城。目前科學城已吸引了十多所歐洲著名高校、科研機構以及200多家企業的研發部門在此安家落戶，主要從事建造藝術、電子技術和信息技術等方面的科學研究，使其成為具有國際影響力的科學研究和培訓中心。

  3. 商務會議

  高鐵能帶動商務會議。這是因為，高鐵的開通，讓人們出行更方便、快捷。旅行所需交通費用和時間成本大幅下降，刺激了人們異地開會。對于很多企業，以往在大都市郊區召開的會議，因為高鐵的開通，可以拓展在高鐵沿線的城市舉行。

  法國的里爾在高鐵建成后，在區域建設了很大規模的會議中心。由于高鐵開通后，會議中心總是被訂滿，因此目前相關的擴建規劃正在進行中。日本的埼玉在高鐵的帶動下，也全力發展會議產業。如今埼玉超級體育場作為可以舉辦大規模會議的場所，已成為埼玉的新地標。(圖11、12)

  圖11、12：埼玉超級體育場的白天和夜晚

  4. 其它衍生功能

  居住、商業均為由商務功能衍生出來的配套功能，在寫字樓、商務花園、會議中心、酒店等發展的同時，必然會有相應的住宅、商業中心等建設，以及一些綠地公園、集散廣場、文化娛樂等公共場所的建設，與其商務功能形成更強的聯動性，共同促進了區域的發展。

  商務布局的核心要點

  1. 與大都市之間的關系

  中小城市發展商務，其必須遵循的先決條件是處于大都市圈輻射下。并且，與大都市的時間距離最好能控制在2小時以內。研究表明，2小時是高速鐵路促進商務發展最優通行的時間。這樣可以保證很多商務活動可以一日往返。

  目前滬寧城際鐵路沿線城市的商務發展較之其它高鐵沿線城市而言，發展更為成熟。這是因為作為長三角經濟區域的領頭城市上海對滬寧線沿線的經濟輻射早在九十年代初就開始了。后來滬寧城際鐵路的開通，更加速了上海通過滬寧線向蘇南其它地區輻射。目前，滬寧線2小時商務圈包括了多種商務形式，上海的技術、資本、市場在沿線城市得到了共享，極大地促進了沿線城市的發展。因此從未來看，無論是蘇州的高鐵新城，還是無錫錫東新城(圖13)，發展科技研發、商務辦公，都有非常好的前景。

  此外，對于京滬線上的濟南，京津城際鐵路中的武清，未來都可以承接北京的商務遷移，發展高端的科技研發、商務辦公等。

  圖13：錫東新城CBD

  2. 高速鐵路網上的地位

  在與大都市的時間距離保證在2小時以內這個前提條件下，是否可以發展商務，還依賴于城市高鐵站點在高鐵網上的地位。

  首先，最好可以是高鐵網絡交織的節點城市。“四橫四縱”的高鐵規劃，將高鐵線路編織成一個巨大的網。而這個網也遵循著網絡的正反饋效應，遵循馬太效應的“強者更強”，這其中，高鐵網絡交織的節點就是強者。

  德國的卡賽爾就是這樣一個強者。它原本位于東西德的交界處，發展非常滯后。德國統一后，因為其重要的地理位置，成為ICE 高速鐵路的重要節點城市。每天有100 列高速列車和普通列車將卡賽爾市與德國和歐洲其他城市聯系起來，使卡賽爾與漢諾威的距離不到一個小時，距離法蘭克福一個半小時，距離漢堡兩小時十分鐘，距離斯圖加特兩小時四十五分鐘，大大促進了卡塞爾商務的發展。

  在我國，隨著武廣、滬昆、渝廈三條高鐵通車，長沙北抵首都，南至港澳，均可一日往返，必然也將成為高鐵網絡中的一個強者。長沙的高鐵新城定位為長沙中部區域性核心交通樞紐，城市發展副中心，輻射“長株潭城市群”的城市商務中心。在其清晰的城市定位下，未來的商務發展前途不可限量。(圖14、15)

  第三，在不能成為節點和中點的情況下，一定要擁有較高的每日到達班次。前面提到過，商務活動對可達性、便捷度要求很高。中小城市的商務辦公、研發等也需要隨時隨刻，都可以與大都市保持緊密的聯系。因此，只有那些每日停靠頻率越高的城市，才越有可能發展商務。

  3. 自然環境和資源條件

  對于大都市毗鄰的中小城市而言，良好的自然環境，或者旅游資源，是發展會議產業先天良好的資源。尤其是我國，商務會議的召開，常常同時伴隨著商務旅行。例如一些企業學術研討會，產品發布會等。經常是選擇某個環境資源好的旅游度假型城市召開，開一天會，玩三天。這樣的商務會議，與普通會議相比，時間更長，消費深度更深。因此，對于高鐵線路上具有名山大川、名勝古跡等資源的城市，發展此類會議，具有無可比擬的優勢。

  廈門是因鼓浪嶼而蜚聲海內外的知名旅游度假城市。由于未來有福廈高鐵、滬廈高鐵、廈深高鐵三條高鐵經過，在這樣的重大利好下，廈門提出了打造頂級會議目的地城市，做“中國的達沃斯”的城市形象定位。從這個發展方向來看，是與廈門的資源環境高度匹配的。此外，如京津城際鐵路上的小城泰安、曲阜，以及貴廣鐵路上的桂林，津秦鐵路客運專線上的秦皇島，未來都是有希望發展會議產業。

  圖16：廈門國際會議中心

  而良好的自然環境和資源條件，也有利于發展商務辦公、商務研發。

  武清作為京津高鐵線路上的小城，擁有非常優越的自然環境。在這里，既有京杭大運河從武清穿境而過，還擁有中國北方最典型的蘆葦型濕地-大黃堡濕地，以及華北地區面積最大的人工森林萬畝港北森林公園。京津城際鐵路的開通，從北京、天津到達武清都不足半個小時，大大強化了武清與兩大城市的聯系。武清抓住高鐵帶來的歷史機遇，依托于優越的自然環境，著力打造“園區化、集約化、高端化”現代服務業聚集區——武清商務區。商務區分為兩個片區 ：一是城區西部新區商務區，以樓宇總部、電子商務、服務外包、科技研發和云計算等為支撐；二是西北部新城商務區，建設以商務金融、文化創意、教育醫療、娛樂休閑等為主。依托于高鐵，背靠兩大城市，武清商務區的發展前景很廣闊。

  結語

  傳統交通方式下的中小城市，產業受到了時空的限制，商務是很難發展的產業。然而高鐵線路一條一條的開通，對以各大城市為核心的城市群進行了整合，人們在心理上對距離的認知從空間距離，轉向了時間距離。商務成為中小城市最有可能發展的產業之一。因此各個城市一定要順應潮流，同時因地制宜，在這一大背景下，尋求自己發展商務的機會。

  作者：朱曉慧

  華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司

  選自《技術要點》42期《高鐵改變中國》

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